樓盤花園項目市場研究報告(參考版)
2025-05-06 02:04本頁面
【正文】 古北中央花園（一期）形成較高的市場認(rèn)同度，高層次的消費群體，構(gòu)筑完善的居住環(huán)境，較高市場投資回報成為吸引投資客源導(dǎo)入的關(guān)鍵；綜上所述，國際化外部環(huán)境為本案的開發(fā)提供良好的市場基礎(chǔ)，項目開發(fā)時機(jī)較為成熟。 二、價格建議2005年上半年開盤價格：14000元/㎡（毛坯）16500元/㎡（裝修）解析 區(qū)域國際化程度日漸濃厚和高消費群體認(rèn)同度高的優(yōu)勢點切入，建議以毛坯價格和裝修價格兩種形式定位價格，迎合消費需求多元化趨勢；考慮項目前期高品質(zhì)樓盤形象定位，建議毛坯價14000元/㎡；16000元/㎡（裝修）價格定位形成錯位競爭，規(guī)避市場風(fēng)險，突出項目價格優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢來獲取最佳的市場收益和回報。 房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺、房產(chǎn)投資利潤的縮小、房產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚將導(dǎo)致高價位樓盤價格攀升放緩，項目價格升值空間受到一定程度的限制。 項目為純高層社區(qū)，居住密度相應(yīng)增加，景觀主要依靠中心花園，活動空間有限，對項目品質(zhì)提升形成負(fù)面影響。 劣勢 舒適型戶型將占據(jù)市場主導(dǎo)，消費群體受到限制，外籍客源成為主力消費群體，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策、對客源消費需求的導(dǎo)向形成較大的影響；產(chǎn)品無法預(yù)期的風(fēng)險相對較大。機(jī)會 古北二期開發(fā)定位更加面向國際化，境外宣傳成為主體推廣模式，無形中提升區(qū)域的品牌知名度，市場潛在客源群體巨大。 二期戶型產(chǎn)品實現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，主力戶型小面積3R：128—132㎡與周邊競爭個案，形成有效錯位競爭，無形中增加潛在客源群體市場前景看好。 社區(qū)集中了上海大部分最早的外銷樓盤，市場均價呈現(xiàn)長期維持高端水平，住宅市場發(fā)展成熟，區(qū)域均價將繼續(xù)保持小幅攀升的態(tài)勢。境外客源以港臺、日韓為主，主要以在滬投資辦廠、駐滬高級代表的性質(zhì)較多，同時區(qū)域內(nèi)分布駐外領(lǐng)事館、駐滬商貿(mào)公司，為區(qū)域市場提供歐美、東南亞客源群體。受到總價高、戶型面積大，購買力的限制，本市客源居住型消費逐步退出市場，投資性消費成為區(qū)域客源的主要消費需求，且市場占有份額有逐步放大的走勢。較高市場投資回報率，受到投資客源的追捧，2R:120121㎡構(gòu)筑區(qū)域的次峰值，1R少量推出，同樣形成市場的熱銷。 未來品牌型、規(guī)模型個案將占據(jù)市場主導(dǎo)，產(chǎn)品內(nèi)部競爭成為主導(dǎo)競爭模式，尋
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