【正文】 平日1206004241///5004741周末300800第八年201261080平日1206004241///5004741周末300800第九年201361080平日1206004241///5004741周末300800第十年201461080平日1206004241///5004741周末300800合計(jì)56014038753150040100512583978經(jīng)營成本及費(fèi)用測(cè)算。（1）經(jīng)營成本包括球場(chǎng)維護(hù)費(fèi)（包括草坪維護(hù)肥料、農(nóng)藥以及其它用品）、球場(chǎng)服務(wù)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營收入的13%；（2）人員勞務(wù)費(fèi)用，包括工資、福利及保險(xiǎn)等，預(yù)計(jì)人員定編240人，人均勞務(wù)費(fèi)用綜合考慮收入增長因素按照2000元/人的水平計(jì)算，合計(jì)576萬元/年；列入經(jīng)營費(fèi)用核算；（3）球場(chǎng)經(jīng)營費(fèi)用，包括水電費(fèi)、營業(yè)用品、廣告費(fèi)用、修理費(fèi)、交通通訊費(fèi)用等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營收入的12%；其中會(huì)所等配套設(shè)施的經(jīng)營費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)；（4）管理費(fèi)用，包括核心管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營收入的10%；（5）會(huì)籍銷售及推廣費(fèi)用和傭金預(yù)計(jì)占會(huì)籍收入的3%；（6）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷，球場(chǎng)占地總面積1200畝，土地使用費(fèi)成本為2400萬元，分50年攤銷，每年攤銷48萬元；（7）開辦費(fèi)攤銷：100萬元，在開業(yè)當(dāng)年一次性攤銷；（8）折舊費(fèi)用：項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值預(yù)計(jì)為11600萬元，包括球場(chǎng)、會(huì)所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉庫、草坪機(jī)械設(shè)備、球車、其他電器設(shè)備等，預(yù)計(jì)綜合殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別按照20年、5年進(jìn)行直線折舊，其中其他電器設(shè)備由于原值較小，在本報(bào)告中暫不予考慮。年度固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用見下表：表102 固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表固定資產(chǎn)項(xiàng)目原值（萬元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬元）球場(chǎng)600020270會(huì)所、行政樓等配套設(shè)施440020198草坪機(jī)械設(shè)備、球車等12005216合計(jì)11600684（9）貸款利息：項(xiàng)目需要通過銀行貸款人民幣1億元，貸款期限為3年（20042006）。貸款年利率比照中國人民銀行頒布的基準(zhǔn)貸款利率并適當(dāng)上浮，%。貸款采用逐年付息，2005年和2006年兩次各歸還50%本金的方式核算。3年利息分別為604萬元（其中年度建設(shè)期利息453萬元）、604萬元和302萬元，合計(jì)1510萬元。稅金預(yù)測(cè)。按照國家以及南京市的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為20%，無城建及教育費(fèi)附加。企業(yè)所得稅執(zhí)行30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本參數(shù)。項(xiàng)目比較收益率假定為10%，按現(xiàn)行銀行貸款利率加上投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算而得；計(jì)算期：11年（含2004年建設(shè)期），從2004年至2014年,其中經(jīng)營期10年，從2005年至2014年。項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與分析：（1）項(xiàng)目盈利能力分析：項(xiàng)目總投資內(nèi)部收益率（IRR）=%項(xiàng)目累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=4997萬元（折現(xiàn)率I=10%）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份1）+出現(xiàn)正值的上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=（41）+（含建設(shè)期）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期=（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+出現(xiàn)正值的上一年度累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年度累計(jì)凈現(xiàn)值=（51）+（含建設(shè)期）項(xiàng)目年平均投資利潤率（會(huì)計(jì)收益率）=年平均營業(yè)利潤/總投資=%（2）項(xiàng)目償債能力分析：銀行借款期限為3年，從2004年2006年，2005年和2006年分兩次償還，每年還款50%，根據(jù)項(xiàng)目損益表和現(xiàn)金流量表的測(cè)算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，貸款期內(nèi)項(xiàng)目可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤14202萬元，可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運(yùn)用情況，同時(shí)包含還款期內(nèi)可以用于歸還貸款的折舊金額1368萬元）15661萬元，投資回收期較短，項(xiàng)目凈收益和凈現(xiàn)金流量說明在貸款期限內(nèi)具有充足的還款保證能力，完全能夠達(dá)到銀行貸款資金的還款要求。綜合上述分析結(jié)果表明，%，高于社會(huì)投資平均投資收益率，（靜態(tài)）/（動(dòng)態(tài)）年內(nèi)回收，在建成后10年經(jīng)營期內(nèi)平均凈利潤2334萬元，% ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力和經(jīng)濟(jì)可行性，在財(cái)務(wù)上是可行的。財(cái)務(wù)測(cè)算的詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表1010106。表104 南京沙河高爾夫球會(huì)經(jīng)營成本、費(fèi)用測(cè)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)一經(jīng)營成本572283435515515515515515515515515036二經(jīng)營費(fèi)用4701815184919371961176915531553155315531553175661人工勞務(wù)費(fèi)19257657657657657657657657657657659522會(huì)籍銷售推廣和傭金費(fèi)用22534527316819200000012033水電、修理、廣告等費(fèi)用5321031650950950950950950950950946514固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用06846846846846844684684684684685760三管理費(fèi)用4432331247247247247247247247247244551土地使用權(quán)攤銷0484848484848484848484802辦公、差旅、交通、通訊等各項(xiàng)費(fèi)用4417526442442442442442442442442438753公司開辦費(fèi)0100000000000100四財(cái)務(wù)費(fèi)用604604302000000001510五營業(yè)稅金1613275024472068222894894894894894894816794六合計(jì)2788572052535028521237403524352435243524352445361注：相關(guān)的計(jì)算數(shù)據(jù)按照四舍五入的原則取整數(shù)進(jìn)行計(jì)算。2004年前9月為建設(shè)期，10月開始試營業(yè)，人工勞務(wù)費(fèi)按全年1/3核算，經(jīng)營收入按2005年的1/4核算。表105 南京沙河高爾夫球會(huì)經(jīng)營損益測(cè)算表單位：萬元項(xiàng)目名稱2004年20052006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)經(jīng)營收入80631375112236103411114147414741474147414741474183978球場(chǎng)收入438175126364241424142414241424142414241424138753會(huì)籍銷售收入750011500910056006400//////40100其他收入1255005005005005005005005005005005125經(jīng)營成本及費(fèi)用1175297028062960298427922576257625762576257628567經(jīng)營成本572283435515515515515515515515515036營業(yè)費(fèi)用470181518491937196117691553155315531553155317566管理費(fèi)用443233124724724724724724724724724455財(cái)務(wù)費(fèi)用604604302000000001510營業(yè)稅金1613275024472068222894894894894894894816794營業(yè)利潤5275803169835313592910011217121712171217121738617所得稅凈利潤表106 南京沙河高爾夫球會(huì)現(xiàn)金流量測(cè)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱20032004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)一現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　　1球場(chǎng)收入4381751263642414241424142414241424142414241387532會(huì)籍銷售收入750011500910056006400000000401003其他收入12550050050050050050050050050050051254小計(jì)80631375112236103411114147414741474147414741474183978二現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　　1項(xiàng)目建設(shè)投資方投資16000　　　　　　　　　　160002球會(huì)經(jīng)營成本及費(fèi)用11752970280629602984279225762576257625762576285673球會(huì)經(jīng)營稅金16132750244720682228948948948948948948167944所得稅15462373207715941779300365365365365365114945小計(jì)2033480936622699140403889388938893889388972855三凈現(xiàn)金流量1227156583719415070185285285285285211123四累計(jì)凈現(xiàn)金流量1227166131027111123　五年度凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)1227151444055279428354354814373973613284997　項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）1227143074997　注：基準(zhǔn)折現(xiàn)率I=10%第十一章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論隨著中國加入WTO以及北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，中國與世界的貿(mào)易將進(jìn)入一個(gè)前所未有的迅猛發(fā)展年代，作為中國最早對(duì)外開放的長江三角洲地區(qū)，建設(shè)一個(gè)“國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流”的南京沙河高爾夫球會(huì)，將為展示中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)進(jìn)步、帶動(dòng)長江三角洲地區(qū)高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)南京市投資環(huán)境的進(jìn)一步改善、探索中國特色的高爾夫體育休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展道路等具有重要的意義。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和較好的社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的均衡發(fā)展。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)前景、建設(shè)規(guī)模和方案、財(cái)務(wù)效益等方面的縝密、細(xì)致、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C認(rèn)為，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，建設(shè)方案是可行的，建設(shè)規(guī)模是適宜的。項(xiàng)目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目無論在經(jīng)濟(jì)效益方面還是社會(huì)效益方面，都是可行的。