【正文】 行性研究3初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)4施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理）5主體工程開工6工程建設(shè)及設(shè)備采購、安裝、調(diào)試7人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗8工程完工，開始試營(yíng)業(yè)9工程竣工驗(yàn)收、完成試營(yíng)業(yè)，正式開始營(yíng)業(yè)第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算南京沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目總占地面積為1000畝。（2）會(huì)所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)會(huì)所及配套設(shè)施建設(shè)工程總計(jì)建筑面積8600平方米，各項(xiàng)目的造價(jià)包含了建筑安裝工程費(fèi)（包括土建工程、給排水工程、強(qiáng)電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費(fèi)用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費(fèi)和工器具購置費(fèi)?？紤]到本項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)與運(yùn)行特點(diǎn)，在項(xiàng)目投資中暫不需要項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金，因此，項(xiàng)目總投資共16000萬元。（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性；（2）動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則；（3）定量分析為主、定性分析為輔原則；（4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則；（5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行類比和測(cè)算。南京沙河高爾夫球會(huì)將于2004年10月建成試營(yíng)業(yè)，2005年1月正式開始營(yíng)業(yè)。年度固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用見下表：表102 固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表固定資產(chǎn)項(xiàng)目原值（萬元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬元）球場(chǎng)600020270會(huì)所、行政樓等配套設(shè)施440020198草坪機(jī)械設(shè)備、球車等12005216合計(jì)11600684（9）貸款利息：項(xiàng)目需要通過銀行貸款人民幣1億元，貸款期限為3年（20042006）。項(xiàng)目比較收益率假定為10%，按現(xiàn)行銀行貸款利率加上投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算而得；計(jì)算期：11年（含2004年建設(shè)期），從2004年至2014年,其中經(jīng)營(yíng)期10年，從2005年至2014年。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)前景、建設(shè)規(guī)模和方案、財(cái)務(wù)效益等方面的縝密、細(xì)致、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C認(rèn)為，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，建設(shè)方案是可行的，建設(shè)規(guī)模是適宜的。表105 南京沙河高爾夫球會(huì)經(jīng)營(yíng)損益測(cè)算表單位：萬元項(xiàng)目名稱2004年20052006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)經(jīng)營(yíng)收入80631375112236103411114147414741474147414741474183978球場(chǎng)收入438175126364241424142414241424142414241424138753會(huì)籍銷售收入750011500910056006400//////40100其他收入1255005005005005005005005005005005125經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用1175297028062960298427922576257625762576257628567經(jīng)營(yíng)成本572283435515515515515515515515515036營(yíng)業(yè)費(fèi)用470181518491937196117691553155315531553155317566管理費(fèi)用443233124724724724724724724724724455財(cái)務(wù)費(fèi)用604604302000000001510營(yíng)業(yè)稅金1613275024472068222894894894894894894816794營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5275803169835313592910011217121712171217121738617所得稅凈利潤(rùn)表106 南京沙河高爾夫球會(huì)現(xiàn)金流量測(cè)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱20032004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)一現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　　1球場(chǎng)收入4381751263642414241424142414241424142414241387532會(huì)籍銷售收入750011500910056006400000000401003其他收入12550050050050050050050050050050051254小計(jì)80631375112236103411114147414741474147414741474183978二現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　　1項(xiàng)目建設(shè)投資方投資16000　　　　　　　　　　160002球會(huì)經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用11752970280629602984279225762576257625762576285673球會(huì)經(jīng)營(yíng)稅金16132750244720682228948948948948948948167944所得稅15462373207715941779300365365365365365114945小計(jì)2033480936622699140403889388938893889388972855三凈現(xiàn)金流量1227156583719415070185285285285285211123四累計(jì)凈現(xiàn)金流量1227166131027111123　五年度凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)1227151444055279428354354814373973613284997　項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）1227143074997　注：基準(zhǔn)折現(xiàn)率I=10%第十一章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論隨著中國(guó)加入WTO以及北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，中國(guó)與世界的貿(mào)易將進(jìn)入一個(gè)前所未有的迅猛發(fā)展年代，作為中國(guó)最早對(duì)外開放的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，建設(shè)一個(gè)“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流”的南京沙河高爾夫球會(huì)，將為展示中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)進(jìn)步、帶動(dòng)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)南京市投資環(huán)境的進(jìn)一步改善、探索中國(guó)特色的高爾夫體育休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展道路等具有重要的意義。企業(yè)所得稅執(zhí)行30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。表101 球會(huì)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表金額單位：萬元序號(hào)年份總?cè)藬?shù)（人）人次/日人均消費(fèi)球場(chǎng)收入會(huì)籍單價(jià)銷售數(shù)量銷售收入其他收入合計(jì)收入第零年20046500平日6060043815/2435075001258063周末102800第一年200526000平日60600175125/354001150050013751周末102800第二年200638994平日90600263626350910050012236周末154800第三年200761080平日120600424128200560050010341周末300800第四年200861080平日120600424132200640050011141周末300800第五年200961080平日1206004241///5004741周末300800第六年201061080平日1206004241///5004741周末300800第七年201161080平日1206004241///5004741周末300800第八年201261080平日1206004241///5004741周末300800第九年201361080平日1206004241///5004741周末300800第十年201461080平日1206004241///5004741周末300800合計(jì)56014038753150040100512583978經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用測(cè)算。南京沙河公司根據(jù)對(duì)長(zhǎng)江三角洲、南京都市圈和南京市本地市場(chǎng)的分析測(cè)算，以及考慮到南京沙河高爾夫球場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、母公司裕匯集團(tuán)在海外的銷售網(wǎng)絡(luò)和能力因素，球會(huì)在2004年初開始會(huì)籍銷售后，預(yù)計(jì)當(dāng)年可以銷售350個(gè)會(huì)籍，包括約100個(gè)創(chuàng)始會(huì)籍，創(chuàng)始會(huì)籍單價(jià)為15萬元，包括公司會(huì)籍、個(gè)人會(huì)籍、家庭會(huì)籍以及其他形式會(huì)籍在內(nèi)的普通會(huì)籍平均單價(jià)24萬元；預(yù)計(jì)球會(huì)開業(yè)第一年可以銷售400個(gè)會(huì)籍，其中普通會(huì)籍250個(gè)，單價(jià)25萬元，貴賓會(huì)籍150個(gè)，單價(jià)35萬元；第二年可以銷售350個(gè)會(huì)籍，單價(jià)26萬元；第三年可以銷售200個(gè)會(huì)籍，單價(jià)28萬元；第四年發(fā)售會(huì)籍200個(gè)，平均單價(jià)32萬元，5年內(nèi)球會(huì)全部1500個(gè)會(huì)籍發(fā)售完畢。（1）原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；（2）現(xiàn)行國(guó)家和地方的有關(guān)稅、費(fèi)征收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)章制度；（3）項(xiàng)目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。總計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用為1500萬元。依據(jù)南京市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和建材價(jià)格及走勢(shì)，對(duì)各類不同功能的建筑造價(jià)進(jìn)行估算如下：（1）高爾夫球場(chǎng)核心工程建設(shè)費(fèi)。2003年8月 項(xiàng)目建設(shè)單位南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司工商注冊(cè)和前期準(zhǔn)備工作完成，開始部分人員招聘和前期培訓(xùn)；2004年10月 完成全部工作人員招聘、定編、定崗和崗前培訓(xùn)，球場(chǎng)開始試營(yíng)業(yè)。南京沙河高爾夫球會(huì)在經(jīng)營(yíng)管理過程中將嚴(yán)格按照ISO14001國(guó)際環(huán)保管理體系及ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并將在開始營(yíng)業(yè)后盡快開展ISO14001國(guó)際環(huán)保管理體系及ISO9002質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作，將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會(huì)的日常經(jīng)營(yíng)管理全過程中。商務(wù)人員、園林綠化工人將進(jìn)行1至3個(gè)月的上崗前培訓(xùn)，內(nèi)容包括本崗位技能、本公司及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定要求的基本內(nèi)容。公司組織結(jié)構(gòu)見下圖62。深圳沙河高爾夫球會(huì)位于深圳市深圳灣畔，與以“白鷺群棲”而聞名的世界自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)紅樹林相依為鄰，地理位置優(yōu)越，自然風(fēng)景優(yōu)美，與深圳市主要口岸之間的交通便利。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍為建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫球場(chǎng)配套設(shè)施、房地產(chǎn)等的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等。項(xiàng)目所在南京市氣候?qū)倨蟻啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，雨量充沛，四季分明，年平均降雨量1106mm。交通便利，通