【文章內(nèi)容簡介】 2020 年 11 月 19 日 土 地儲備管理辦法 國土資發(fā) [2020] 277 號《土地儲備管理辦法 2020 年 12 月 5 日 《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》銀發(fā)〔 2020〕452 號 2020 年 12 月 5 日 中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束時宣布， 2020 年貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊” 2020 年 12 月 8 日 本年第 10 次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個百分點。 小結(jié)： 中國改革開發(fā)放 30年以來，中國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展 ,GDP 平均每年 8%以上速度增長，投資、出口和消費三駕馬車推動中國 經(jīng)濟快速走強，尤其出口順差過大，國內(nèi)貨幣量供應(yīng)增加，而中國人的消費習(xí)慣向來把購田置地 (家 )放在首位，就造成中國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)部分城市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，但是只要中國城市化進程不停止，中國的房地產(chǎn)市場就會發(fā)展，當(dāng)然發(fā)展不是一氣呵成，是漸進的、螺旋的前進，短時的疲憊，休整后還會健康的發(fā)展。 沈陽的經(jīng)濟基礎(chǔ)是重工業(yè)基地，不是文化、旅游、度假、休閑的目的地，更不是外向經(jīng)濟的加工出口基地，沈陽房地產(chǎn)失去投機炒作的溫床，因此沈陽房地產(chǎn)價格比較理性，即使有泡沫，也是個別樓盤的個別特例，因此此次宏觀調(diào)控對沈陽房地產(chǎn)價格 的影響不是質(zhì)的改變。 深航翡翠城產(chǎn)品消費人群為高收入人群，因此宏觀調(diào)控不影響其購買能力和欲望。 3 現(xiàn)狀及建設(shè)條件 地理位置 本深航翡翠城選址在沈陽市和平區(qū)長白地區(qū)，位于渾南地區(qū)的西部，地處渾河南岸，北與富足的和平區(qū)老區(qū)隔河相望，三面環(huán)水，地勢總體較為平整，東高西低，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。沈陽市政府根據(jù)長白的地利和資源優(yōu)勢，將處于渾河南岸的水灣處的長白地區(qū)，拓寬灌渠，打造出“長白島”，將其建設(shè)成一個適合居住并且集科技、商貿(mào)、生態(tài)休閑、旅游于一體的綜合性新城，一水之隔的自然條件將使長白島變成城區(qū)內(nèi)最優(yōu) 美的濱水空間，成為明珠新城、水上新城。 深航翡翠城位于長白島濱堤路和長白大道交界處，用地分“南地塊”和”北地塊”，總用地面積約為 萬平方米，分兩期開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)“南地塊”，土地面積約為 萬平方米。 周邊環(huán)境 表 12：項目周邊配套 商業(yè) 三好街、渾南新區(qū)、高爾夫球場，渾河公園 醫(yī)院 醫(yī)大二院、陸軍總院 學(xué)校 南寧幼兒園、鐵路五小學(xué)、 134 中學(xué) 交通 327， 324， 149， 220 排水和污水處理 排水方式：實行雨污分流制， AD 工藝二級深化處理，污水由污水處理廠處 理，雨水直接排入市政管網(wǎng)。 管網(wǎng)：有路就有網(wǎng)，東西路設(shè)置在道路北側(cè)，南北路設(shè)置在道路南側(cè)。雨水網(wǎng)設(shè)置在路中間。管網(wǎng)的建設(shè)、管理、維修一體化。 文化東路已布有市政排污管網(wǎng)，混凝土排水干管管徑為 DN300，緊鄰施工現(xiàn)場，外網(wǎng)排水分為雨水、生活污水。雨水和生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。 供電 沈陽供電自給有余，電網(wǎng)與東北電網(wǎng)相聯(lián)，以 10KV電壓雙回路 T接方式供給用戶。本項目需自建變電所或配電室，由 10KV 電力開關(guān)站到用戶變電所敷設(shè)地下電纜及其設(shè)備由用戶負(fù)擔(dān)。 通訊與網(wǎng)絡(luò) 項目的建設(shè)地點已有較大 容量的通訊及有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路，可為項目提供通訊及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 供熱 沈陽實行集中供熱，為用戶使用采暖提供熱源。 采暖期： 11 月 1 日 次年 3 月 31 日。 供暖壓力： 供暖時間： 24 小時連續(xù)供暖 供水條件 水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)符合中國生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，全部優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)。如混濁度指標(biāo)，國標(biāo)為小于 3NTU，而現(xiàn)出廠水基本控制在 1NTU 以下。 4 項目建設(shè)方案 建設(shè)方案設(shè)計原則 總圖和單體設(shè)計符合城市規(guī)劃的原則 平面設(shè)計體現(xiàn)功能的原則 建筑形式與使用功能協(xié)調(diào)一致，力求功 能完善、技術(shù)先進，具有一定的超前性； 技術(shù)設(shè)施與服務(wù)目標(biāo)相一致的原則 注重環(huán)保的原則 總平面布置 本項目建設(shè)用地呈近似四方形狀（詳見總平面布置圖）。根據(jù)場地周邊的環(huán)境與交通條件、交通流量分析以及本地塊的實際情況，地下停車場出入口設(shè)在北側(cè)，建筑物周邊場地鋪設(shè)瀝青硬化地面，形成消防通道。場區(qū)內(nèi)豎向設(shè)計按規(guī)范要求有組織排水至市政雨水管網(wǎng)。按要求管網(wǎng)之間保持應(yīng)有的距離。 建筑設(shè)計方案 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16872020） 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ500112020） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ389） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 (GB500102020) 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 (GB500072020) 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 (GB5022295) 建筑設(shè)計方案 表 13：建筑主要特征概述 : 建筑名稱 地下停車場 商業(yè)網(wǎng)點 住宅 建筑分類 耐火等級 抗震設(shè)防 結(jié)構(gòu)形式 建筑層數(shù)可達 建筑面積可達 基礎(chǔ) 墻體 樓地面 屋面 門 窗 二類 一級 8 級 框架 剪力墻 34(實際為 12 層 ) 約 12 萬層迭迭 箱型基礎(chǔ) 復(fù)合墻體 石材、大理石、 待定 防火、卷簾門（霍曼） 進口 二類 一級 8 級 框架 剪力墻 6(實際為 2 層 ) 約 25 萬 同左 石材、大理石、 待定 不銹鋼門 進口 二類 一級 8 級 框架 剪力墻 4245(實際為 1133 層 ) 約 萬 同左 大理石、鋁扣板、 待定 鋼防盜門 進口 給排水暖通設(shè)計方案 《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1588） 《室外給排水設(shè)計規(guī)范》 《建筑防火設(shè)計規(guī)范》（ GBJ16872020 版） 4.《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1487） 給水 項目的用水由二部分構(gòu)成：生活用水和消防用水。 在地下二層設(shè)一座地下蓄水池，供生活用水使用，另設(shè)一地下蓄水池供消防使用，設(shè)置水泵房、配備消防水泵。室內(nèi)給水部分采用塑料管，消防系統(tǒng)采用焊接鋼管。消防給水與生活分開設(shè)，保證消防功能的正常使用（具體方案及材料與有關(guān)部門協(xié)商后按標(biāo)準(zhǔn)待定）。 為保證 建筑內(nèi)用水安全和水壓穩(wěn)定，在各建筑的主要通道上均敷設(shè)給水、消防管道。對建筑內(nèi)有使用熱水要求的部位，采用集中熱水供給。 排水 生活污水：經(jīng)場區(qū)污水管網(wǎng)收集處理后，排入市政污水干管（按行業(yè)要求）。 雨水：場區(qū)內(nèi)沿道路兩側(cè)鋪設(shè)雨水管道，雨水收集后排入雨水匯集井，最終排入市政的雨水干管。 采暖、空調(diào)與通風(fēng) 采暖： 本項目采暖采用城市集中供熱管網(wǎng)供熱。 供暖管材為無縫鋼管，熱力管道大部分沿項目區(qū)道路直埋敷設(shè)。 空調(diào)與通風(fēng) 地下車庫的通風(fēng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)按設(shè)計規(guī)范設(shè)計，商業(yè)各功能分 區(qū)及各層通風(fēng)系統(tǒng)均為獨立系統(tǒng)，并加裝凈化排風(fēng)系統(tǒng)。 商業(yè)網(wǎng)點均設(shè)計為中央空調(diào)機進行溫度調(diào)節(jié)，并采取濕度控制措施；空調(diào)機設(shè)高效過濾器，新風(fēng)預(yù)熱器，加濕器，送回風(fēng)管上設(shè)消聲器，保證這幾項指標(biāo)達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 注明：以上采暖、空調(diào)與通風(fēng)方案除住戶外其它與用戶研究后待定。 電氣設(shè)計方案 編制依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T16—— 92） 《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16—— 87， 2020 年版） 負(fù)荷等級及設(shè)備選型 本工程地下停車場、電梯、商場、消防泵、生活水泵、應(yīng)急照明、住宅用電，其中，生活、消防水泵、電梯為一級負(fù)荷；其它為二級負(fù)荷。根據(jù)用電情況，擬在地下室二層設(shè)置變配電室，高壓是由市政 10KV 電網(wǎng)引來，供電電壓為 220/380V，室外線路采用電纜穿鋼管保護，沿地下電纜溝敷設(shè)方案，室內(nèi)線路采用電纜橋架沿設(shè)備井敷設(shè)及照明部分暗配方案布線。 表 14：主要設(shè)備表 序號 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量 備注 1 2 3 4 干式變壓器 高壓開關(guān)柜 低壓開關(guān)柜 配電箱 臺 臺 臺 臺 1 2 10 50 供電線路敷設(shè) 室外線路采用電纜穿鋼管保護、沿地下電纜溝敷設(shè)方案；室內(nèi)線路采用電纜橋架沿設(shè)備井及暗敷式布線，采用鋼管保護。 照明設(shè)計 整個項目商業(yè)網(wǎng)點照明以節(jié)能日光燈為主要選型，有特殊要求的功能房間可根據(jù)需要采用其它形式的光源或?qū)Ｓ脽艟摺? 通訊與網(wǎng)絡(luò) 弱電工程先進性、實用性、開放性、經(jīng)濟性的原則設(shè)置，包括有智能建筑應(yīng)有的各個子系統(tǒng)。 監(jiān)控與報警 地下室、商場及住宅設(shè)防火、防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)，對建筑物內(nèi)部的安全及火災(zāi)情況進行監(jiān) 控。 5 節(jié)能 能源是人類生存必不可少的物質(zhì)，在工業(yè)化現(xiàn)代的今天，人們對能源的重視程度超過了以往任何時候。我國是一個能源消費大國，居世界第三位，但我國的能源利用率卻很低，僅為日本的 50%，美國的 60%。這說明我國在能源利用上還存在著很大的浪費，節(jié)約能源的潛力很大。一方面，能源使用是否合理，關(guān)系到生產(chǎn)和生活的經(jīng)濟支出 —— 即成本的高低；另一方面，能源的節(jié)約關(guān)系到人類社會的長遠發(fā)展。因為現(xiàn)在我們使用的主要能源煤炭和石油，都是不可再生的，所以合理的選擇能源的利用方式，節(jié)約能源是非常重要的。 建筑節(jié)能技術(shù) 本項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下表所示： 建筑結(jié)構(gòu) 方案 屋面 選用 150 ㎜厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300 ㎏ /立方米，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=(㎡ .k) 外墻 普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=(㎡ .k) 門窗 選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106 第 2 級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 3 級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 4 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=（㎡ .k)采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=（㎡ .k) 樓梯間 普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20 厚保溫砂漿，其傳熱系 數(shù)為 k=1. 67w/（㎡ .k) 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW 的熱水爐（熱效率為 80%）、 APV 湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管（熱效率達 901%）、自力式流量控制器等