沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-07 14:33本頁(yè)面
【正文】 郡、林溪雅筑） 第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究 區(qū)域功能定位：沙河高教區(qū)做文章 沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。 （ 2）配套問(wèn)題： 由于北京不少 Townhouse項(xiàng)目都建在新開發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，其他包括就醫(yī)、購(gòu)物等等問(wèn)題也都需要解決。如果先天條件好自不必多說(shuō)，如果條件不好，開發(fā)商 8 在此的投入也會(huì)比較多，如康城為了改造周邊環(huán)境，已經(jīng)投資 1億元將通往高速公路的街道鋪設(shè)一新。當(dāng)然，前提是 —— 他（她）是個(gè)有車族。 （二） Townhouse 與高檔公寓： 產(chǎn)品不一，客群不同： 同樣是 100萬(wàn)，在市區(qū)可以買一套 125㎡（ 8000元 /㎡）高檔公寓，在近郊可以買一棟有天有地的 Townhouse，究竟如何選擇，與購(gòu)房者的生活習(xí)慣有著非常大的關(guān)系。 （ 4）鞏固第一居所概念： 相當(dāng)一部分人購(gòu)買別墅只是將其做為休閑、度假的第二居所，而 Townhouse 由于相對(duì)便利的交通使其購(gòu)買用途多為第一居所。 （ 3）園林及景觀猶為重要： 要將 Townhouse 做出檔次，需要在園林規(guī)劃以及私有空間上多費(fèi)精力，這樣能夠?qū)ownhouse做出別墅的感覺(jué)，起到事半功倍的效果。 控制面積并不是說(shuō)將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意的。 因此，我們的對(duì)策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)牢牢不放。因此，別墅價(jià)格的下調(diào)只會(huì)是部分項(xiàng)目為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去的市場(chǎng)行為，其價(jià)格的下降也會(huì)控制在一定幅度內(nèi)。而如果 TOWNHOUSE的總價(jià)超過(guò) 300萬(wàn)，將直接面臨別墅的競(jìng)爭(zhēng)。 對(duì)于別墅， Townhouse的最有力武器是價(jià)格。 （一） Townhouse 與別墅 別墅首先是一種生活方式，是對(duì)一種頂級(jí)生活的追求。南五環(huán)黃村衛(wèi)星城北區(qū)的翡翠城就是 Townhouse住宅的典型 樓盤。隨著京通、京開、京沈、京承等高速公路的建設(shè)，沿線又形成了 京城雅居、萬(wàn)科青青家園、康城等Townhouse社區(qū)。 （五）高速路沿線 Townhouse 社區(qū) 高速路沿線所特有的地理優(yōu)勢(shì)是發(fā)展 Townhouse項(xiàng)目的天然條件， 北京最早的 別墅 社區(qū)就是沿著高 速公路而形成。東壩地區(qū)的北京奧園、回龍觀區(qū)域的流星花園和寬等項(xiàng)目 （四）開發(fā)區(qū)住宅板塊 包括亦莊、上地等在內(nèi)的區(qū)域都應(yīng)算是 開發(fā) Townhouse項(xiàng)目的理想 住宅區(qū)域。倚林嘉園、亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園都是代表性的 Townhouse項(xiàng)目。由東南三環(huán)延伸到東南四環(huán)的南磨房鄉(xiāng)是朝陽(yáng)區(qū)的另一個(gè)重要的綠化隔離帶建設(shè)區(qū)域。 西四環(huán)沿線 是北京的 隔離綠化帶 之一。 5 （一）綠化隔離帶項(xiàng)目 由第一條綠化隔離帶而產(chǎn)生的綠化隔離帶地區(qū)主要集中在海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。即 將上市的兩個(gè)項(xiàng)目 —— 卡爾生活館和新境界都是以 T的面貌出現(xiàn)的。進(jìn)入市中心的交通方便快捷；三面環(huán)林、一面擁水的條件成就亦莊區(qū)域清新、綠色的自然環(huán)境。 熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩 “人以群分、物以類聚”的特點(diǎn)在高端住宅市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯。停止別墅用地的供應(yīng)，對(duì)在售的別墅項(xiàng)目和與別墅三分天下的高檔公寓以及 Townhouse樓盤是極大的利好因素，既減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又把廣闊的客戶資源集中到有限的市場(chǎng)供應(yīng)上。在高端住宅市場(chǎng)，高檔公寓、別墅、 Townhouse已經(jīng)形成三足鼎立的局勢(shì)。高檔公寓、別墅、 Townhouse三種產(chǎn)品同時(shí)面 對(duì)的是高端客戶市場(chǎng)。 4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：高檔公寓、別墅、 Townhouse，三足鼎立 高檔公寓、別墅、 Townhouse三者的總價(jià)都在 100萬(wàn)以上，價(jià)格相近造成客戶的重疊性。在短短的二到三年的時(shí)間內(nèi)，從最初的普通聯(lián)排住宅， 到震動(dòng)業(yè)界的寬項(xiàng)目，再到幾乎完美的卡爾生活館， Townhouse產(chǎn)品經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展。 產(chǎn)品規(guī)劃：推陳出新，品質(zhì)提高 資本的創(chuàng)新力量在 Townhouse項(xiàng)目表現(xiàn)的淋漓盡致?？党情_發(fā)商最近打出的口號(hào)是：超過(guò) 100萬(wàn)，就買別墅；在一期 6500－ 7000元 /平米高價(jià)的基礎(chǔ)上，翡翠城二期把價(jià)格調(diào)整為 4500元 /平米；新開發(fā)的 Townhouse項(xiàng)目，如京城雅居和卡爾生活館以及昌平的流星花園等，推出了主力戶型在 200 平米之間，總價(jià)在 100 萬(wàn)左右的主流產(chǎn)品。從各個(gè)項(xiàng)目的銷售資料分析：總價(jià)在 100萬(wàn)－ 200萬(wàn)之間的房子最為好銷。 縱觀 Townhouse項(xiàng)目的價(jià)格，項(xiàng)目單價(jià)維持在 5000－ 6000元 /平米之間，其總價(jià)范圍大都在 100萬(wàn)－ 500萬(wàn)之間，屬于中高檔產(chǎn)品。夾在夾縫中的出路，反倒成了 Townhouse項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— 獨(dú)享有天有地、的自由城市生活。當(dāng)然，第一居所 Townhouse 項(xiàng)目好銷的特點(diǎn)，是與 Townhouse本身分不開的。實(shí)際的銷售業(yè)績(jī)也證明：真正具備第一居所品質(zhì)的 Townhouse樓盤，其銷售速度和市場(chǎng)認(rèn)知度要高于其他項(xiàng)目。 在 T項(xiàng)目開發(fā)商的宣傳推廣中， Townhouse是作為第一居所的 面貌出現(xiàn)的。 3 市場(chǎng)需求：第一居所，銷售旺盛 從問(wèn)世之初， Townhouse 產(chǎn)品就受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的追捧。光是今年一到六月，北京新開的 Townhouse 項(xiàng)目就達(dá)七個(gè)
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