【正文】 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 以 %的 速 度 增 長 ， 累 計(jì) 完 成 投 資 億 元 ， 今 年2 月 至 5 月 的 開 發(fā) 投 資 的 累 計(jì) 增 速 分 別 為 %、 %、 %和 %， 維持 著 高 速 發(fā) 展 態(tài) 勢 。 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 投 資 對 相 關(guān) 行 業(yè) 的 誘 發(fā) 系 數(shù) 表 明 ， 投 資 1 萬 元 ，對 經(jīng) 濟(jì) 的 拉 動(dòng) 為 萬 元 ， 上 半 年 由 房 地 產(chǎn) 所 帶 來 的 經(jīng) 濟(jì) 效 應(yīng) 將 達(dá) 307 億 元 。從 進(jìn) 入 2022 年 以 來 的 形 勢 看 ， X 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 已 逐 漸 走 出 上 年 前 三 個(gè) 季 度 需 求不 足 的 陰 影 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 增 長 拉 動(dòng) 方 式 也 由 單 純 的 投 資 拉 動(dòng) 發(fā) 展 變 為 投 資 與 消費(fèi) 雙 向 拉 動(dòng) ， 市 場 調(diào) 控 程 度 進(jìn) 一 步 提 高 ， X 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 前 景 將 繼 續(xù) 看 好 。本項(xiàng)目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場高速路，為望京社區(qū)之門戶。無論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常，但周邊配套還不是很完善，因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計(jì)建成后銷售均價(jià)在 5200 元/平方米左右。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為 萬元，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目凈利潤為 萬元，總投資利潤率為 %，總投資凈利潤率為 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于 0，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行，根據(jù)不確定性分析和敏感性分析結(jié)論，具備一定的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜合以上分析，X 苑小區(qū)三期 8住宅樓項(xiàng)目的開發(fā)前景看好。20二、建議加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃、土地等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度。制定切實(shí)可行的成本控制措施。預(yù)先建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別臺(tái)帳，建立風(fēng)險(xiǎn)防范對策，從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)的鑒別、控制與監(jiān)督。21附表附表 1：項(xiàng)目投資估算明細(xì)表附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表附表 3：項(xiàng)目銷售情況預(yù)測表附表 4：資金來源與運(yùn)用表附表 5：項(xiàng)目損益表附表 6： 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表22附表 1 項(xiàng)目投資估算明細(xì)表序號 項(xiàng)目名稱 投資總額（萬 元) 占總投資比例 單價(jià)(元/平方米) 備注1 土地費(fèi)用 % 1289 項(xiàng)之和 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) % 791 根據(jù)初步協(xié)商結(jié)果，按照總建筑面 積分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用 地價(jià)款 % 460 按照地上建筑面積 500 元/平方米計(jì)算 土地契稅 % 38 按照轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和地價(jià)款的 3%計(jì)算2 前期工程費(fèi) % 25 第 — 項(xiàng)之和 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 % 20 根據(jù)市場行情按照總建筑面積每平 方米 20 元計(jì)算 水文、地質(zhì)勘測等費(fèi)用 % 2 根據(jù)市場行情估算 可行性研究費(fèi)用 % 4 參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按照市場行情進(jìn)行 估算3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 % 188 + 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 % 50 按照總建筑面積 50 元/平方米估算 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 % 138 按照總建筑面積 150 元/平方米估算4 建筑安裝工程費(fèi)用 % 1500 根據(jù)市場行情按照總建筑面積每平 方米 1500 元計(jì)算5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 0 6 開發(fā)間接費(fèi)用 % 0 與管理費(fèi)用合并考慮7 管理費(fèi)用 % 84 第 35 項(xiàng)之和5%8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 216 按照設(shè)定的還款方式，年利率 %計(jì)算9 銷售費(fèi)用 % 72 按照銷售收入的 %估算10 其他費(fèi)用 % 12 第 — 項(xiàng)之和 質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) % 6 根據(jù)市場行情每平方米 6 元估算 竣工圖費(fèi) % 1 設(shè)計(jì)費(fèi)6% 招投標(biāo)代理(含標(biāo)底編制)費(fèi) % 3 第 45 項(xiàng)之和% 招投標(biāo)管理費(fèi) % 2 第 45 項(xiàng)之和%11 不可預(yù)見費(fèi)用 % 84 第 25 項(xiàng)之和的 5%12 合計(jì) % 3471 第 111 項(xiàng)之和23附表 2 項(xiàng)目投資計(jì)劃表 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項(xiàng)目 合計(jì)1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度1 開發(fā)成本 土地費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 　 　 建筑安裝工程費(fèi)用 　 　 　 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 其他費(fèi)用 　 不可預(yù)見費(fèi) 2 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 　 　 　 　 3 總投資 24附表 3 項(xiàng)目銷售情況預(yù)測表 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年項(xiàng)目 合計(jì)1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度可銷售面積 銷售計(jì)劃 　 　 　 　 銷售比例 % 　 　 　 　 銷售收入 　 　 　 　 稅金及附加 　 　 　 　 8住宅土地增值稅 0 0 0 0 25附表 4 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度一 資金來源 1 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　2 其他資金來源 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 借貸資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　4 銷售收入 二 資金運(yùn)用 1 開發(fā)成本 2 管理費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 銷售費(fèi)用 　 5 銷售稅金及附加 6 土地增值稅 7 所得稅 8 借款本金償還 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 三 盈余資金 四 累計(jì)盈余資金 26附表 5 損益表 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項(xiàng) 目 合計(jì)1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度1 經(jīng)營收入 2 按收入(含預(yù)收款)配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 補(bǔ)前期虧損 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 應(yīng)納稅所得額 8 所得稅 9 凈利潤 10 總投資利潤率 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　11 總投資凈利潤率 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　27附表 6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售費(fèi)用 稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值