鶴璧項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-28 08:50本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】鶴壁市位于豫北城市群中心，總面積2182平方公里，西部山區(qū)、丘陵分別占20%和30%，東部平原占50%。耕地總面積160萬(wàn)畝，總?cè)丝?43萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口59萬(wàn)。1992年經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2021年黨政軍機(jī)關(guān)全部遷此辦公，目前建成區(qū)面積16平方。公里，人口10萬(wàn)。近年來(lái)，隨著工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，鶴璧是經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。2021年，全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)%，財(cái)政收入增長(zhǎng)%，其中市本級(jí)增長(zhǎng)%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)%，均有大幅度增長(zhǎng)。3014元，增長(zhǎng)18%，高于全省平均水平個(gè)百分點(diǎn)。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)為總戰(zhàn)略，已初步。形成了煤炭、電力、水泥、金屬鎂、食品加工五大循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。2021年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)40%；近年來(lái)，鶴壁注重借助外力求發(fā)展，在中原城市群的眾多城市中，鶴壁市轄區(qū)面積相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模不大，處于中低等水平。2021年，鶴壁土地供應(yīng)量增加，價(jià)格攀升，由每畝20多萬(wàn)元，上漲至30多萬(wàn)元。
【正文】 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 24 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 地塊 （ 淇山路與渤海路交匯處 ） 一、建筑園林規(guī)劃建議 建筑 風(fēng)格 以歐洲建筑風(fēng)格為主，融合現(xiàn)代建筑風(fēng)格，力求建筑雅致、風(fēng)情。 園林風(fēng)格 配合小區(qū) 旁邊的湖，區(qū)內(nèi)主景以水景為主， 使環(huán)境更優(yōu)美，富有藝術(shù)化。 二、戶型規(guī)劃 在戶型的規(guī)劃上，力求設(shè)計(jì) 精致， 強(qiáng)調(diào)居住的 精致與實(shí)用性 。面積上 以 80 ㎡ — 110 ㎡的二室戶型為主，結(jié)合110 ㎡ — 130 ㎡ 以及 70— 80 ㎡的 二 室、 三 室戶型。 三、配套設(shè)施建議 通一供水供電 、 電話、寬帶、有線電視入戶， 天然氣、暖氣入戶、防盜單元門、防火防盜入戶門。 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 25 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 第四 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 26 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 第一節(jié) 價(jià)格定位原則 為商品房定出最合理的價(jià)格，將是項(xiàng)目推廣成功的關(guān)鍵。 定價(jià)的最終目標(biāo)就是追求利潤(rùn)的最大化。 但是， 追求最大利潤(rùn)并不等于定 高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來(lái)的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購(gòu)買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。 因此，以合理的價(jià)格 入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。 定價(jià)方法 —— “成本 +利潤(rùn)”？“市場(chǎng) +競(jìng)爭(zhēng)”？ 無(wú)論是以攫取高額利潤(rùn)，還是以快速回籠資金為主要目標(biāo)，本案在定價(jià)時(shí)需考慮三個(gè)因素：成本、競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者。所以，“成本 +利潤(rùn)”和“市場(chǎng) +競(jìng)爭(zhēng)”是房地產(chǎn)定價(jià)的兩種基本策略。 假若本 項(xiàng)目 選擇“成本 +利潤(rùn)”定價(jià)策略，雖能清楚地知道可得利潤(rùn)，但這種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”策略不太符合市 場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)樗N(yùn)含著兩方面的 風(fēng)險(xiǎn)：一是定價(jià)過(guò)高使產(chǎn)品滯銷；二是定價(jià)過(guò)低而較難贏取超高額利潤(rùn)。 假若本案選擇“市場(chǎng) +競(jìng)爭(zhēng)”定價(jià)策略 ,其優(yōu)點(diǎn)是 ,由于以市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)者的潛在心理接受價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)， 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 27 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為參照，使實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)（高額利潤(rùn)或快速回籠資金）的各種措施、手段、過(guò)程始終都處于可控制狀態(tài)。 由此， 項(xiàng)目 定價(jià) 策略 將以市場(chǎng)、以消費(fèi)者為中心，以“市場(chǎng)＋競(jìng)爭(zhēng)”的方法，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的分析比較，推算和制定出比較合理與科學(xué)的價(jià)格體系。 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 28 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 第二節(jié) 項(xiàng)目定價(jià)策略 地塊 （興鶴大街與湘江路交匯處） 一、價(jià) 格區(qū)間概念。 本區(qū)域存在幾個(gè)價(jià)格區(qū)間，以 附近 多層 住宅為例 ， 南部區(qū)域同比樓盤 香江翡翠城 單價(jià) 1500— 1950 元 /平方米，均價(jià) 1700 元 /平方米 ， 淇水春天 、 湘江時(shí)代 均價(jià)在 1650 元 /平方米左右， 三和佳苑 均價(jià) 2100 元 /平方米 ，鶴煤福田住宅二區(qū)、三區(qū) 均價(jià) 分別在 在 1600 元 /平方米和 1650 元 /平方米左右。 這類項(xiàng)目分布較廣。北區(qū)項(xiàng)目以 合友花園為代表，價(jià)格從 1260— 1600 元 /平方米，均價(jià) 1400 元 /平方米左右，樓盤地理位置和品質(zhì)稍差。 二、客戶心理價(jià)位 根據(jù) 鶴壁 市 消費(fèi)習(xí)慣，客戶對(duì) 此區(qū)域內(nèi)多層 的心理均價(jià)基本在 1600 元㎡ 左右 ，而該均價(jià)實(shí)質(zhì)反應(yīng)的是其對(duì) 1— 4 層所能接受的均價(jià)，因?yàn)?5— 6 層銷售阻力 較 大。 因此， 針對(duì)目前的情況， 本 項(xiàng)目 價(jià)格 上以 低開(kāi)高走 的策略 導(dǎo)入市場(chǎng)。任何一場(chǎng)營(yíng)銷就如同戰(zhàn)爭(zhēng)一般，既要關(guān)注局部的勝利，更要關(guān)注整體勝利。在本 項(xiàng)目 期待整盤的大捷時(shí)， 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 29 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 前期營(yíng)銷的價(jià)格策略運(yùn)用將是取得圓滿勝的制勝武器。 三、項(xiàng)目定價(jià)策略 。 價(jià)格定位占據(jù)中 高 端區(qū)域，通過(guò)精心包裝彌補(bǔ)樓盤的形象，提高客戶的心理預(yù)期，促使類比樓盤的潛在消費(fèi)者向 本項(xiàng)目 流動(dòng)。 在后期推廣銷售中，可以根據(jù)實(shí)際情況逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 考慮到消費(fèi)者市場(chǎng)以及項(xiàng)目品質(zhì)， 建議項(xiàng)目 價(jià)格定位為： 均價(jià) ： 1800 元 /平方米 鶴壁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 住友顧問(wèn) 第 30 頁(yè) 共 31 頁(yè) 開(kāi)盤即是清盤 地塊 （ 淇山路與渤海路交匯處 ） 一、 項(xiàng)目定價(jià)策略 。 因此項(xiàng)目所處地理位置比較特殊， 周邊配套較少，而且附近幾無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目， 項(xiàng)目升值潛力較弱， 因此項(xiàng)目在價(jià)格上應(yīng)走低端策略，以達(dá)到吸引客戶的目的。在此地段，客戶所能接受的價(jià)格在 1100—— 1300 左右。 因此，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)環(huán)境的完善，在推廣上不斷提升項(xiàng)目的形象，以吸引和刺激直接目標(biāo)客戶 。 結(jié)合消費(fèi)者市場(chǎng)以及 樓盤 品質(zhì)， 建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為： 均價(jià)： 1200 元 /平方米 住友房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2021 年 8 月
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