【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目位置一般，規(guī)劃地段前景不被看好，商業(yè)街難賣(mài)入住50%%北星金桂園三清山中大道198號(hào)占地2萬(wàn)多平米，總200多套多層，小高層，別墅88－279m2別墅3000小高層2300高層：240090、12007年1108年11月地中海風(fēng)情6000M2超大地下停車(chē)場(chǎng)，48%綠化上饒重點(diǎn)規(guī)劃新城市中心。純住宅紫陽(yáng)名邸紫陽(yáng)大道吉陽(yáng)大道交匯處江南商貿(mào)城對(duì)面占地16畝，建筑：5萬(wàn)4棟高層高層（28層）68180住宅：280080，1306月7日一期09年底交房鄰近商貿(mào)城，商業(yè)優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬每平方可優(yōu)惠200元，一次性交付再97折東方帝景五三大道27號(hào)占地2萬(wàn)高層（17）1102502800110，120復(fù)式1月1日2期明年9月交房綠化率高達(dá)48%，萬(wàn)富超市毗鄰戶型、小區(qū)設(shè)計(jì)一般，相比同地段的現(xiàn)代城，中央公園存在陷，中央公園五三大道延伸段占地80畝總建16萬(wàn)高層（18）89130300090，1309月10日09年10月交付戶型外立面小區(qū)圍合建筑風(fēng)情首屈一指，開(kāi)發(fā)現(xiàn)代城公司建設(shè)，具有一定口碑，小區(qū)管理一流全部安裝大陽(yáng)能，內(nèi)置60畝園林永隆城市廣場(chǎng)鳳凰大道東段(江南商貿(mào)城邊上)占地：724畝三期總建筑面積超50萬(wàn)平方米，其中15萬(wàn)平米商業(yè)1幢小高層、4幢多層、商業(yè)80200住宅：小高層2700、多層2600商鋪：740012020071128現(xiàn)西段已交付大型商貿(mào)城已形成規(guī)模效應(yīng)，水岸城邦上饒市信州區(qū)鐘靈路11號(hào)占地面積：：31100平米高層（15）90140住宅：2200底層：60002層：300090，1102007年7月2008年9月信江景觀，非溪大橋10動(dòng)工將帶來(lái)大橋效應(yīng)，電梯房送10年物業(yè)減半物業(yè)。272戶，要辦兩個(gè)房產(chǎn)證，黃金水岸水南街頭占地：建筑：20萬(wàn)高層、小高層、多層80170住宅：2600商鋪：700090，13007年2月09年6月靠山，看水，都牽強(qiáng)附會(huì)，5天之內(nèi)辦完手續(xù)， 有5000元優(yōu)惠，一次性可97折1560戶，其小區(qū)建筑風(fēng)格清新亮麗，附近學(xué)校醫(yī)院配套齊全，價(jià)位適中是其熱銷(xiāo)原因香溢云天葉挺大道101占地：29萬(wàn)建筑：33萬(wàn)別墅20035040003002006年現(xiàn)房3萬(wàn)平方米的水景園林公園，稀缺用地，靠近上饒大市場(chǎng)項(xiàng)目較偏，配套差，出行不便，小區(qū)建筑很好懷玉谷龍灣信江書(shū)院路126號(hào)占地：56400 52棟別墅別墅200400560030006年06月09年2月16號(hào)統(tǒng)山御水，山體別別墅，地理位置絕佳，外立面文化磚與墻面磚歐式坡頂屋設(shè)計(jì)，52棟，110套匯景廣場(chǎng)鳳凰中大道8號(hào)總建11．2萬(wàn)平米2高層。其中底下5層做商業(yè)，2層地下室車(chē)庫(kù)住宅90160 住宅：均價(jià)預(yù)計(jì)2800住宅：120140住宅預(yù)計(jì)2008年10月開(kāi)盤(pán)。商業(yè)未定09年底交3萬(wàn)，減88元/M2交五萬(wàn)，買(mǎi)4房減3萬(wàn)，買(mǎi)3房減2萬(wàn)，買(mǎi)2房減1萬(wàn)項(xiàng)目還未開(kāi)盤(pán)，還處于客戶積累階段瑞經(jīng)小區(qū)鳳凰大道8棟78號(hào)占地2萬(wàn)建筑4萬(wàn)多層8012024001202007年08年底交房一次性99折，小區(qū)無(wú)特色伯爵山三清山大道交警支隊(duì)西別墅、小高層29832002982007年8月交房可談，95萬(wàn)的別墅可優(yōu)惠3萬(wàn)左右共52棟，銷(xiāo)售約25套九州奧城三清山大道交警支隊(duì)西，伯爵山旁占地188畝，總建20萬(wàn)一期推3幢多層2幢小高層，后續(xù)規(guī)劃有別墅80160多層2200、小高層25001期200套今年8月中旬09年上半年，VIP客戶中前50100位享受1000元優(yōu)惠，100位之后享受1500元優(yōu)惠，并且同時(shí)舉行卡中卡優(yōu)惠，即2000抵5000，以上優(yōu)惠與購(gòu)房普惠同享小區(qū)配套比較完善，品質(zhì)較高上饒住宅供應(yīng)市場(chǎng)特征①與中國(guó)一、二線城市相比，上饒房地產(chǎn)還存在很大差距上饒的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分均為本土開(kāi)發(fā)商，有相當(dāng)一部分是第一次開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，缺乏成熟的、成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不管是開(kāi)發(fā)理念、運(yùn)做理念，還是房產(chǎn)品質(zhì)等均與一、二線城市存在很大差距，誠(chéng)然，差距的存在也表明發(fā)展空間的存在。②由于開(kāi)發(fā)量的不斷增加，樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些地段好、上規(guī)模、配套全、環(huán)境好、戶型優(yōu)的高性價(jià)比樓盤(pán)相對(duì)熱銷(xiāo)，而一些小規(guī)模、地段差、配套設(shè)施環(huán)境差的樓盤(pán)出現(xiàn)積壓或去化緩慢的現(xiàn)象。總體來(lái)講，銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)基本上都是配套完善的老城區(qū)樓盤(pán)。③銷(xiāo)售周期普遍偏長(zhǎng)，大部分樓盤(pán)的推出量銷(xiāo)售周期一般都在1年半以上。④大戶型、較高價(jià)位的商品住房供應(yīng)量過(guò)多，中小戶型、中低價(jià)位住房供應(yīng)不足。⑤觀望氛圍的濃厚，使得自籌資金成為資金來(lái)源的主渠道，開(kāi)發(fā)商主要依靠預(yù)售資金作為開(kāi)發(fā)滾動(dòng)資金已不現(xiàn)實(shí)。五、商品住宅需求市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況分析，%，%?？偝山惶讛?shù)為226套，比6月份減少94套。其中住宅成交180套，比上月減少29套。，%。整體市場(chǎng)量跌價(jià)升。 （數(shù)據(jù)來(lái)源上饒市房地產(chǎn)管理局）178。 附08年8月商品房當(dāng)月銷(xiāo)售排行榜（截止8月27日）項(xiàng)目名稱(chēng)當(dāng)月成交套數(shù)成交面積（平米）成交均套面積（平米/套）總?cè)セ嗜言?04%永隆城市廣場(chǎng)610號(hào)樓、服裝城21103%建亨麗都國(guó)際21%紫陽(yáng)名邸14號(hào)樓15%黃金水岸10123號(hào)樓14%紫光淵15號(hào)樓11%龍華鳳凰城11號(hào)樓11%星光國(guó)際廣場(chǎng)7%現(xiàn)代城三期（國(guó)際公館）5%越都公寓5%從排行榜上可以看出①上饒前10位樓盤(pán)銷(xiāo)售量已超出200套，基本上占據(jù)了市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的95%左右。②除了三江佳苑外，銷(xiāo)量好的樓盤(pán)主要集中在老城帶湖片區(qū)。③戶型面積主要在100120平米之間。說(shuō)明在整體市場(chǎng)低萎情況下，地段好、配套全、環(huán)境好、戶型優(yōu)高性價(jià)比的個(gè)案相對(duì)熱銷(xiāo)，由于此地段樓盤(pán)價(jià)格普遍高于整體市場(chǎng)均價(jià)，由此也帶來(lái)了數(shù)據(jù)上整體市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比上月上漲超過(guò)9%的不確定性。（二）上饒消費(fèi)群體市調(diào)我們和邦力高市場(chǎng)調(diào)研小組在上饒針對(duì)不同案場(chǎng)人員的詢問(wèn)及與上饒市民的談話，并對(duì)調(diào)查研究做了歸納、總結(jié)。以下是我們調(diào)研小組對(duì)于消費(fèi)者的分析：客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析在對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的抽樣調(diào)查中，通過(guò)統(tǒng)計(jì)我們了解到：為改善居住條件的客戶大約占到35%，解決住房問(wèn)題的占30%，此外投資客也有不少。需求面積分析上饒經(jīng)過(guò)006年中大面積戶型為主的市場(chǎng)推放，以及商品房總價(jià)的攀升，消費(fèi)者對(duì)小戶型市場(chǎng)接受度成上升趨勢(shì)。戶型偏好分析在套型選擇上，選擇3室的最多，占總量的51%，選擇2室的占23%，選擇4室的僅占10%。兩室與三室的需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住或作為客人房，其中選擇兩居室的客戶絕大多數(shù)希望兩間臥室面積不要相差太大；而選擇三室及以上的客戶也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)盡量不要偏差太大，建議在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。 購(gòu)房客戶分析通過(guò)上圖我們可以看出，目標(biāo)客戶的年齡主要分布在20—40歲之間，占總比例的75%。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策信息分析通過(guò)調(diào)研，人們購(gòu)房時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋旱囟?、價(jià)格、品質(zhì)、小區(qū)以及周邊環(huán)境、物業(yè)管理等。消費(fèi)者研究總結(jié)：216。 消費(fèi)者購(gòu)房動(dòng)機(jī)以改善居住條件、自住用房為主；216。 消費(fèi)者比較偏好于中等戶型（面積在100—130㎡之間），小戶型需求比例上升；216。 同等面積下三房銷(xiāo)售速度明顯高于兩房；216。 消費(fèi)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)的偏好集中于三房其次是兩房?jī)蓮d；216。 消費(fèi)者的年齡主要集中在25－45歲；216。 消費(fèi)者購(gòu)房較為關(guān)心的因素主要是地段、價(jià)格、品質(zhì)、小區(qū)以及周邊環(huán)境、物業(yè)管理等。六、上饒房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)狀況曾幾何時(shí)，上饒沒(méi)有真正的小區(qū)而言，住宅小區(qū)綜合品質(zhì)的提升，首先必須憑借一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的平臺(tái)。沒(méi)有規(guī)模，品質(zhì)就不能很好的展現(xiàn)?，F(xiàn)在，上饒總建10萬(wàn)以上的樓盤(pán)頻頻出現(xiàn)，東湖花園、奧城、鳳凰城等規(guī)模較大的樓盤(pán)出現(xiàn)，讓上饒市民看到了品質(zhì)樓盤(pán)的前景。樓盤(pán)規(guī)模東湖花園占地1500畝，目前推出的8萬(wàn)平米鳳凰城總建10萬(wàn)平米奧城20萬(wàn)平米紫陽(yáng)華庭10萬(wàn)平米中央公園16萬(wàn)平米 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)狀況 目前上饒所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模小，產(chǎn)品單一等特征，是造成上饒產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后的主要因素。另外，物業(yè)管理和公建配套較為欠缺，許多小區(qū)公建配套限于小區(qū)規(guī)模，多要依托周邊市政生活配套。由此可以看出，目前上饒開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上較側(cè)重 “人居”，而對(duì)“人聚”關(guān)注不足，對(duì)小區(qū)生活氛圍的營(yíng)造和小區(qū)居民生活品質(zhì)的提高重視程度仍然不夠?，F(xiàn)在上饒很少有樓盤(pán)把產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，這也說(shuō)明，上饒市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面還存在很大的上升空間。 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)組合競(jìng)爭(zhēng)狀況今天的中國(guó)房地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)大整合時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的核心能力不再是專(zhuān)業(yè)技能，而是整合全方位資源的能力。上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，“自產(chǎn)自銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)模式日顯落后，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重“外腦”引進(jìn)，為其開(kāi)發(fā)、決策、物業(yè)管理服務(wù)，一些外來(lái)代理公司、策劃公司、廣告公司的到來(lái)，為上饒的房地產(chǎn)注入了源源生機(jī)和活力。但總的來(lái)說(shuō)，目前上饒的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源整合上，還僅停留于營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售代理的觸及層面上，而在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面卻缺乏應(yīng)有的深度。 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑單體外立面競(jìng)爭(zhēng)狀況色彩：較為單調(diào)，多以白色、灰色為主。用材：住宅多用涂料，高層則以墻面磚居多，小高層、低密度別墅項(xiàng)目則是涂