【正文】 9 1841054 海 口 市 2021180 1488460 532720 三 亞 市 2202210 1596947 603363 文 昌 市 295319 229443 65876 瓊 海 市 546194 334711 211483 萬 寧 市 560469 316594 243875 陵 水 縣 1116431 932694 183737 中部地區(qū) 381214 211132 170082 五指山市 94786 44878 49908 定 安 縣 59353 67130 7777 屯 昌 縣 68970 30845 38125 瓊 中 縣 22192 16750 5442 保 亭 縣 128755 40541 88214 白 沙 縣 7158 10988 3830 西部地區(qū) 994425 515556 478869 儋 州 市 173867 122053 51814 儋 州 169725 108591 61134 洋 浦 4142 13462 9320 東 方 市 69531 28246 41285 澄 邁 縣 389336 244634 144702 臨 高 縣 150722 5377 145345 樂 東 縣 202205 103968 96337 昌 江 縣 10664 11278 614 注：市縣房屋銷售額含農墾數據。第 30 頁 共 129 頁 海南 XX 房地產發(fā) 展布局海南 XX 獨特的自然資源與亞熱帶、熱帶氣候環(huán)境、交通發(fā)展現(xiàn)況是組成海南 XX 房地產發(fā)展布局的重要因素，使海南 XX 形成今天資源導向型分布的地產格局，并且呈現(xiàn)軸式發(fā)展趨勢 ：南北帶動、兩翼推 進 、發(fā)展中部。圖 311 海南 XX 省房地產發(fā)展布局圖具體劃分如下：北部：泛?？趨^(qū)域 南部：泛三亞區(qū)域 東部：東海岸沿線西部：西海岸沿線 中部：五指山、保亭、瓊中等地第 31 頁 共 129 頁泛?？趨^(qū)域泛三亞區(qū)域西海岸沿線東海岸沿線中部區(qū)域圖 312 海南 XX 省房地產發(fā)展布局圖表 310 海南 XX 省房地產特點表區(qū)域 區(qū)域旅游資源特點 區(qū)域房地產特點 代表項目泛海口區(qū)域具備熱帶濱海度假休閑、 觀光、會展、商務、 購物、文化、娛樂等復合型都市旅游資源?？诜康禺a市場是海南 XX 最早發(fā)展起來的市場，市場較為成熟，市場容量較大，是本土客戶比重最大的城市萬科浪琴灣、富力盈溪谷、?？谕鉃?中心、江南城、國瑞城、魯能海藍椰風、海藍福源、觀瀾湖泛三亞區(qū)域中國唯一熱帶濱海度假休閑旅游目的地海南 XX 最為成熟、最具代表性的旅游地產市場魯能三亞灣、半山半島、公主郡、卓達東方巴哈馬、鳳凰水城、福灣、清水灣、富力灣第 32 頁 共 129 頁東海岸沿線國家海岸、航天城、 亞洲論壇，集海景、溫泉 療養(yǎng)、熱帶植被觀光、國際 會展為一體的濱海旅游休閑區(qū)東線高速為串聯(lián)，借助政府 規(guī)劃，優(yōu)越條件，將自然資源轉化為地產資源，將以單純 欣賞海景、商務會議的客源轉 化為房地產客源博鰲：博鰲亞洲灣、寶蓮城、千舟灣；萬寧：神州半島西海岸沿線 自然保護區(qū)，原生海岸 資 源為島內保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開 發(fā)集中地帶，旅游地產開發(fā)屬于初級階段龍沐灣中部區(qū)域五指山、熱帶雨林、熱帶溫泉，與濱海度假資源互補 的熱帶雨林度假休閑養(yǎng)生和黎苗族文化風情旅游目的地先期低端度假產品催熱市場，定位為養(yǎng)老、養(yǎng)生度假休 閑地產山水綠世界、五指山林溪、雙大和園、七仙瑤池泛?？趨^(qū)域房地產發(fā)展特征：依托海南 XX 強勢的旅游資源，結合自身優(yōu)勢城市配套，已逐步進入高速 發(fā)展周期。 第 33 頁 共 129 頁圖 313 泛?？趨^(qū)域房產布局圖表 311 泛?？趨^(qū)域房地產特點表　區(qū)域劃分 代表樓盤 板塊特征西海岸濱海區(qū)域 西海岸長流片區(qū)、濱海片區(qū)、海甸島片區(qū)萬科浪琴灣一線海景，價格高、戶型大，針對島外高端度假類人群 城市商務中心 中心老城片區(qū) 海口 外灘中心容積率較高、以多層為主，成為外地人居家養(yǎng)老和本地高品質人群的選擇 西線輻射區(qū)域 盈濱半島區(qū)域 富力 盈溪谷 一線海景、投資 度假 內陸腹地非成熟區(qū)域 東部區(qū)域和火山口南部區(qū)域 鴻洲江山 內陸區(qū)域、自造景觀，總 價便宜、單價低 小結：總體平穩(wěn)，后勢強勁，泛?？诘禺a趨于成熟，年 銷售面 積持續(xù)增加，地價、房價穩(wěn)步上漲。泛三亞區(qū)域房地產發(fā)展特征：三亞房地產近 10 年的迅速增長，使得三亞市域原有灣區(qū)土地開發(fā)殆盡， 東線灣區(qū)逐漸成熟，西線開發(fā)即將展開。泛三 亞區(qū)域房地產布局：以三亞為中心，沿海岸線，向兩翼方向延展,形成目前的“七灣一區(qū)”。香水灣三亞灣大東海亞龍灣海棠灣 清水灣紅塘灣第 34 頁 共 129 頁圖 314 泛三亞區(qū)域房地產發(fā)展布局圖東海岸沿線房地產發(fā)展特征：東線濱海度假，以 東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃、 優(yōu)越條件，將自然資源轉化為地產資源，重點集中于瓊海（博鰲、嘉積、官塘）、萬寧兩區(qū)域，面積 3576 平方公里，占 海南 XX 島面積 %。發(fā)展動線：自北向南節(jié)點式推進，起步較早。瓊海市：以博鰲為重點，發(fā)展商務、會 議、度假地 產代表項目：千舟灣、寶蓮城、亞洲灣萬寧市：主要以興隆、神州半島兩大區(qū)域為重點發(fā)展旅游資源（海）地產。代表項目：神州半島、華潤石梅灣小結：隨著由三亞、海口向南北推進的進程，以及 東海岸線的優(yōu)越的旅游資源，以及東環(huán)輕軌的開通和博 鰲機場的建設，加之博鰲亞洲論壇、萬寧神州半 島等大項目的帶動，東海岸沿 線將成為繼泛三亞區(qū)域、泛海口區(qū)域之后又一重點發(fā)展區(qū)域。西海岸沿線房地產發(fā)展特征：自然保護區(qū)，原生海岸資源為島內保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī) 劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅游地產開發(fā)屬于初級階段，未來定位于高端旅游度假區(qū)。代表項目：江蘇國信龍沐灣旅游度假區(qū)（一期在開發(fā)，尚未銷售）第 35 頁 共 129 頁中部區(qū)域：養(yǎng)生、養(yǎng)老休閑度假地產，以熱帶雨林和溫泉 為主要資源。五指山：依托于熱帶雨林資源的養(yǎng)老養(yǎng)生度假地產；保亭：依托于熱帶溫泉資源的養(yǎng)老養(yǎng)生度假地產。發(fā)展動線：散點式分布。綜上，海南 XX 房地產布局小結：泛?？趨^(qū)域中?？谧鳛槭鞘校饕宰宰∫约岸燃匐p重需求的客戶為主，城區(qū)主要以常規(guī)城市居住型產品分布為主，投 資 、度假主要以西海岸沿 線為主。泛三亞區(qū)域主要以針對島外的高端度假投資產品為主，由于其旅游地產發(fā)展較早，已成為整體市場中的成熟型標桿。東海岸沿線將是下一個發(fā)展的重點區(qū)域。西海岸沿線逐漸步入開發(fā)軌道，一些知名企業(yè)已在此區(qū)域大規(guī)模圈地。中部區(qū)域目前只能以熱帶雨林、溫泉為賣點資源的點狀式開發(fā)。 2022 年海南 XX 房地產開發(fā)情況分析根據海南 XX 省統(tǒng)計局公布的 2022 年前三季海南 XX 房地產開發(fā)情況數據顯示，我省房地產投資增長較 快，房屋 銷售面積持續(xù) 高位增長，新開工面 積略有增長，到位 資金相對充足。房地產開發(fā)投資在波動中維持較快增長前三季度，海南 XX 房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 31%，增速比去年同期下降 個百分點，比 18 月提高 個百分點，全省房地產開發(fā)投資增速高出固定資產投資 個百分點。第 36 頁 共 129 頁住宅投資增速明顯高于房地產開發(fā)投資。前三季度，住宅投資 億元，增長 %，占房地產開發(fā)投資的 %，比重同比提高 個百分點；辦公樓投資 億元，增長 %，占房地 產開發(fā)投資的 1%，比重同比提高 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %，占房地產開發(fā)投資的 %，比重同比下降 個百分點；其他投資 億元，下降 %，占房地產開發(fā)投資的%，比重同比下降 個百分點。第 37 頁 共 129 頁西部地區(qū)房地產開發(fā)投資增長勢頭強勁。前三季度，東部地區(qū)房地產開發(fā)，增長 %，增速比 ；西部地區(qū)完成，% ，增速比 ；中部地區(qū)完成投資，% ，增速比 。從完成投資總量上看，三，位列第一，% ；元，全省第二，%； 元，增 % ；瓊海市投資，% ；，增 長 %；，；文昌市投資42億元，%。房屋施工面積增長快速，竣工面積下降明顯，新開工面積略有增長前三季度，海南 XX 房屋施工面積為 萬平方米，增長 24%，增速比18 月提高 個百分點。其中，住宅施工面積為 萬平方米，增 長 %，增速比 18 月提高 個百分點。施工面積增長速度比房地產開發(fā)投資速度低 7個百分點，運行趨勢基本保持一致。前三季度，海南 XX 房屋竣工面積為 萬平方米，下降 %，增速比 18 月下降 個百分點。其中，住宅竣工面積為 萬平方米，下降 6%，增速比 18 月下降 個百分點。前三季度，我省房地產新開工項目個數為 72 個，比去年同期減少 10 個。我省新開工面積為 萬平方米，比去年同期略增 %，抑制了從年初到 8 月的回落勢頭。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %，增幅比房屋新開工面積擴大 個百分點。房屋銷售高位開局、增速逐步回落第 38 頁 共 129 頁今年海南 XX 房屋銷售迎來開門紅，12 月累計房屋銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。一季度房屋 銷售面積為 萬平方米，增 長 %。上半年，房屋銷售面積為 萬平方米，增 長 %。前三季度，房屋銷售面積為 萬平方米，增長 %。年初開始，住宅銷售面積增速一直略高于房屋銷售面積增速。前三季度，住宅銷售面積為 萬平方米，增長 %，增速比房屋銷售面積要高 1 個百分點；占房屋銷售面積的比重為 %，比重同比提高 個百分點。從當月銷售面積來看，從 3 月份至 5 月份，全省當月銷售面積呈逐月下降態(tài)勢。3 月份 銷售面積為 萬平方米，同比增 長 倍；4 月份銷售面積為第 39 頁 共 129 頁 萬平方米，同比增長 %；5 月份銷售面積為 萬平方米，同比略降%。6 月份因保障性住房的納入，當月 銷售面積反 彈至 萬平方，同比增長 %。7 月份當月房屋銷售回落至最低為 萬平方米，隨后 9 月逐月增長，8 月份銷售 萬平方米，9 月銷售 萬平方米。考 慮到除保障性住房外的純商品房銷售持續(xù)下降趨勢以及去年保障性住房的大量銷售造成同比基數較大的兩方面因素考慮，預計全年房屋銷售增速仍有進一步回落的趨勢。分地區(qū)看，西部地區(qū)銷售增長較快。前三季度，西部地區(qū) 銷售面積為 萬平方米，增長 %；東部地區(qū)銷售 萬平方米，增長 %；中部地區(qū)銷售 萬平方米，增長 %。從 銷售總量上看，?？谑袖N售 萬平方米，位列第一，增長 %；三亞市銷售 萬平方米，增長 %；瓊海市銷售 萬平方米，增長 %；文昌市銷售 萬平方米，增長 %；澄邁縣銷售 萬平方米，增長 %；陵水縣銷售 萬平方米，增長 %；萬寧市銷售 萬平方米，增長 %。 澄邁房地產市場分析 澄邁商品房發(fā)展狀況分析澄邁縣 2022 年全年房地產開發(fā)投資 億元，增長 %。房地產房屋施工面積 萬平方米，增 長 %；澄邁縣房屋銷售 萬平方米，增長%；房屋 銷 售額 億元，增長 %。目前澄邁商品房市場整體銷售平穩(wěn)，旺季月均 18 套。據有關數據統(tǒng)計，除 2022 年恒大澄邁項目集中入市帶動了澄邁整體成交水平外，近 4 年的時間，澄邁整體成交未有較大變化。如下表所示：第 2 頁 共 129 頁2022 年澄邁商品房銷售旺季月平均 650 套，按照目前在售的 35 個項目計算，第 3 頁 共 129 頁旺季各項目平均月銷售 18 套，淡季為旺季的一半左右，即 9 套。如下表所示： 澄邁縣商品房市場供給分析根據《澄邁縣老城片區(qū)產業(yè)空間布局規(guī)劃》可知澄邁縣主要的住宅分布在盈濱半島旅游度假區(qū)、老城經濟 開發(fā)區(qū)宜居新城、高新技術產業(yè)園區(qū)、 現(xiàn)代物流園和美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū) 5 大區(qū)域：表 315 澄邁縣主要住宅分布區(qū)域分布區(qū)域 備注 標志性樓盤盈濱半島旅游度假區(qū)開展高檔的、富有特色的 濱海度假休閑活動，以滿足休閑度假、會議、沙灘活動、水上運動、潛水、休閑漁業(yè)、海鮮美食、海岸風景觀光旅游以及佛教參禪祈福等需要金手指高爾夫溫泉小 鎮(zhèn)、半島壹號、海峽南岸溫泉花園、遠 洋華墅、博亞龍灣、盈濱之戀、金螺灣、隆苑莊園、魯能海藍福源老城經濟開發(fā)區(qū)宜居新城以老城鎮(zhèn)宜居工業(yè)新城為核心，立足 瓊北地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和產業(yè)基礎，打造海南XX 北部產業(yè)經濟功能區(qū)，建設起一座濱海宜居新城，促使老城經濟 開發(fā)區(qū)將向具有自我生長 功能的“城市綜合體”轉變冠永鳳凰城、盈濱綠生花園、永升濱海城、福隆 麗水灣、孟 樂新城、新香 緹假日、中華 坊、四季康城、老城商業(yè)廣 場、鼎基香榭美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū)海南 XX 石塔文化歷史主題公園旅游區(qū) ——高新技術產業(yè)園區(qū)打造 瓊島北部新型工業(yè)航母、海南 XX 省航運貨運中心樞紐、瓊北地區(qū)主要的工 業(yè)基地和現(xiàn)代港口新區(qū)后海溫泉小鎮(zhèn) 、海南 XX 恒大御景灣、 東匯森語林、博亞熙園現(xiàn)代物流園 海南 XX 省瓊北地區(qū)區(qū)域型綜合物流中心 藏龍福地第 4 頁 共 129 頁的功能定位快速通關的物流中心、高時效配送中心、大量倉儲 中心從澄邁老城片區(qū)住宅樓分布的主要