【正文】 專業(yè)街的商業(yè)組合以特色專業(yè)店、專賣店為主，街長200米以上商業(yè)街業(yè)態(tài)組合七浦路服裝、箱包、鞋子、飾物、床上用品襄陽路服裝、箱包、鞋子、禮品云南路特色小吃金陵東路家居、裝潢、鋼琴衡山路餐飲、休閑宜山路建材、家居、裝潢福州路文化用品、書籍雁蕩路餐飲、休閑吳江路休閑、小吃人民路婚紗專業(yè)街是政府導(dǎo)向性與市場需求量綜合形成的商業(yè)組合，所提供的商品及服。但該定位價值不大，不能有效提升街區(qū)價值和開發(fā)商品牌。政策配套252。市場252。該項目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合聯(lián)洋社區(qū)金融、餐飲、休閑、購物臨沂社區(qū)綜合百貨商店、修配服務(wù)中心、超市、健身房、理發(fā)店、職業(yè)介紹所、法律援助中心、醫(yī)療咨詢中心錦繡華城大型超市（樂購）、商業(yè)街田園都市購物、服務(wù)、休閑凌云小區(qū)購物、服務(wù)、休閑社區(qū)商業(yè)中心是為了滿足該地區(qū)居民日常所需而規(guī)劃形成的新型商業(yè)模式，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民。社區(qū)商業(yè)中心模式上海首批五個社區(qū)商業(yè)中心主要分布在大型居民社區(qū)中。無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合區(qū)域商業(yè)中心模式，進入市場可行性較大。該項目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施要求。服務(wù)對象針對該地區(qū)及外來消費者，客源囊括普陀區(qū)及周邊輻射地段（長寧、虹口）。位于公共集散地周邊。評判要素評價評判說明區(qū)位252。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合上海莘城主題商業(yè)——荷蘭水城大賣場——樂購休閑商業(yè)——千代廣場大賣場——樂購主題商業(yè)——大學(xué)城學(xué)生街、松江商業(yè)廣場SHOPPINGMALL——開元廣場大賣場——開元廣場、大潤發(fā)政府對新城商業(yè)中心的規(guī)劃主要與新城建設(shè)和人口導(dǎo)入相配套，與城市規(guī)劃相銜接。發(fā)展商采取“連租約發(fā)售”經(jīng)營模式，投資回報穩(wěn)定。（目前規(guī)劃未定）。為上海綠地集團投資開發(fā)的普陀區(qū)最大的舊區(qū)改造項目?定位：有關(guān)資料顯示為樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：為大型商務(wù)項目。區(qū)域內(nèi)建有明珠地鐵站（曹楊路站）。?定位：樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：長寧商城、華美達廣場、新錦江商廈、康寧廣場、88廣場 、新寧購物中心 。區(qū)域內(nèi)建有大型軌道換乘中心。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合中山公園時尚休閑廣場、數(shù)碼城、香港新世界百貨七寶商業(yè)中心大賣場、購物中心、昌里商業(yè)區(qū)大賣場、綜合性商場、沿街精品店區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃主要結(jié)合各個區(qū)域特點，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等功能，形成各自特色。45 / 45區(qū)域商業(yè)中心模式主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居區(qū)或商務(wù)集聚地十五期間區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)的12個重點地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如。政策服務(wù)對象非針對國內(nèi)外及本市消費者，客流量有限，僅限于普陀區(qū)及周邊輻射地段客源，購買力屬于中等消費層次，配套評判要素評價評判說明區(qū)位服務(wù)對象是國內(nèi)外及全市消費者。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合徐家匯以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、美食城、娛樂休閑城豫園小商品市場、旅游商品市場、綠波廊酒樓南京西路服裝、餐飲、影院淮海路以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、餐飲娛樂主要分布在支馬路上。商業(yè)城是由以商業(yè)步行街為串聯(lián)的20幢高低錯落、造型優(yōu)美、風(fēng)格各異的建筑群組成，其中亞洲最大的百貨零售企業(yè)第一八佰伴上海新世紀商廈及其對面的時代廣場這兩大“商業(yè)巨人”將譜寫上海國際商業(yè)中心的新篇章。為了進一步完善和提高城市綜合功能，今后不夜城地區(qū)發(fā)展的重點將是：城市娛樂、旅游、展覽及蘇州河延岸的住宅開發(fā)等。將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息、旅游辦公和居住功能為一體，擁有眾多星級酒店和商務(wù)賓館、設(shè)施先進的高級商務(wù)樓，大型百貨商場星羅棋布。具有明清市井建筑風(fēng)格的豫園旅游商城是商業(yè)旅游區(qū)的主體：從精美的手工藝品到金銀珠寶首飾、各種特色小商品到服裝衣飾，可以品嘗到老城隍廟特色小點心和風(fēng)味小吃，有“購物天堂”、“小吃王國”之稱。東方商廈、第六百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商城……等十大商家環(huán)顧四周，同時，作為上海西南標志性建筑港匯廣場以及匯金廣場、美羅文化娛樂中心等的相繼建成開業(yè)，使得徐家匯的商業(yè)環(huán)境提升到一個新的高度，成為上海西南區(qū)域的商務(wù)、購物新都會。這一特色將成為四川北路選擇合理的競爭層面、促使其進一步繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)。淮海路上海人引以為榮的淮海路是一條堪與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道、東京的銀座、新加坡的烏節(jié)路媲美的大街，淮海路上的建筑可稱得上華洋并處，淮海路的商業(yè)文化，高雅新潮，領(lǐng)導(dǎo)潮流：巴黎春天、百盛、華亭伊勢丹等品牌商場，都是外籍人士、上海新貴徜徉休閑、購物的首選之地。南京路百余年來，南京東路以商盛店優(yōu)著稱，大店、名店、專業(yè)特色店各展所長，代表了上海商業(yè)一流水平：如市百一店、新世界、華聯(lián)商廈、置地廣場、伊都錦等，其經(jīng)營理念主要為大而全，商品檔次定位在中檔，一直以來享有“中華第一街”的美喻，其客源主要是旅游觀光客。市級商業(yè)中心市場分析上海市級商業(yè)中心有七個，既三街四城。到2002年末，上海已經(jīng)基本形成了以“三街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為主體的多層次、多“心”化、團組式的現(xiàn)代都市商業(yè)框架。三、可建方案模式分析（商業(yè)部分）為建設(shè)世界級城市，上海的商業(yè)發(fā)展目標是該市將成為“繁榮、繁華的與國際接軌的國際購物天堂”。 建設(shè)方案可行性結(jié)論根據(jù)以上分析，地塊具有建造此類物業(yè)的先天條件，且預(yù)計未來此類物業(yè)的市場需求較大，若能與區(qū)域類似物業(yè)做到一定的差別化，前景較為樂觀。n 此類物業(yè)對宏觀經(jīng)濟形勢的依賴性特別強，對經(jīng)濟的敏感性很高。 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的威脅n 未來幾年區(qū)域類似物業(yè)供應(yīng)增加，若無法做到差別化，可能對項目銷售形成競爭威脅。n 在區(qū)域需求特征方面，咨詢業(yè)是不夜城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨蟠髴?，也是小面積可售型寫字樓的重要目標客戶，因此，區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)需求潛力。n 銷售價格：RMB12,00018,000/M2（含1,500 RMB/M2裝修價格）n 房型面積（寫字樓）類別小套中套大套面積區(qū)間（M2）60120180套數(shù)比重（%）50%%%注：小套、中套、大套分別分布在低層、中間樓層和最高幾層n 預(yù)銷售率：70%（截至2003年5月底）n 入伙日期：2004年3月物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源淮海東路、人民路區(qū)域相鄰淮海路、人民廣場辦公區(qū)較近景觀資源外灘、陸家嘴、人民公園、淮海路、豫園中高端以上層面景觀較優(yōu)交通配套資源911路，320路，126路、926路、地鐵一號線公交線路較多，步行至地鐵站約15分鐘生活配套資源臨近淮海東路商圈及較多金融機構(gòu)商業(yè)資源中等偏上規(guī)劃布局13層裙樓，428層辦公塔樓中等偏上，大堂規(guī)劃較有特色建筑布局標準層1200 M2，6梯1012戶采用不垂直分區(qū)辦公電梯，高峰時段容易擁擠物業(yè)管理中啟物業(yè)管理公司辦公物業(yè)管理品牌不強小區(qū)配套3層辦公商務(wù)配套，每戶衛(wèi)生間中高檔裝修裙房設(shè)置商業(yè)及商務(wù)設(shè)施售樓處包裝裙房底樓為售樓處裝修布置簡潔大方，符合辦公氣質(zhì)企劃思路中華BOSS的HOFFICE較高整合了項目地理及入市時機資源其他TRANE分體空調(diào)、INAX潔具等裝修材料裝修材料檔次較高，提高物業(yè)整體售價 建設(shè)方案可行性結(jié)論 機會/威脅分析 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的機會n 上海經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，為創(chuàng)業(yè)型公司及中小型私營企業(yè)提供了發(fā)展空間，需要價格適中的小面積寫字樓物業(yè)。裝修品牌一般采用進口品牌及國產(chǎn)名牌，如TOTO、三菱、海爾。n 兩種物業(yè)的內(nèi)裝修一般都達到了能很快入住的標準。n 辦公樓的配套商務(wù)服務(wù)差別較大，部分只能提供一些簡單的商務(wù)代訂服務(wù)，如綠地科創(chuàng)大廈。n 電梯一般采用進口品牌，如日本三菱、日立、OTIS。 上海可售型寫字樓配套設(shè)施特征典型的小面積寫字樓物業(yè)（上海靜安新時代大廈除外）的內(nèi)部裝修及配套設(shè)施來看，主要有以下特征：n 純辦公樓一般采用名牌進口中央空調(diào)及小中央空調(diào)，如‘大金’、‘約克’。面積分割較小的主要原因是來自市場需求，因其目標客戶是中小型企業(yè)。 最小可分割面積特征上表中列出了8個項目的可分割面積。在此統(tǒng)計的可售性寫字樓中淮海中華大廈、致遠大廈等均采用了類似方形的平面形狀。 產(chǎn)品特征分析可售型寫字樓的產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)在其品質(zhì)和標準層平面形狀及其面積分割上，它們決定了寫字樓的最終檔次及目標客戶群，直接影響其銷售情況。 未來競爭分析隨著小戶型可售型寫字樓物業(yè)的熱銷，可以肯定上海市內(nèi)將出現(xiàn)更多的小戶型可售型寫字樓。因為此類公司的啟動資金較少，多為私營，而且所需辦公面積小小。在目前存款利率非常低的情況下，尋求投資是大多數(shù)中產(chǎn)階級的需要，而在辦公樓市場復(fù)蘇的今天，投資可售型寫字樓應(yīng)該是一個不錯的選擇。因為可售型寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在100萬左右，而且可以以按揭貸款形式購買。既滿足了自用的需要，同時也是一種投資。 市場主力客戶構(gòu)成分析可售型寫字樓的需求來自兩個方面：自用和投資。表310 小戶型可售寫字樓銷售價格列表項目名稱臨近寫字樓區(qū)域銷售價格（元/ 平方米）可分割面積（平方米）總價分布（萬元）裝修情況綠地科創(chuàng)大廈虹橋6，00010，00086170標準虹橋銀城虹橋均13，50040110裝修勝康廖氏大廈陸家嘴均12，00085145102174標準致遠大廈/9，00010，0006015360153標準上海靜安新時代大廈（精英會 ）南京西路18，00020，000509090180標準淮海中華大廈淮海中路均13，0006018078234裝修國科大廈/5，9286，17889140標準SO時代/5，8006，80060以上35以上標準數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部注：本表統(tǒng)計時間截止為2003年5月底。由于分割面積普遍較小，總價低于區(qū)域同檔次住宅項目。是故距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠近也成為定價的重要因素之一。 銷售價格分析從滬上小戶型可售寫字樓的銷售價格分布情況來看，單價范圍在5，90020，000元/平方米，均高于區(qū)域內(nèi)同檔次住宅項目銷售價格（勝康廖氏大廈除外），主要定價因素在于區(qū)域同類寫字樓租金情況和住宅項目推案狀況。整體市場去化形勢良好，空置比例低。從吸納情況來看，各供應(yīng)項目的銷售進度普遍較短，銷售周期在612個月，銷售速度較快。目前上?？墒坌蛯懽謽堑目偭恳?guī)模并不算大，但卻處于迅速擴大中，縱觀過去半年，平均一個月就有一個多可售型寫字樓項目上市銷售。n 整個寫字樓的檔次控制在乙級左右，與目標客戶的要求相匹配，亦不會導(dǎo)致成本和價格過高。n 最小分割面積多在100平方米以下，主力分割面積在150平方米以下。因此，此種寫字樓物業(yè)模式具有如下特征：n 寫字樓全部用于出售，有別于可租同時亦可售的標準型寫字樓。2 可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式是近一兩年來上海興起的一種特殊寫字樓物業(yè)模式，它一出現(xiàn)便受到市場的廣泛關(guān)注。n 在客戶偏好方面，目前不夜城區(qū)域不受較高檔次寫字樓的客戶群體的青睞，在較高檔次寫字樓市場的競爭中容易處于劣勢。n 區(qū)域未來標準寫字樓供應(yīng)的放量，形成競爭威脅。n 地塊所處位置交通便利，具有建造標準寫字樓的基本條件。n 目前上海寫字樓市場正處于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，租金穩(wěn)步上揚。 建設(shè)方案可行性結(jié)論通過以上分析，對本項目建造標準寫字樓的機會和威脅進行總結(jié)，進而得到標準寫字樓建設(shè)方案的可行性結(jié)論。月 n 出 租 率：90%物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源近輕軌站、交通便利輕軌金沙江站，武寧路主干道通往滬寧高速公路景觀資源無特別景觀優(yōu)勢————交通配套資源輕軌和眾多公交線路交通極為便利商務(wù)配套資源中山北路商貿(mào)圈商業(yè)資源中等規(guī)劃布局1—5層裙樓是為綠地數(shù)碼城IT專業(yè)商鋪、有專業(yè)特色建筑布局標準層布局合理交房標準標準裝修標準裝修n 綜合評價：綠地科創(chuàng)大廈是目前區(qū)域內(nèi)最高檔次的寫字樓，其租金水平低于上海市其他區(qū)域的同品質(zhì)寫字樓；而其較高的出租率則主要因為綠地集團的品牌優(yōu)勢及綠地集團自入駐其辦公，為其檔次的提升都有一定的幫助。,并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)備、承重，按有關(guān)部門規(guī)定寫字樓承重每平米150kg以上電訊設(shè)備有充足電話線，提供支持DDN、ISDN、ADSL等線路，最好做到光纖入戶，并備有視像會議設(shè)備如智能化5A級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)能提供四管空調(diào)系統(tǒng)，并可為某特殊行業(yè)租戶提供24小時空調(diào)供應(yīng)，并提供樓宇新風(fēng)系統(tǒng)恒隆廣場的進口trane中央空調(diào)配套及服務(wù)配套設(shè)施要齊備，且須以服務(wù)客戶為主旨如商務(wù)