【正文】 因此，通過對項目周邊及區(qū)內環(huán)境的完善，在推廣上不斷提升項目的形象，以吸引和刺激直接目標客戶 。 因此項目所處地理位置比較特殊， 周邊配套較少，而且附近幾無競爭項目， 項目升值潛力較弱， 因此項目在價格上應走低端策略，以達到吸引客戶的目的。 在后期推廣銷售中，可以根據(jù)實際情況逐步提升項目價格。 三、項目定價策略 。任何一場營銷就如同戰(zhàn)爭一般，既要關注局部的勝利，更要關注整體勝利。 二、客戶心理價位 根據(jù) 鶴壁 市 消費習慣，客戶對 此區(qū)域內多層 的心理均價基本在 1600 元㎡ 左右 ，而該均價實質反應的是其對 1— 4 層所能接受的均價，因為 5— 6 層銷售阻力 較 大。 這類項目分布較廣。 本區(qū)域存在幾個價格區(qū)間，以 附近 多層 住宅為例 ， 南部區(qū)域同比樓盤 香江 由此， 項目 定價 策略 將以市場、以消費者為中心，以“市場＋競爭”的方法，通過對競爭性項目的分析比較，推算和制定出比較合理與科學的價格體系。 假若本 項目 選擇“成本 +利潤”定價策略，雖能清楚地知道可得利潤，但這種典型的“產(chǎn)品主導型”策略不太符合市 場發(fā)展趨勢，因為它蘊含著兩方面的 風險：一是定價過高使產(chǎn)品滯銷；二是定價過低而較難贏取超高額利潤。 定價方法 —— “成本 +利潤”？“市場 +競爭”？ 無論是以攫取高額利潤，還是以快速回籠資金為主要目標，本案在定價時需考慮三個因素：成本、競爭、消費者。 但是， 追求最大利潤并不等于定 高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。 鶴壁項目市場調研 報告 住友顧問 第 25 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 第四 部分 項目價格定位 鶴壁項目市場調研 報告 住友顧問 第 26 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 第一節(jié) 價格定位原則 為商品房定出最合理的價格，將是項目推廣成功的關鍵。面積上 以 80 ㎡ — 110 ㎡的二室戶型為主，結合110 ㎡ — 130 ㎡ 以及 70— 80 ㎡的 二 室、 三 室戶型。 園林風格 配合小區(qū) 旁邊的湖，區(qū)內主景以水景為主， 使環(huán)境更優(yōu)美，富有藝術化。 會所規(guī)劃 閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身設施、兒童游樂場、咖啡吧等等。 公共配套 紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、 24 小時保安巡邏、變頻恒壓供水、雙回路供電系統(tǒng)、統(tǒng)一管理的門禁系統(tǒng)。面積上 以 80㎡ — 110 ㎡的二室戶型為主，結合 110 ㎡ — 150 ㎡ 三室、四室戶型，戶型設計多樣化。 地塊 （興鶴大街與湘江路交匯處） 一、 建筑園林 規(guī)劃建議 建筑立面 ⊙ 線條：屋檐和立面的簡約明快，層頂采用坡面設計 ⊙ 顏色： 明 色調為主 園 林 風格 主景以綠樹為主，區(qū)中心建廣場， 頂層空中花園， 同時在 區(qū)中心 假山、噴泉、石徑等景觀，使園林整體布局錯落有致、舉步即景的園藝，以達到步移景換的藝術效果。居住者主要追求的是居住的實用和功能。而對于這類消費人群而言，地段、成熟的商業(yè)配套和行政配套以及娛樂設施是他們關注的次要點。 三 、市場 主流消費者劃分 周邊工廠、企業(yè)及學校單位職工 周邊少數(shù)居民 鶴壁項目市場調研 報告 住友顧問 第 21 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 老城少數(shù)中低收入者 四 、 區(qū)域特征 項目周邊客戶及老城小部分客戶 五 、 家庭經(jīng)濟 3— 4 口之家為主， 中等 經(jīng)濟收入 。 環(huán)境偏好 —— 有良好的園林綠化和居住環(huán)境。 二 、 消費者購房關注因素 價格接受度 —— 一個合理的價格，性價比高，易于接受。所以，在推廣上主要以樓盤的所能給客戶居住所帶來的舒適性為主。 五 、 家庭經(jīng)濟 高 等經(jīng)濟收入，收入穩(wěn)定，消費等級為 高級消費者 。 鶴壁項目市場調研 報告 住友顧問 第 19 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 三 、市場 主流消費者劃分 老城區(qū)自由職業(yè)者以及 私人經(jīng)營者 新城 行政機關以及周邊大型企業(yè)的 領導及工薪階層。 商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純 。 環(huán)境偏好 —— 有良好的園林綠化和居住環(huán)境。 因此，消費群體是一種富足的、追求品位的人群。從老城遷移過來的客戶，他們追求的是一種居住環(huán)境和適應經(jīng) 濟的發(fā)展方向。在推廣上走高端策略，在價格上走低端策略， 以 達到吸引客戶的目的。 因此，項目需走 中端路線 ，項 目本身具有地域和生態(tài)優(yōu)勢，在項目的內部環(huán)境 （如園林、綠化等） 和內部配套 （天然氣、暖氣、有線、寬帶以及物業(yè)等） 上 要更加完善， 以提升項目的品質和形象 ， 同時 差 異化 同區(qū)域其他項目。 項目的市場定位，要充分迎合市場， 從 而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點。 故此，在項目形象上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小 區(qū)環(huán)境，又 坐 擁新城中心”的雙重“抵買”價值。 而且設有多項公建配套，生活便利。新區(qū)作為城市發(fā)展的主要方向， 隨著城市向新區(qū)遷移，位于老城和新老城交接區(qū)域升值潛力較小。 四、威脅分析 （ threat） 項目 消費市場疲軟，在項目操作和推 廣中存在一定的困難。 三、機會分析 （ opportunity） 緊靠小城鎮(zhèn)辦公區(qū)和連接鶴山區(qū)與山城區(qū)的主干道大白線路， 交通將得到良好的發(fā)展 。 離新城和老城區(qū)都較遠，周邊 商業(yè)及 生活配套較差 ， 生活基礎配套嚴重缺乏。 周邊企業(yè)較多，客戶針對性強 。 西面臨 水， 區(qū)域自然環(huán)境生態(tài)優(yōu)良。項目同質化，這對推廣思路、概念、創(chuàng)意都提出了更高要求。 四、威脅分析