【文章內(nèi)容簡介】 平均為 40 萬元，14 / 98購房的考慮因素主要是位置和價位。 基本改善型關(guān)注價格因素，在購房時更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，對于較奢侈的配置相對有所舍棄。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車?；靖纳菩唾彿空咧饕x擇經(jīng)濟(jì)適用房，其中有 77．9％的人準(zhǔn)備購買經(jīng)濟(jì)適用房，只有 20％左右的人會考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房，60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房價平均為 30 萬元，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售方式2022 年，隨著政府宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料——土地，受到了前所未有的限制。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。土地的緊縮，使開發(fā)商之間、項(xiàng)目之間的競爭日趨激烈。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進(jìn)來”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場的需要。不少項(xiàng)目都采取了主動出擊， “走出去” ，直接面對目標(biāo)客戶群。寫字樓巡展、目標(biāo)客戶的聯(lián)誼活動等等。榮尊堡項(xiàng)目的外圍營銷也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，姑且不對其功過進(jìn)行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產(chǎn)項(xiàng)目在營銷方面的新變化。而“走出去” ，還可以走的更遠(yuǎn)——直接赴外埠進(jìn)行營銷推廣。無論是去年底的溫州房展會，還是今年初的山西房展會，北京項(xiàng)目均積極參與。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。 總體銷售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積 3067萬平方米，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長15 / 98%；其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。全年商品房銷售額 億元，增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，增長 %。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米5053 元，比上年提高 316 元；其中，商品住宅平均售價 4747 元，提高291 元。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。 總體銷售特點(diǎn)? 在 2022 年全年公寓和普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，有 85%左右的項(xiàng)目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費(fèi)者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對高的板樓。健康住宅的概念正在深入人心。? 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。? 大盤造勢帶動區(qū)域發(fā)展。2022 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進(jìn)程的有三個，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導(dǎo)向系統(tǒng)，因而使項(xiàng)目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個項(xiàng)目的帶動，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀(jì)星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項(xiàng)目銷售迅速，周邊新開項(xiàng)目也因此受益非淺。總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。 該區(qū)域銷售特點(diǎn)本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點(diǎn)：? 環(huán)境亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風(fēng)上水位置，加之擁有北京最大的一塊綠肺———奧林匹克公園 320 萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，地鐵 13 號線以及在建的地鐵 5 號線，為居民出行提供了極大的方便。? 奧運(yùn)概念16 / 98隨著 2022 年的臨近，奧運(yùn)概念也逐漸變得清晰。國家在本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，將會逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值提供了基礎(chǔ)和保障。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢2022 年，北京商品房平均價格為 元/平方米，僅次于上海市的 元/平方米，列全國第二位。在國家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下,北京市房地產(chǎn)市場供需兩旺，進(jìn)入 9 月份以后，商品房銷售價格達(dá)到七年來最高。 2022 年北京市房屋銷售價格總水平比 2022 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點(diǎn)。1 至 3 季度分別比上年同期上漲％、％、％，4 季度上漲 ％，達(dá)到 7 年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個百分點(diǎn)。從商品房銷售價格指數(shù)的構(gòu)成和分類看，住宅類銷售價格比2022 年上漲 ％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同比分別上漲 ％和 ％；非住宅類銷售價格同比上漲 ％。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比 2022 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價格分別上漲 ％和％。 總體價格定位? 按行政區(qū)劃17 / 980202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應(yīng) 均 價東城區(qū)由于 pop moma 的價格使得整體的均價遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價格最高。其次，均價在 8000 元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項(xiàng)目而帶動了整個區(qū)的均價。均價在 60008000 元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達(dá)到 7000元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在 7800 元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。 該區(qū)域價格定位亞運(yùn)村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米 7500元到 8000 元之間的水平。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米 4800 元到5300 元之間。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600 元。而后期入市的新項(xiàng)目天和人家等，均價卻在每平方米 6000 元到6800 元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。 未來整體市場預(yù)測 供應(yīng)量方面05 年的供應(yīng)量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。主要是因?yàn)?04 年的 大限已經(jīng)成為京城房地產(chǎn)界的一道分水嶺，目前已經(jīng)18 / 98通過大限的 288 個項(xiàng)目，其總量在 4300 多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計在 05 年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。這些過關(guān)項(xiàng)目將成為 2022 年北京房地產(chǎn)市場上的主導(dǎo)項(xiàng)目，引導(dǎo)市場新格局。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。同時，受到奧運(yùn)限建因素的左右，各種項(xiàng)目都將會抓緊項(xiàng)目上馬時間，搶占 2022 年這一關(guān)鍵時間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022 年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計 2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。 價格方面預(yù)計 05 年總體價格穩(wěn)中有升。從供應(yīng)角度分析，開發(fā)成本的增加。包括土地成本（ 政策的實(shí)施） 、建筑成本（原材料價格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮）。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營銷費(fèi)用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉(zhuǎn)。從在需求方面分析：京城購房人群當(dāng)中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強(qiáng)烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會影響他們對房產(chǎn)的需求量。市場極大的有效需求量的實(shí)際存在控制了價格杠桿，這一點(diǎn)從 2022 年銷售市場的表現(xiàn)即可一目了然，而且這些有效需求量并不因?yàn)檎暮暧^調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性?？紤]到慣性因素的影響，2022 年北京樓市的住宅價格將依然延續(xù) 2022 年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。 客群構(gòu)成方面由于 2022 年奧運(yùn)會期限的臨近，奧運(yùn)概念余奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。這一點(diǎn)將吸引更多的外地與外籍人士在北京置業(yè)投資。所以，預(yù)計 2022 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。19 / 98 區(qū)域市場界定及分析說明 區(qū)域界定： 區(qū)域界定關(guān)于區(qū)域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項(xiàng)目所在地理位置，選定以項(xiàng)目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于學(xué)清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達(dá)性因素。我們確定本項(xiàng)目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北至小營橋；南至北四環(huán)；西至中關(guān)村北大街；東至天辰路。根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。主要是學(xué)清路周邊、奧運(yùn)村國家森林公園西部。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。主要包括清河小營區(qū)域；中關(guān)村區(qū)域等。 區(qū)域界定根據(jù)? 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5 公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。? 交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標(biāo)準(zhǔn)，寬闊的學(xué)清路是本項(xiàng)目的交通干線，緊鄰八達(dá)嶺高速路。因此在界定調(diào)研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項(xiàng)目區(qū)域在交通動線上有很大關(guān)聯(lián)。學(xué)清路貫穿八大校園，八達(dá)嶺高速直通清河、小營。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。? 區(qū)域共性 本項(xiàng)目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高，文化氛圍濃郁，歷史悠久、自然環(huán)境優(yōu)越，購房者看中的是這里的文化氣質(zhì)和健康環(huán)境。在界定調(diào)研區(qū)域時，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對象。 奧運(yùn)國家森林公園作為國家重點(diǎn)投資區(qū)域，擁有最優(yōu)美的綠化環(huán)境和20 / 98大批高學(xué)歷人群，該區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢、完善配套加之距離接近，必然對于本項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，其中的部分樣本不論從規(guī)劃、產(chǎn)品還是從營銷手段上都很值得借鑒，因此本區(qū)域也在我們的調(diào)研范圍之內(nèi)。 樣本的確定分析項(xiàng)目選擇：分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為 17 個住宅項(xiàng)目。雖然學(xué)清路區(qū)域大部分樓盤由于上市時間較早已經(jīng)銷售完畢，但是這些項(xiàng)目的情況最能反映區(qū)域的市場特點(diǎn)，對于本項(xiàng)目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項(xiàng)目而在所選調(diào)研區(qū)域內(nèi)，我們并沒有過多的選取上地高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目作為樣本，主要是由于該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為園區(qū)內(nèi)客戶自行消化，對于本項(xiàng)目并沒有過多的競爭，只是在考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客群時才將此區(qū)域內(nèi)樣本做一借鑒。項(xiàng)目基本情況列表如下：域住宅市場選中項(xiàng)目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間清林苑海淀區(qū)學(xué)院路普爾斯馬特東北 500 米北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學(xué)清路普爾斯馬特對面 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022823學(xué)知軒 海淀區(qū)學(xué)清路 16 號 北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 北京華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路 37 號 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831富潤家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學(xué)院路交叉口中房集團(tuán)北京富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路 7 號 北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭 朝陽區(qū)花虎溝 8 號院 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20224核心區(qū)（12 個）澳林 park 朝陽北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202212421 / 98區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間澳立國際朝陽區(qū)亞運(yùn)村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022101融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海