樓盤(pán)總體策劃推廣方案(參考版)
2025-05-06 02:04本頁(yè)面
【正文】 24 / 24?！?利用購(gòu)物袋作廣告 6． 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目估計(jì)費(fèi)用（RMB￥）設(shè)計(jì)制作費(fèi)售樓處設(shè)計(jì)及制作600,000樓書(shū)設(shè)計(jì)及制作（約￥303000本）120,000展板10塊（單價(jià)每張約￥2500）25,000宣傳小冊(cè)子約￥155000份75,000模型（1個(gè)整體大模型，各個(gè)戶型模型）100,000樣板房及過(guò)道包裝800,000禮品制作、展銷(xiāo)期特別禮儀費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用200,000電視廣告及專(zhuān)題片（10分半鐘）制作300,000投放費(fèi)用軟性新聞400,000報(bào)紙及雜志廣告投放費(fèi)用3,600,000電視廣告插播費(fèi)用800,000其他指上述“小眾媒體”發(fā)布費(fèi)用500,000總計(jì)7,520,000注：以上廣告投放費(fèi)用僅為深圳市場(chǎng)的預(yù)計(jì)費(fèi)用，具體開(kāi)支由發(fā)展商確定，實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)。而現(xiàn)在深圳許多商場(chǎng)均以購(gòu)物小票作為開(kāi)具發(fā)票及退換貨物的憑證，所以一般客戶均會(huì)保留購(gòu)物小票。具體廣告形式建議有兩種：★ 在商場(chǎng)入口、外墻及燈桿、燈箱上發(fā)布廣告；★ 在商場(chǎng)購(gòu)物袋及購(gòu)物小票背面做廣告。b. 巴士車(chē)身廣告建議在K20204大巴、113大巴車(chē)身做廣告，以告知在深圳上班的人c. 商場(chǎng)廣告商場(chǎng)廣告這里指的是在海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市。較適合一些中檔家居型的物業(yè)采用。6） 小眾媒體以上介紹的宣傳媒體均為常用的大眾媒體，大眾媒體受眾面廣，但因?yàn)楦蓴_信息多，到達(dá)率及有效率未必會(huì)非常穩(wěn)定，因此針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的具體目標(biāo)客戶，需尋找一些具有針對(duì)性的媒體，使廣告到達(dá)率及有效率達(dá)到最高，中原稱(chēng)之為“小眾媒體”。優(yōu)點(diǎn)：發(fā)布費(fèi)用低，針對(duì)性強(qiáng)，信息詳盡，圖、文、聲并茂，可以定時(shí)更新廣告內(nèi)容，更可以模擬真實(shí)參觀樓盤(pán)的情景。5） 網(wǎng)絡(luò)廣告本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體中，年輕的客戶占了很大的一部分，其中又有相當(dāng)一部分為網(wǎng)民，故網(wǎng)絡(luò)廣告這種新型廣告方式，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售應(yīng)較為有效。4） 廣播媒體由于深圳廣播媒體自身的限制（影響力小，聽(tīng)眾范圍窄，廣告駐留時(shí)間短，表現(xiàn)形式單一無(wú)真實(shí)感），故不建議在銷(xiāo)售期間大量使用。雜志可配合報(bào)紙廣告發(fā)布，進(jìn)行樓盤(pán)新聞炒作，是一種駐留時(shí)間長(zhǎng)和針對(duì)性強(qiáng)的媒體，《深圳風(fēng)采》周刊是時(shí)事類(lèi)雜志，覆蓋面大，受眾遍布社會(huì)各階層，是深圳頗受歡迎的大眾時(shí)事雜志。另外南山區(qū)的有線電視由蛇口有線電視、南油有線電視、深圳有線電視三者覆蓋，建議除深圳有線電視之外，可強(qiáng)勢(shì)投放蛇口、南油有線電視。2） 電視媒體推薦深圳有線電視翡翠臺(tái)、本港臺(tái)及鳳凰衛(wèi)視黃金節(jié)目。此外，《證券時(shí)報(bào)》是財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)報(bào)刊，可以覆蓋財(cái)經(jīng)金融類(lèi)從業(yè)人士，配合兩大報(bào)發(fā)布廣告，可起到相得益彰的效果。但在深圳，由于情況特殊，新樓盤(pán)發(fā)售一般均需在兩大報(bào)發(fā)布廣告。以上促銷(xiāo)措施實(shí)行之時(shí)間及種類(lèi)需視市場(chǎng)情況靈活調(diào)整，而實(shí)行的形式（如展銷(xiāo)會(huì)、抽獎(jiǎng)、先到先得等）則待具體實(shí)施時(shí)確定。具體做法可為：凡新客戶能取得老客戶的簽名，均可獲發(fā)展商送出的全屋精美家電一套。這種方式能迎合現(xiàn)代都市人快節(jié)奏的生活方式，亦能給客戶周到、方便的感覺(jué)，同時(shí)更顯出發(fā)展商在銷(xiāo)售工作上的細(xì)致及誠(chéng)意。d. 一條龍服務(wù)的銷(xiāo)售方式在售樓處現(xiàn)場(chǎng)安排物業(yè)管理公司人員，按揭銀行人員，公證處人員等接受客戶的咨詢，提供一條龍的服務(wù)。當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)的客戶可獲一定的折扣優(yōu)惠并可參與活動(dòng)?？蛻舯旧硎亲詈玫臓I(yíng)銷(xiāo)員，客戶的一句話勝過(guò)最好的廣告。抽獎(jiǎng)結(jié)果將在每周六公布，得獎(jiǎng)?wù)呖傻绞蹣切〖译娧b獎(jiǎng)品一份，建議在發(fā)售的中前期長(zhǎng)期舉行，目的在于提高知名度和本項(xiàng)目對(duì)周邊客戶的親和力。故建議在條件許可后，即遷移現(xiàn)時(shí)售樓處。d. 輕松的付款方式考慮到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售期開(kāi)展的較早，建筑期較長(zhǎng)，為使買(mǎi)家忽略本項(xiàng)目為遠(yuǎn)期樓花，建議采用較為輕松的付款方式。c. 在銷(xiāo)售小高層單位的同時(shí)，采用高層單位入票的形式，引起周邊市場(chǎng)關(guān)注采用入票的銷(xiāo)售方式，可令本項(xiàng)目有效地牽住周邊的客戶的關(guān)注，利于物業(yè)形象的及早樹(shù)立。b. 以特別新聞繕稿為本項(xiàng)目造勢(shì)新聞繕稿作為報(bào)紙直銷(xiāo)廣告的輔助宣傳媒體，已越來(lái)越多的被各個(gè)樓盤(pán)所運(yùn)用，其效果最特別之處就是在樓盤(pán)未獲取預(yù)售證時(shí)，為一種較理想的造勢(shì)辦法，且價(jià)格較一般廣告便宜。第二批小高層單位，4． 銷(xiāo)售策略1） 前期造勢(shì)階段（包括內(nèi)部登記和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）a. 以強(qiáng)烈的地盤(pán)包裝攻勢(shì)，直擊途徑的客戶群地盤(pán)及外圍的包裝已與廣告公司溝通，正在進(jìn)行中。2． 宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn)即項(xiàng)目在推廣過(guò)程中可供炒作的賣(mài)點(diǎn)及特點(diǎn)，一般包含兩大類(lèi)：項(xiàng)目自身素質(zhì)（如戶型結(jié)構(gòu)的合理、實(shí)用性，是否具備自然或人造景觀、價(jià)格與價(jià)值的相符程度等）和人為包裝因素（如物業(yè)包裝概念等），針對(duì)本項(xiàng)目定位特征和目標(biāo)客戶群的需求，建議如下：1） 南山罕有高尚大型居住社區(qū)a. 小區(qū)園林設(shè)計(jì)b. 豪華會(huì)所及休閑配套設(shè)施2） 中心區(qū)的優(yōu)悠生活樂(lè)園a. 位處南山商業(yè)文化中心區(qū)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒烙?jì)b. 地處成熟片區(qū)與新區(qū)交匯地段，既擁有新區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ謸碛谐墒炱瑓^(qū)的生活配套c. 地處公交線路必經(jīng)之處，出入非常方便d. 上濱海大道到市區(qū)僅20分鐘車(chē)程e. 200米內(nèi)生活配套設(shè)施、教育醫(yī)療市政設(shè)施應(yīng)有盡有f. 物業(yè)管理安全、貼心、細(xì)致、周到g. 接駁未來(lái)地鐵站，升值潛力充足h. 通過(guò)后海大道與深港大橋相連，深港生活一體化3） 戶型布局結(jié)構(gòu)寬敞豪華，具最多的居住便利4） 發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)理念領(lǐng)先3． 價(jià)格策略在地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，通常采用的定價(jià)策略有兩種：“低開(kāi)高走”和“高開(kāi)高走”，從前文對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣方式分析來(lái)看，中原認(rèn)為“低開(kāi)高走”較合符本項(xiàng)目的銷(xiāo)售動(dòng)作模式，故建議采用此種定價(jià)策略。4） 公開(kāi)發(fā)售是項(xiàng)目的重點(diǎn)推廣銷(xiāo)售階段，此
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