【文章內(nèi)容簡介】 項目位置一般，規(guī)劃地段前景不被看好，商業(yè)街難賣入住50%%北星金桂園三清山中大道198號占地2萬多平米，總200多套多層，小高層，別墅88－279m2別墅3000小高層2300高層：240090、12007年1108年11月地中海風情6000M2超大地下停車場，48%綠化上饒重點規(guī)劃新城市中心。純住宅紫陽名邸紫陽大道吉陽大道交匯處江南商貿(mào)城對面占地16畝，建筑：5萬4棟高層高層（28層）68180住宅：280080，1306月7日一期09年底交房鄰近商貿(mào)城，商業(yè)優(yōu)勢無可比擬每平方可優(yōu)惠200元，一次性交付再97折東方帝景五三大道27號占地2萬高層（17）1102502800110，120復式1月1日2期明年9月交房綠化率高達48%，萬富超市毗鄰戶型、小區(qū)設(shè)計一般，相比同地段的現(xiàn)代城，中央公園存在陷，中央公園五三大道延伸段占地80畝總建16萬高層（18）89130300090，1309月10日09年10月交付戶型外立面小區(qū)圍合建筑風情首屈一指，開發(fā)現(xiàn)代城公司建設(shè)，具有一定口碑，小區(qū)管理一流全部安裝大陽能，內(nèi)置60畝園林永隆城市廣場鳳凰大道東段(江南商貿(mào)城邊上)占地：724畝三期總建筑面積超50萬平方米，其中15萬平米商業(yè)1幢小高層、4幢多層、商業(yè)80200住宅：小高層2700、多層2600商鋪：740012020071128現(xiàn)西段已交付大型商貿(mào)城已形成規(guī)模效應，水岸城邦上饒市信州區(qū)鐘靈路11號占地面積：：31100平米高層（15）90140住宅：2200底層：60002層：300090，1102007年7月2008年9月信江景觀，非溪大橋10動工將帶來大橋效應，電梯房送10年物業(yè)減半物業(yè)。272戶，要辦兩個房產(chǎn)證，黃金水岸水南街頭占地：建筑：20萬高層、小高層、多層80170住宅：2600商鋪：700090，13007年2月09年6月靠山，看水，都牽強附會，5天之內(nèi)辦完手續(xù)， 有5000元優(yōu)惠，一次性可97折1560戶，其小區(qū)建筑風格清新亮麗，附近學校醫(yī)院配套齊全，價位適中是其熱銷原因香溢云天葉挺大道101占地：29萬建筑：33萬別墅20035040003002006年現(xiàn)房3萬平方米的水景園林公園，稀缺用地，靠近上饒大市場項目較偏，配套差，出行不便，小區(qū)建筑很好懷玉谷龍灣信江書院路126號占地：56400 52棟別墅別墅200400560030006年06月09年2月16號統(tǒng)山御水，山體別別墅，地理位置絕佳，外立面文化磚與墻面磚歐式坡頂屋設(shè)計，52棟，110套匯景廣場鳳凰中大道8號總建11．2萬平米2高層。其中底下5層做商業(yè)，2層地下室車庫住宅90160 住宅：均價預計2800住宅：120140住宅預計2008年10月開盤。商業(yè)未定09年底交3萬，減88元/M2交五萬，買4房減3萬，買3房減2萬，買2房減1萬項目還未開盤，還處于客戶積累階段瑞經(jīng)小區(qū)鳳凰大道8棟78號占地2萬建筑4萬多層8012024001202007年08年底交房一次性99折，小區(qū)無特色伯爵山三清山大道交警支隊西別墅、小高層29832002982007年8月交房可談，95萬的別墅可優(yōu)惠3萬左右共52棟，銷售約25套九州奧城三清山大道交警支隊西，伯爵山旁占地188畝，總建20萬一期推3幢多層2幢小高層，后續(xù)規(guī)劃有別墅80160多層2200、小高層25001期200套今年8月中旬09年上半年，VIP客戶中前50100位享受1000元優(yōu)惠，100位之后享受1500元優(yōu)惠，并且同時舉行卡中卡優(yōu)惠，即2000抵5000，以上優(yōu)惠與購房普惠同享小區(qū)配套比較完善，品質(zhì)較高上饒住宅供應市場特征①與中國一、二線城市相比，上饒房地產(chǎn)還存在很大差距上饒的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分均為本土開發(fā)商，有相當一部分是第一次開發(fā)樓盤，缺乏成熟的、成功的開發(fā)經(jīng)驗，不管是開發(fā)理念、運做理念，還是房產(chǎn)品質(zhì)等均與一、二線城市存在很大差距，誠然，差距的存在也表明發(fā)展空間的存在。②由于開發(fā)量的不斷增加，樓盤間的競爭加劇，一些地段好、上規(guī)模、配套全、環(huán)境好、戶型優(yōu)的高性價比樓盤相對熱銷，而一些小規(guī)模、地段差、配套設(shè)施環(huán)境差的樓盤出現(xiàn)積壓或去化緩慢的現(xiàn)象。總體來講，銷售較好的樓盤基本上都是配套完善的老城區(qū)樓盤。③銷售周期普遍偏長，大部分樓盤的推出量銷售周期一般都在1年半以上。④大戶型、較高價位的商品住房供應量過多，中小戶型、中低價位住房供應不足。⑤觀望氛圍的濃厚，使得自籌資金成為資金來源的主渠道，開發(fā)商主要依靠預售資金作為開發(fā)滾動資金已不現(xiàn)實。五、商品住宅需求市場分析（一）房地產(chǎn)市場交易情況分析，%，%?？偝山惶讛?shù)為226套，比6月份減少94套。其中住宅成交180套，比上月減少29套。，%。整體市場量跌價升。 （數(shù)據(jù)來源上饒市房地產(chǎn)管理局）178。 附08年8月商品房當月銷售排行榜（截止8月27日）項目名稱當月成交套數(shù)成交面積（平米）成交均套面積（平米/套）總?cè)セ嗜言?04%永隆城市廣場610號樓、服裝城21103%建亨麗都國際21%紫陽名邸14號樓15%黃金水岸10123號樓14%紫光淵15號樓11%龍華鳳凰城11號樓11%星光國際廣場7%現(xiàn)代城三期（國際公館）5%越都公寓5%從排行榜上可以看出①上饒前10位樓盤銷售量已超出200套，基本上占據(jù)了市場銷售總量的95%左右。②除了三江佳苑外，銷量好的樓盤主要集中在老城帶湖片區(qū)。③戶型面積主要在100120平米之間。說明在整體市場低萎情況下，地段好、配套全、環(huán)境好、戶型優(yōu)高性價比的個案相對熱銷，由于此地段樓盤價格普遍高于整體市場均價，由此也帶來了數(shù)據(jù)上整體市場均價環(huán)比上月上漲超過9%的不確定性。（二）上饒消費群體市調(diào)我們和邦力高市場調(diào)研小組在上饒針對不同案場人員的詢問及與上饒市民的談話，并對調(diào)查研究做了歸納、總結(jié)。以下是我們調(diào)研小組對于消費者的分析：客戶購買動機分析在對當?shù)刭徺I動機的抽樣調(diào)查中，通過統(tǒng)計我們了解到：為改善居住條件的客戶大約占到35%，解決住房問題的占30%，此外投資客也有不少。需求面積分析上饒經(jīng)過006年中大面積戶型為主的市場推放，以及商品房總價的攀升，消費者對小戶型市場接受度成上升趨勢。戶型偏好分析在套型選擇上，選擇3室的最多，占總量的51%，選擇2室的占23%，選擇4室的僅占10%。兩室與三室的需求差異在于，許多家長考慮孩子應該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住或作為客人房，其中選擇兩居室的客戶絕大多數(shù)希望兩間臥室面積不要相差太大；而選擇三室及以上的客戶也強調(diào)主人房外的臥室面積應盡量不要偏差太大，建議在戶型設(shè)計上應予以考慮。 購房客戶分析通過上圖我們可以看出，目標客戶的年齡主要分布在20—40歲之間，占總比例的75%。消費者購買決策信息分析通過調(diào)研，人們購房時所考慮的因素，按重要性排序為：地段、價格、品質(zhì)、小區(qū)以及周邊環(huán)境、物業(yè)管理等。消費者研究總結(jié)：216。 消費者購房動機以改善居住條件、自住用房為主；216。 消費者比較偏好于中等戶型（面積在100—130㎡之間），小戶型需求比例上升；216。 同等面積下三房銷售速度明顯高于兩房；216。 消費者對于戶型結(jié)構(gòu)的偏好集中于三房其次是兩房兩廳；216。 消費者的年齡主要集中在25－45歲；216。 消費者購房較為關(guān)心的因素主要是地段、價格、品質(zhì)、小區(qū)以及周邊環(huán)境、物業(yè)管理等。六、上饒房地產(chǎn)競爭狀況分析已開發(fā)樓盤規(guī)模競爭狀況曾幾何時，上饒沒有真正的小區(qū)而言，住宅小區(qū)綜合品質(zhì)的提升，首先必須憑借一個相當規(guī)模的平臺。沒有規(guī)模，品質(zhì)就不能很好的展現(xiàn)?，F(xiàn)在，上饒總建10萬以上的樓盤頻頻出現(xiàn)，東湖花園、奧城、鳳凰城等規(guī)模較大的樓盤出現(xiàn)，讓上饒市民看到了品質(zhì)樓盤的前景。樓盤規(guī)模東湖花園占地1500畝，目前推出的8萬平米鳳凰城總建10萬平米奧城20萬平米紫陽華庭10萬平米中央公園16萬平米 已開發(fā)項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計競爭狀況 目前上饒所開發(fā)樓盤規(guī)模小，產(chǎn)品單一等特征，是造成上饒產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計相對滯后的主要因素。另外，物業(yè)管理和公建配套較為欠缺，許多小區(qū)公建配套限于小區(qū)規(guī)模，多要依托周邊市政生活配套。由此可以看出，目前上饒開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上較側(cè)重 “人居”，而對“人聚”關(guān)注不足，對小區(qū)生活氛圍的營造和小區(qū)居民生活品質(zhì)的提高重視程度仍然不夠?，F(xiàn)在上饒很少有樓盤把產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計作為樓盤的賣點，這也說明，上饒市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面還存在很大的上升空間。 已開發(fā)項目產(chǎn)品開發(fā)組合競爭狀況今天的中國房地產(chǎn)正進入一個大整合時代，開發(fā)商的核心能力不再是專業(yè)技能，而是整合全方位資源的能力。上饒房地產(chǎn)市場在產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴重的今天，“自產(chǎn)自銷”的開發(fā)模式日顯落后，更多的開發(fā)商開始注重“外腦”引進，為其開發(fā)、決策、物業(yè)管理服務(wù)，一些外來代理公司、策劃公司、廣告公司的到來，為上饒的房地產(chǎn)注入了源源生機和活力。但總的來說，目前上饒的房地產(chǎn)開發(fā)資源整合上，還僅停留于營銷推廣、銷售代理的觸及層面上，而在建筑規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計等方面卻缺乏應有的深度。 已開發(fā)項目建筑單體外立面競爭狀況色彩：較為單調(diào)，多以白色、灰色為主。用材：住宅多用涂料，高層則以墻面磚居多，小高層、低密度別墅項目則是涂