【正文】 ........................................................................93第九章 組織機構(gòu)及人員配置 ....................................................................................96 組織架構(gòu) ............................................................................................................96 管理工作內(nèi)容 ....................................................................................................96 人員資源配置 ....................................................................................................97第十章 項目實施進度計劃 ........................................................................................98 項目建設(shè)期 .....................................................................................................98 項目實施進度計劃 .........................................................................................98III第十一章 項目招標(biāo) ....................................................................................................99 招標(biāo)內(nèi)容 ..........................................................................................................99 招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式 ..............................................................................99 預(yù)期目標(biāo) ........................................................................................................100 招標(biāo)方案 ........................................................................................................100III第十二章 投資估算與財務(wù)分析 ..............................................................................101 投資估算及財務(wù)分析說明 ............................................................................101 投資估算與資金籌措 ....................................................................................102 資金籌措 ........................................................................................................106 資金投入計劃 ................................................................................................107 財務(wù)分析 ........................................................................................................107第十三章 社會效益分析 ..........................................................................................122 社會影響效果分析 .......................................................................................122 社會適應(yīng)性分析 ...........................................................................................124 社會評價結(jié)論 ................................................................................................124第十四章 風(fēng)險分析 ..................................................................................................125 項目主要風(fēng)險因素識別 ...............................................................................125 風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 ...........................................................................126 風(fēng)險分析結(jié)論 ...............................................................................................127第十五章 結(jié)論及建議 ..............................................................................................128 結(jié)論 ................................................................................................................128 建議 ................................................................................................................128IV第 1 頁 共 129 頁第一章 項目總論 項目名稱與項目單位項目名稱：海南 XX本報告主要針對海南 XX用地性質(zhì)：商業(yè)及居住用地。 項目建設(shè)期本項目建設(shè)，建設(shè)期總共為 6012 個月，即 20224 年 46 月20224 年 35 月。第一 產(chǎn)業(yè)增加值 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，第二產(chǎn)業(yè) 增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。：對房價控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時間限制，并要求對公眾公開，使“問責(zé)制”的落實有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。加快住房信息系 統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和 環(huán)境容量、城 鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。根據(jù)年度考核指標(biāo)，省國土 環(huán)境資源廳對各年度新出讓的商品住房用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的比例做相應(yīng)調(diào)整。還特別對保障性住房建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)提出了具體要求。第 12 頁 共 129 頁《海南 XX 省城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化總體規(guī)劃（20222020）》積極引導(dǎo)發(fā)展與國際旅游島建設(shè)目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)。 ” 項目建設(shè)區(qū)域投資環(huán)境區(qū)域概況1）道路及基礎(chǔ)配套設(shè)施項目緊鄰的富音北路、北二環(huán)路均已建成通車，交通優(yōu)勢非常明顯。海口市區(qū) 20 分鐘，到海口火車站 10 分鐘，到機場 20 分鐘 ，到西 線高鐵第一站僅需 5 分鐘。其中地方公共 財政預(yù)算收入 億元，增 長%，比 GDP 增速快 個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 項目的提出項目發(fā)起人澄邁恒潤達實業(yè)有限公司 XX項目提出的理由① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 “西拓”就是要加快西海岸新區(qū)建設(shè)，以行政中心建設(shè)為突破口， 帶動 行政辦公和總部經(jīng)濟功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建 設(shè) ；要把西部工業(yè)基地建設(shè)、 臨港物流園區(qū)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來，初步形成工業(yè)集中、物流暢通、新城崛起的西部大發(fā)展的良好局面。甘肅 XX 家園項目不但符合海南 XX 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “中強、西拓、東優(yōu) 、南控” 的發(fā)展戰(zhàn) 略，而且對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。第 19 頁 共 129 頁海南 XX 省是一個擁有較好的自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國的 42%，同 時還有較好的氣候、降水等自然條件。城市人口的再聚集、 經(jīng)濟再發(fā)展、 規(guī)模再擴大，以及自身結(jié)構(gòu)的演化和不斷更新，又為房地產(chǎn)的再發(fā)展提供了空間和資源的可能。項目甘肅 XX 家園的建設(shè)能夠提供眾多的就業(yè)機會，增加社會稅收。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資 164287 億元，增 長 %，增速回落 個百分點；其中，采礦業(yè)投資 12497 億元，增 長 12%，增速回落 個百分點；制造 業(yè)投資 134206億元，增 長 %，增速回落 個百分點；電力、熱 力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資 17585 億元，增長 %，增速加快 個百分點。其中，住宅投資 53112 億元，增 長 %，增速提高 個百分點，占房地產(chǎn) 開發(fā)投資的比重為 %。中部地區(qū)商品房銷售面積 28663 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；銷售額 13634 億元，增長 %，增速回落 個百分點。圖 311 海南 XX 省房地產(chǎn)發(fā)展布局圖具體劃分如下：北部：泛?？趨^(qū)域 南部：泛三亞區(qū)域 東部：東海岸沿線西部：西海岸沿線 中部：五指山、保亭、瓊中等地第 31 頁 共 129 頁泛海口區(qū)域泛三亞區(qū)域西海岸沿線東海岸沿線中部區(qū)域圖 312 海南 XX 省房地產(chǎn)發(fā)展布局圖表 310 海南 XX 省房地產(chǎn)特點表區(qū)域 區(qū)域旅游資源特點 區(qū)域房地產(chǎn)特點 代表項目泛?？趨^(qū)域具備熱帶濱海度假休閑、 觀光、會展、商務(wù)、 購物、文化、娛樂等復(fù)合型都市旅游資源?？诜康禺a(chǎn)市場是海南 XX 最早發(fā)展起來的市場，市場較為成熟，市場容量較大，是本土客戶比重最大的城市萬科浪琴灣、富力盈溪谷、?？诎l(fā)展動線：自北向南節(jié)點式推進，起步較早。泛三亞區(qū)域主要以針對島外的高端度假投資產(chǎn)品為主，由于其旅游地產(chǎn)發(fā)展較早，已成為整體市場中的成熟型標(biāo)桿。第 37 頁 共 129 頁西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭強勁。前三季度，我省房地產(chǎn)新開工項目個數(shù)為 72 個，比去年同期減少 10 個。前三季度，住宅銷售面積為 萬平方米，增長 %，增速比房屋銷售面積要高 1 個百分點；占房屋銷售面積的比重為 %，比重同比提高 個百分點。從 銷售總量上看，海口市銷售 萬平方米，位列第一，增長 %；三亞市銷售 萬平方米，增長 %；瓊海市銷售 萬平方米，增長 %；文昌市銷售 萬平方米，增長 %；澄邁縣銷售 萬平方米，增長 %；陵水縣銷售 萬平方米，增長 %；萬寧市銷售 萬平方米，增長 %。如下表所示： 澄邁縣商品房市場供給分析根據(jù)《澄邁縣老城片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃》可知澄邁縣主要的住宅分布在盈濱半島旅游度假區(qū)、老城經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)宜居新城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 現(xiàn)代物流園和美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū) 5 大區(qū)域：表 315 澄邁縣主要住宅分布區(qū)域分布區(qū)域 備注 標(biāo)志性樓盤盈濱半島旅游度假區(qū)開展高檔的、富有特色的 濱海度假休閑活動，以滿足休閑度假、會議、沙灘活動、水上運動、潛水、休閑漁業(yè)、海鮮美食、海岸風(fēng)景觀光旅游以及佛教參禪祈福等需要金手指高爾夫溫泉小 鎮(zhèn)、半島壹號、海峽南岸溫泉花園、遠(yuǎn) 洋華墅、博亞龍灣、盈濱之戀、金螺灣、隆苑莊園、魯能海藍福源老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)宜居新城以老城鎮(zhèn)宜居工業(yè)新城為核心，立足 瓊北地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造海南XX 北部產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟功能區(qū)，建設(shè)起一座濱海宜居新城，促使老城經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)將向具有自我生長 功能的“城市綜合體”轉(zhuǎn)變冠永鳳凰城、盈濱綠生花園、永升濱海城、福隆 麗水灣、孟 樂新城、新香 緹假日、中華 坊、四季康城、老城商業(yè)廣 場、鼎基香榭美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū)海南 XX 石塔文化歷史主題公園旅游區(qū) ——