【正文】 數(shù)值小于 1，說明該樓型市場供不應求，數(shù)值大于 1 說明該樓型市場供給過剩。4. 樓型供需結構分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對樓型供需結構進行分析。因此進一步結合購房者購房意向地區(qū)指標進行交叉分析，我們就會發(fā)現(xiàn)更多問題。然而在 3500 元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。數(shù)值小于 1，說明該價格層次市場供不應求，數(shù)值大于 1 說明該價格層次市場供給過剩。 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比22 / 62圖 23：2022 年河西片區(qū)全年供需比走勢圖 2022 年底，河西土地供應大幅上升，同時奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動，有數(shù)個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但 2022 年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。城東、城北片區(qū)供不應求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結合我中心會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出 2022 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。數(shù)值小于 1，說明該區(qū)域市場供不應求，數(shù)值大于 1 說明該區(qū)域市場供給過剩。2. 各區(qū)域供需結構分析在對南京商品房供需結構的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022 年全市新商品房的上市面積為 598 萬平方米，經(jīng)濟適用房供應 萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。除了經(jīng)濟適用房的建設力度應加大加快以外，也應加大建設位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。除此以外，2022 年全年共劃撥 9 個片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟適用房建設，建設面積將達到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。因此經(jīng)濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。南京城鎮(zhèn)居民的 2022 人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平，讓他們購買均價在 4000 以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量20 / 62房市場的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續(xù)高速發(fā)展。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應存量房的交易量不斷上升，2022 年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。由于商品房價格不斷走高，供應無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導致一部分購房者購買存量商品房。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉讓面積和金額一覽表年份 轉讓面積（萬平米） 轉讓面積增長率 轉讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應狀況從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應量。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 2022 年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積19 / 62市場建設、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與 2022 年之前差不多，竣工面積增長率在 1999 年以后表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自 99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在 2022 年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這就不難解釋 2022 年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。表 2—1 1995—2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標年份 固定資產(chǎn) 投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995 /1996 1781997 21518 / 621998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022 年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，其中新開工面積 780 萬平米，商品房竣工面積 萬平方米，與 2022 年相比下降了 10%。2022 年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，比 2022 年增長 %。內容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應狀況、供應結構，并分析了 2022 年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度17 / 62第二節(jié) 產(chǎn)品結構分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖 16 　 購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）由上圖可見，35005000 元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。相對而言，多層的供給不足，導致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。當前房地產(chǎn)整個市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導了需求，開發(fā)商占主導地位。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖 15 2022 年南京市樓型需求比例對比圖可見，2022 年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破3000 元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設施建設進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。但是由于河西片區(qū) 2022 年底商品房均價已經(jīng)超過 5000 元/平方米，低價位樓盤供應不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖 2—3） ，因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達到最高之后出現(xiàn)下降趨勢。一系列市政基礎設施的陸續(xù)開工建設，河西地區(qū)奧體中心等十大標志性建筑的開工建設，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應求，而大套、高價房供應較多以致這類項目銷售周期相對較長。3. 2022 年未實現(xiàn)需求狀況分析2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量為 1400 萬平方米，而 2022 年商品房合同銷售面積為 738 萬平方米，存量房完成交易近 430 萬平方米，再加上經(jīng)濟適用房 萬平方米，市場容量中仍有 140 萬平方米未能實現(xiàn)。商品房交易數(shù)量在 1999 年增速相當平穩(wěn)，每年增長率維持在 10%以上，2022 年更是達到了 17%。2. 商品房交易量的歷年增長情況2022 年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。2022 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2022 年商鋪投資額為 億元，比 2022 年增長 25.%。由于中低價商品房于 2022 年 9 月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，2022 年南京市存量房交易達到 萬件，交易額為 億元，與 2022 年相比分別增長了 %和 %，創(chuàng)歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積 30 萬平方米，達到 430 萬平方米。2022 年合同銷售商品房的面積達到 739 萬平方米，同比增長 34%。二、2022 年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1. 2022 年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結構等原因還沒有實現(xiàn)的需求。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。（二）存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖 12 商品房類型需求比例構成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。 5. 城市化進程等購房需求目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增12 / 62長 2%，每年城市人口將增加 11 萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。全市大約有 萬戶將購買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在 155萬平方米左右。3. 結婚購房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有 2 萬對青年進行結婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。而購房者的心理是很難預測和估計的，心理因素非常復雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達到 24%，2022 年全年投資購房需求所占比例在 17%左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為 300萬平方米。據(jù)抉策地產(chǎn)中心 2022 年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購買商品房。圖 1－1 2022 年全年購房動因構成圖 % % % %% %%%%%%拆 遷 結 婚 改 善 居 住 投 資 其 他 城 市 化 進 程11 / 62（一）2022 年的商品房市場容量1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位據(jù)統(tǒng)計南京市 2022 年實施拆遷項目 115 個，拆遷房屋面積 179 萬平方米，共拆遷居民 萬多戶，拆遷工企單位 1320 個。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方面所帶來的購房需求。一、2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等） 。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。10 / 62第一節(jié) 市場容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要動力。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價格上升 20%40%不等。片區(qū)結構中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。商品房總體供不應求外，存在結構性供過于求情況盡管商品房整體市場