【正文】 外立面首層到三層用大理石材質(zhì)，建筑材料選用較。中高檔項目澳林park 6200小區(qū)總規(guī)模達(dá)40 多萬平。不過隨著市場競爭的日益激烈，以及開發(fā)商的日趨成熟，中低檔項目在日后的規(guī)劃設(shè)計中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項目性價比，增強(qiáng)市場競爭力。通過上述表格可以看出，有些體量較小的項目規(guī)劃理念簡潔明了，在規(guī)劃特點(diǎn)上并無明顯創(chuàng)新及亮點(diǎn)。華清嘉園 5800社區(qū)分為暢春園、蔚秀園、照瀾園中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)高巢 5800一棟連體板樓，小戶型學(xué)府園 5500中低檔房地產(chǎn)項目的市場運(yùn)做，主要考慮其開發(fā)成本，通過控制價格占領(lǐng)市場。獨(dú)特的短板式建筑、5000平米中心花園、會所。戶型為一居、兩居、三居的實用型戶型。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)清河新城 6000清河新城的一期工程，由四棟板樓組成，外部墻面為氟炭噴涂鋁板貼面，使整個社區(qū)設(shè)計亮麗新穎。擁有6000平米大型戶外運(yùn)動場，20余項時尚健身項目，1500平米會所，2500平米風(fēng)情商業(yè)街。為開發(fā)商準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。將樣本項目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項目、中高檔項目及中低檔項目。該區(qū)域整體價格走勢平穩(wěn)，未來會在奧運(yùn)板快的帶動下有小幅度上揚(yáng)。清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項目自身價格變化外，區(qū)域整體價格只會有小幅度的上升。 目前在售面積區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）紫城 107250力度家園 20400燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍(lán)色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——外圍區(qū)（ 7 個）文津國際 90000總計 —— 1153880外圍區(qū)選中項目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項目銷售的是第二期或第三期，所選項目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項目不會有新的供給。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬體量在整個調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。 項目規(guī)模分組分析通過上表統(tǒng)計可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20 萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。盡管個別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。如奧林春天、倚林家園等項目均打奧運(yùn)、綠色健康牌，且市場反映情況良好。從銷售價格情況上看奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和奧運(yùn)題材密不可分的。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。就供給而言，學(xué)清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預(yù)計還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項目。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)5萬 平 米 以 下33%510萬 平 米33%1015萬 平 米17%15萬 以 上17%中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 的運(yùn)做模式，如澳景花庭、澳林 park。但是并不是一個產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。以小規(guī)模為主流的學(xué)清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點(diǎn)，提升項目競爭力。森林公園西部區(qū)域的澳林 park 開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。總體容積率大致在 左右?？傊ㄟ^區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據(jù)。項目基本情況列表如下：域住宅市場選中項目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間清林苑海淀區(qū)學(xué)院路普爾斯馬特東北 500 米北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學(xué)清路普爾斯馬特對面 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022823學(xué)知軒 海淀區(qū)學(xué)清路 16 號 北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 北京華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路 37 號 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831富潤家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學(xué)院路交叉口中房集團(tuán)北京富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路 7 號 北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭 朝陽區(qū)花虎溝 8 號院 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222核心區(qū)（12 個）倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20224中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間澳林 park 朝陽北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022124澳立國際朝陽區(qū)亞運(yùn)村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022101融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西 1000 米 北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北 50 米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司 2022327清河新城 海淀區(qū)清河橋西南角 北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 未正式開盤清上園 海淀區(qū)清河三街 126 號 北京市西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標(biāo)）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達(dá)嶺高速路清河橋東側(cè) 50 米 北京市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202212藍(lán)色澳林海淀區(qū)清河橋東 500 米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 北京恒乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（10 個）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動大廈對面 北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022828 分析內(nèi)容說明分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價格和銷售情況。 樣本的確定分析項目選擇：分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項目，確定為 17 個住宅項目。在界定調(diào)研區(qū)域時，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對象。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。因此在界定調(diào)研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項目區(qū)域在交通動線上有很大關(guān)聯(lián)。 區(qū)域界定根據(jù)? 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5 公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項原則。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。本項目位于學(xué)清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達(dá)性因素。所以，預(yù)計 2022 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。 客群構(gòu)成方面由于 2022 年奧運(yùn)會期限的臨近，奧運(yùn)概念余奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。從在需求方面分析：京城購房人群當(dāng)中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強(qiáng)烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會影響他們對房產(chǎn)的需求量。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。從供應(yīng)角度分析，開發(fā)成本的增加。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022 年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預(yù)計 2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計在 05 年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。 未來整體市場預(yù)測 供應(yīng)量方面05 年的供應(yīng)量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600 元。 該區(qū)域價格定位亞運(yùn)村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米 7500元到 8000 元之間的水平。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項目而帶動了整個區(qū)的均價。 總體價格定位? 按行政區(qū)劃中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應(yīng) 均 價東城區(qū)由于 pop moma 的價格使得整體的均價遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價格最高。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個百分點(diǎn)。 2022 年北京市房屋銷售價格總水平比 2022 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點(diǎn)。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢2022 年，北京商品房平均價格為 元/平方米，僅次于上海市的 元/平方米，列全國第二位。? 奧運(yùn)概念隨著 2022 年的臨近，奧運(yùn)概念也逐漸變得清晰。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。? 大盤造勢帶動區(qū)域發(fā)展。? 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費(fèi)者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對高的板樓。全年存量房成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。全年商品房平均售價為每平方米5053 元，比上年提高 316 元；其中，商品住宅平均售價 4747 元，提高291 元。全年商品房銷售額 億元，增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。而“走出去” ，還可以走的更遠(yuǎn)——直接赴外埠進(jìn)行營銷推廣。寫字樓巡展、目標(biāo)客戶的聯(lián)誼活動等等。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進(jìn)來”的方式，已經(jīng)不