【正文】 維持較快增長前三季度，海南 XX 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 31%，增速比去年同期下降 個百分點，比 18 月提高 個百分點，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出固定資產(chǎn)投資 個百分點。施工面積增長速度比房地產(chǎn)開發(fā)投資速度低 7個百分點，運行趨勢基本保持一致。上半年，房屋銷售面積為 萬平方米，增 長 %?？?慮到除保障性住房外的純商品房銷售持續(xù)下降趨勢以及去年保障性住房的大量銷售造成同比基數(shù)較大的兩方面因素考慮，預(yù)計全年房屋銷售增速仍有進一步回落的趨勢。如下表所示：第 2 頁 共 129 頁2022 年澄邁商品房銷售旺季月平均 650 套，按照目前在售的 35 個項目計算，第 3 頁 共 129 頁旺季各項目平均月銷售 18 套，淡季為旺季的一半左右，即 9 套。 澄邁房地產(chǎn)市場分析 澄邁商品房發(fā)展?fàn)顩r分析澄邁縣 2022 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。從當(dāng)月銷售面積來看，從 3 月份至 5 月份，全省當(dāng)月銷售面積呈逐月下降態(tài)勢。我省新開工面積為 萬平方米，比去年同期略增 %，抑制了從年初到 8 月的回落勢頭。前三季度，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，增長 %，增速比 ；西部地區(qū)完成，% ，增速比 ；中部地區(qū)完成投資，% ，增速比 。東海岸沿線將是下一個發(fā)展的重點區(qū)域。瓊海市：以博鰲為重點，發(fā)展商務(wù)、會 議、度假地 產(chǎn)代表項目：千舟灣、寶蓮城、亞洲灣萬寧市：主要以興隆、神州半島兩大區(qū)域為重點發(fā)展旅游資源（海）地產(chǎn)。外灘 中心、江南城、國瑞城、魯能海藍(lán)椰風(fēng)、海藍(lán)福源、觀瀾湖泛三亞區(qū)域中國唯一熱帶濱海度假休閑旅游目的地海南 XX 最為成熟、最具代表性的旅游地產(chǎn)市場魯能三亞灣、半山半島、公主郡、卓達(dá)東方巴哈馬、鳳凰水城、福灣、清水灣、富力灣第 32 頁 共 129 頁東海岸沿線國家海岸、航天城、 亞洲論壇，集海景、溫泉 療養(yǎng)、熱帶植被觀光、國際 會展為一體的濱海旅游休閑區(qū)東線高速為串聯(lián)，借助政府 規(guī)劃，優(yōu)越條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純 欣賞海景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn) 化為房地產(chǎn)客源博鰲：博鰲亞洲灣、寶蓮城、千舟灣；萬寧：神州半島西海岸沿線 自然保護區(qū)，原生海岸 資 源為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開 發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開發(fā)屬于初級階段龍沐灣中部區(qū)域五指山、熱帶雨林、熱帶溫泉，與濱海度假資源互補 的熱帶雨林度假休閑養(yǎng)生和黎苗族文化風(fēng)情旅游目的地先期低端度假產(chǎn)品催熱市場，定位為養(yǎng)老、養(yǎng)生度假休 閑地產(chǎn)山水綠世界、五指山林溪、雙大和園、七仙瑤池泛?？趨^(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征：依托海南 XX 強勢的旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢城市配套，已逐步進入高速 發(fā)展周期。西部地區(qū)商品房銷售面積 27435 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；銷售額13407 億元，增長 %，增速回落 個百分點。圖 34 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速111 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 43068 億元，同比增長 %，增速比110 月份提高 個百分點；中部地區(qū)投資 17084 億元，增長 %，增速提高 個百分點；西部地區(qū)投資 17259 億元，增長 %，增速回落 個百分點。分地區(qū)看，111 月份，東部地區(qū)投 資 181848 億元，同比增長 %，增速比第 23 頁 共 129 頁110 月份回落 個百分點；中部地區(qū)投資 110117 億元，增長 23%，增速回落 個百分點；西部地區(qū)投資 96588 億元，增長 %，增速回落 個百分點。本項目的建設(shè)有利于繁榮當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟，擴大社會就業(yè)機會。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成 為城市發(fā)展的重要力量，扮演著城市發(fā)展的重要角色。澄邁縣是海南 XX 西部龍頭，城市是地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在城市現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。③ 解決勞動 就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)出現(xiàn)職工下崗再就業(yè)的現(xiàn)象也就在所難免?！皷|優(yōu)”就是充分發(fā)揮江東組團的生態(tài)資源優(yōu)勢，打造東海岸國家級旅游度假區(qū)，創(chuàng)造集休閑度假、高爾夫運動、 鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約為 個百分點，改革開放 30 年來，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用不斷增強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟 的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)房屋施工面積 萬平方米，增長 %。從征收部門看，國稅部門征收收入 億元，增長 %。項目區(qū)域的經(jīng)濟社會情況及政策因素澄邁縣經(jīng)濟增長全省領(lǐng)先，經(jīng)海南 XX 省統(tǒng)計局審定，20223 年全縣完成生產(chǎn)總值（GDP ）171 億元，同比增長 %，比全國平均水平 %高出 個百分點，比全省平均水平 %高出 個百分點。2）旅游配套設(shè)施項目緊鄰盈濱半島旅游渡假區(qū)，區(qū)域準(zhǔn)備建設(shè)為 4A 級旅游景區(qū)。以?？凇⑷齺啚閮纱笾行?，東部、中部、西部地區(qū)均衡 發(fā)展，因地制宜差異化發(fā)展中心城市型、濱海度假型、山區(qū)度假型、產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假結(jié)合型、大城市周邊型（郊區(qū)型）等五種地域類型房地產(chǎn)，逐步形成 “兩大中心、三大區(qū)域、五種地域類型”的空間格局。就這個規(guī)劃和海南 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，羅 保銘省長強調(diào)，要加 強規(guī) 劃的約束性要求，要把核心的水源地、生態(tài)保護區(qū)保護 放在第一位；要繼續(xù)對規(guī)劃做深度定量分析，使規(guī)劃的指導(dǎo)性更強；要盡快制定“十二五” 海南 XX 保障性住房建設(shè)專項規(guī)劃，要摸清全省房地產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，要抓 緊制定全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，結(jié)合海南 XX情況研究制定海南 XX 房地產(chǎn)專項政策，促進海南 XX 房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。各市縣政府要在規(guī)劃和施工報建階段嚴(yán)格控制商品住房報建面積比例，確保年度商品住房比例控制目標(biāo)的順利完成。認(rèn)真貫徹落實土地、信貸、稅收等政策，合理引 導(dǎo)住房消 費，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。 《海南 XX 國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 ——2020）》第九章 房地產(chǎn)業(yè) 積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué) 規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。：將限購、限貸 等調(diào)控政策的涉及范 圍進一步擴大， 進行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。圖 21 2022 年2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率全年全社會固定資產(chǎn)投資 374676 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號 項 目 合計1 營業(yè)收入 萬元2 營業(yè)稅金及附加 萬元3 土地增值稅 萬元第 4 頁 共 129 頁4 開發(fā)成本 萬元5 銷售及管理費用 萬元6 印花稅 萬元7 財務(wù)費用 萬元8 利潤總額(123456) 9 應(yīng)納所得稅額 萬元10 所得稅 11 凈利潤 12 公積金 13 未分配利潤 15 總投資收益率 %16 總投資利稅率 %17 動態(tài)投資回收期 年18 財務(wù)內(nèi)部收益率 %19 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 結(jié)論與建議本項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)政策的要求，順應(yīng)了澄邁老城片區(qū)總體規(guī)劃修編的發(fā)展要求，符合?？谑猩鐣?jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃，是實施?？谑小爸袕?、西拓、東優(yōu)、南控”戰(zhàn)略規(guī)劃和落實海南 XX 省十二五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的必要舉措。 項目建設(shè)性質(zhì)本項目為新建項目。甘肅 XX 家園項目一期工程進行可行性研究及論證。海南住宅樓2項目建設(shè)單位：澄邁恒潤達(dá)實業(yè)有限公司 XX3建設(shè)單位概況：澄邁恒潤達(dá)實業(yè)有限公司 XX 成立于 2022 年 8 月 30 日，注冊地點為：澄邁老城鎮(zhèn)譚脈村南邊，注冊號 為：469027000016131。第 3 頁 共 129 頁 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目用地約 ㎡（已扣除道路面積 ㎡），容積率，建筑密度 %，綠化率 %，項目 總建筑面積㎡，其中 地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積㎡（不計容）。 項目的建設(shè)符合國家和地方政府在環(huán)境保護、資源節(jié)約、科學(xué) 規(guī)劃、消防安全等各個方面的要求，設(shè)計方案科學(xué)合理，具有前瞻性。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835 億元，增 長 %；農(nóng)戶投資 9841 億元，增長 %?！吨袊鴩窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》第三十五章 提高住房保障水平 第三節(jié) 改善房地產(chǎn)市場調(diào)控 進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、 縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。 第一節(jié) 房地產(chǎn)供應(yīng)體系 發(fā)揮生態(tài)宜居特色，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入和清出制度，建立房地 產(chǎn)業(yè)誠信體系，建立健全土地和商品房市場信息披露機制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。《海南 XX 國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（20222020）》發(fā)揮生態(tài)宜居特色，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。圖 23 海南 XX 房地產(chǎn)業(yè)功能空間組織規(guī)劃圖 項目建設(shè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略《澄邁縣土地利用總體規(guī)劃（2022～2020 年）》“北部沿海平原重點建 設(shè)區(qū) ：包括老城鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)，區(qū)域總面積 公頃，占全縣土地總面積的 %。該景區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公里，擁有優(yōu)良的海景， 優(yōu)質(zhì) 的水質(zhì)、沙 質(zhì)和宗教文化三大特色，通過創(chuàng)建國家 4A 景區(qū)。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加第 15 頁 共 129 頁值 億元、 億元和 億元，分 別增長 %、%和 %。地稅部門征收收入 億元，增 長 %；固定資產(chǎn)投資強勁增長。建筑業(yè)較快增長。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面 積達(dá)到 22㎡，平均每 戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重達(dá)到 15%，城市化水平將第 17 頁 共 129 頁提高到 36%左右。 “南控”就是要嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，保護南部城郊生態(tài)森林，筑牢城市生態(tài) 屏障。廣開就 業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。城市建 設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮西部城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與 經(jīng)濟建設(shè)相互協(xié)調(diào)。澄 邁甘肅 XX 家園的建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展亦離不開房地產(chǎn)業(yè)，通 過本項目的建設(shè)，是對現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)的空間重構(gòu)，使更多居民定居在此。隨著本項目的實施，為 澄邁縣老城開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。 圖 32 2022 年 1 月11 月份我國分地區(qū)投資相鄰兩月累計同比增速分登記注冊類型看，111 月份，內(nèi) 資企業(yè)投資 369597 億元，同比增 長%，增速比 110 月份回落 個百分點；港澳臺商投資 9896 億元，增長%，增速回落 個百分點。111 月份，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096 萬平方米，同比增長 %，增速比 110 月份提高 個百分點；其中，住宅施工面積 472941 萬平方米，增第 25 頁 共 129 頁長 %。11 月末，商品房待售面積 46806 萬平方米，比 10 月末增加 1444 萬平方米。 第 33 頁 共 129 頁圖 313 泛?？趨^(qū)域房產(chǎn)布局圖表 311 泛?？趨^(qū)域房地產(chǎn)特點表　區(qū)域劃分 代表樓盤 板塊特征西海岸濱海區(qū)域 西海岸長流片區(qū)、濱海片區(qū)、海甸島片區(qū)萬科浪琴灣一線海景，價格高、戶型大，針對島外高端度假類人群 城市商務(wù)中心 中心老城片區(qū) ?？?代表項目：神州半島、華潤石梅灣小結(jié)：隨著由三亞、?？谙蚰媳蓖七M的進程，以及 東海岸線的優(yōu)越的旅游資源，以及東環(huán)輕軌的開通和博 鰲機場的建設(shè)，加之博鰲亞洲論壇、萬寧神州半 島等大項目的帶動，東海岸沿 線將成為繼泛三亞區(qū)域、泛?？趨^(qū)域之后又一重點發(fā)展區(qū)域。西海岸沿線逐漸步入開發(fā)軌道，一些知名企業(yè)已在此區(qū)域大規(guī)模圈地。從完成投資總量上看，三，位列第一，% ；元，全省第二，%； 元，增 % ；瓊海市投資，% ；，增 長 %；，；文昌市投資42億元，%。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %，增幅比房屋新開工面積擴大 個百分點。3 月份 銷售面積為 萬平方米，同比增 長 倍；4 月份銷售面積為第 39 頁 共 129 頁 萬平方米，同比增長 %；5 月份銷售面積為 萬平方米，同比略降%。房地產(chǎn)房屋施工面積 萬平方米，增 長 %；澄邁縣房屋銷售 萬平方米，增長%；房屋 銷 售額 億元，增長 %。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，除 2022 年恒大澄邁項目集中入市帶動了澄邁整體成交水平外，近 4 年的時間，澄邁整體成交未有較大變化。7 月份當(dāng)月房屋銷售回落至最低為 萬平方米，隨后 9 月逐月增長，8 月份銷售 萬平方米，9 月銷售 萬平方米。一季度房屋 銷售面積為 萬平方米，增 長 %。其中，住宅施工面積為 萬平方米，增 長 %，增速比 18 月提高 個百分點。 2022 年海南 XX 房地產(chǎn)開發(fā)情況分析根據(jù)海南 XX 省統(tǒng)計局公布的 2022 年前三季海南 XX 房地產(chǎn)開發(fā)情況數(shù)據(jù)顯示，我省房地產(chǎn)投資增長較 快，房屋 銷售面積持續(xù) 高位增長，新開工面 積略有增長，到位 資金相對充足。代表項目：江蘇國信龍沐灣旅游度假區(qū)（一期在開發(fā)，尚未銷售）第 35 頁 共 129 頁中部區(qū)域：養(yǎng)生、養(yǎng)老休閑度假地產(chǎn)，以熱帶雨林和溫泉 為主要資源。盈溪谷 一線海景、投資 度假