【正文】 去 年 增 長(zhǎng) 了 %， 新 開(kāi) 工 面 積 達(dá) 453 萬(wàn) 平 方 米 ， 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 量進(jìn) 一 步 增 加 。 同 比 分 別 增 長(zhǎng) 了 %和 %。 其 中 住 宅 萬(wàn) 平 方米 ， 較 上 年 增 長(zhǎng) 倍 。 商 品 房 銷(xiāo) 售 繼 續(xù) 保 持 旺 勢(shì) 。 上 半 年 ， X 市 住 宅 市 場(chǎng) 交 易 持 續(xù) 活 躍 ， 消 費(fèi) 量 穩(wěn) 步 上 揚(yáng) ， 在 市 場(chǎng) 有效 需 求 的 推 動(dòng) 下 ， X 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 顯 著 增 加 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 商 的 信 心 進(jìn) 一步 加 強(qiáng) 。 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 投 資對(duì) 相 關(guān) 行 業(yè) 的 誘 發(fā) 系 數(shù) 表 明 ， 投 資 1 萬(wàn) 元 ， 對(duì) 經(jīng) 濟(jì) 的 拉 動(dòng) 為 萬(wàn) 元 ，可 以 認(rèn) 為 上 半 年 由 房 地 產(chǎn) 所 帶 來(lái) 的 經(jīng) 濟(jì) 效 應(yīng) 將 達(dá) 307 億 元 。8第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2022 年 上 半 年 ， X 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 整 個(gè) 市 場(chǎng) 異 常 活 躍 。整體分析，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在 1993 年以來(lái) GDP 增長(zhǎng)率連續(xù)近 7 年下滑后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將出現(xiàn)回升勢(shì)頭。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買(mǎi)得起房”的基礎(chǔ)。雖然個(gè)人買(mǎi)房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)與收入比仍在 6 倍以上，普通工薪階層買(mǎi)不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買(mǎi)房。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房占新建商品房的比例，1996 年為 53%、1997 年為64%、1998 年為 68%、1999 年為 70%多。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國(guó)家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買(mǎi)房、買(mǎi)得起房、買(mǎi)放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。從新開(kāi)工地域分布上看，東三、四環(huán)仍是首選地點(diǎn)，綠化隔離帶建設(shè)使得鄉(xiāng)域開(kāi)發(fā)搞得紅紅火火，在本年新開(kāi)工的住宅建設(shè)中擁有 萬(wàn)平方米的望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)公司的慧谷金色家園，鄉(xiāng)域改造中太陽(yáng)宮鄉(xiāng)新紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 萬(wàn)平方米的太陽(yáng)宮 E 小區(qū)，長(zhǎng)營(yíng)鄉(xiāng)的營(yíng)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的 萬(wàn)平方米的回民新村，無(wú)主管企業(yè)中的銀楓家園、世貿(mào)國(guó)際公寓、紫東苑都是本年新開(kāi)的熱點(diǎn)?？罩妹娣e的增加、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)并未使我區(qū)一直居高不下的價(jià)格有所低頭，今年每平方米售價(jià)仍比去年同期高 206 元，銷(xiāo)售狀況也優(yōu)于去年，1—10 月銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍，在戶(hù)型差異逐漸縮小，商家打出的五彩繽紛的廣告面前，地理環(huán)境、文化氛圍、居住心理、工作位置、小區(qū)的智能化等軟環(huán)境，越來(lái)越成為人們選擇的重要因素，也是我區(qū)房?jī)r(jià)高的重要原因，朝陽(yáng)區(qū)是外資企業(yè)、公司比較集中的地方，中央商務(wù)區(qū)的建立使得我區(qū)商品房存在升值的潛力，尤其是高檔公寓、別墅，去年 10 月已高達(dá)每平方米 13299 元，今年已漲到 15401 元，知名企業(yè)駐京辦事處、外企及大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和演藝圈、文藝界是此部分的主要購(gòu)買(mǎi)者。110 月累計(jì)完成投資 304641 萬(wàn)元，同比增加 69059 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，施工面積6 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。110 月全區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)成交額已達(dá) 億元。截止到 2022 年 10 月，朝陽(yáng)區(qū)實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口交貨總額 萬(wàn)元，比去年同期的 萬(wàn)元增長(zhǎng) %，比去年全年 萬(wàn)元增長(zhǎng) 11%，比全年計(jì)劃增長(zhǎng) %，提前兩個(gè)月完成年度增長(zhǎng) 10%的計(jì)劃。區(qū)域內(nèi)有中央和市屬的數(shù)十個(gè)門(mén)類(lèi)的 103 個(gè)國(guó)有大中型工業(yè)企業(yè)，分布集中連片，形成八里莊、十里堡地區(qū)紡織工業(yè)區(qū)，酒仙橋地區(qū)電子工業(yè)區(qū)，雙井、呼家樓地區(qū)機(jī)械制造和汽車(chē)工業(yè)區(qū)，大郊亭、垡頭地區(qū)化工、煉焦工業(yè)區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)。另外還有國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際展覽中心、中日青年交流中心、燕莎購(gòu)物中心、國(guó)際大廈、國(guó)際俱樂(lè)部、國(guó)際商店、華鄉(xiāng)別墅、華僑村等涉外設(shè)施都在朝陽(yáng)。區(qū)內(nèi)共有涉外高檔賓館、飯店 60 余家，數(shù)量為全市之冠。外國(guó)駐華使館除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽(yáng)境內(nèi)。朝陽(yáng)區(qū)是 X 市的重要的國(guó)際交往區(qū)。二、朝陽(yáng)區(qū)投資環(huán)境分析朝陽(yáng)區(qū)是中國(guó) X 最大的城近郊區(qū)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì) 元，同比增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng) 11%。其中，基建支出增長(zhǎng) 12%；企業(yè)挖潛改造支出增長(zhǎng) %。地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入大幅提高13 季度，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，完成年度預(yù)算的%，同比增長(zhǎng) %；其中增值稅增長(zhǎng) %，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng) %，企業(yè)所得稅增長(zhǎng) %，個(gè)人所得稅增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，13 季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)開(kāi)復(fù)工面積擴(kuò)大 %，累計(jì)竣工面積擴(kuò)大 %，擴(kuò)大幅度均超過(guò)去年同期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高漲。其中，地方投資增速大幅上揚(yáng)。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升下半年以來(lái)，X 市投資力度迅速加大，50 項(xiàng)重大工程建設(shè)進(jìn)一步加快， “兩廣”路和中關(guān)村西區(qū)改造等一批大項(xiàng)目全面展開(kāi)。城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)零售額增長(zhǎng) %，農(nóng)村零售額增長(zhǎng) %。鮮蛋產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。出欄生豬 309 萬(wàn)頭，增長(zhǎng) %。13季度，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %；其中養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值為 億元，同比增長(zhǎng) %，養(yǎng)殖業(yè)在農(nóng)業(yè)中的比重達(dá)到 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) 倍；其中盈利企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng) %，虧損企業(yè)虧損下降%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益呈現(xiàn)全面性好轉(zhuǎn)。在工業(yè)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，全市工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率穩(wěn)步提高，19 月達(dá)到 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生重大變化。高新技術(shù)企業(yè)保持強(qiáng)勁走勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高13 季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，運(yùn)輸郵電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速分別達(dá)到 %、%及 %。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 11%2022 年 13 季度，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) 11%。2022 年 13 季度，工業(yè)生產(chǎn)在高速高效中積極發(fā)展，固定資產(chǎn)投資加快回升，消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，對(duì)外經(jīng)貿(mào)再創(chuàng)佳績(jī)，物價(jià)小幅上行，居民收入水平大幅提高。三、報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》(1998 年)； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （1993 年） ； 《19981999X 房地產(chǎn)年鑒》 ； 《X 統(tǒng)計(jì)年鑒 1999》 ；其他編制人員收集的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 年。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：X 苑小區(qū)三期工程 8住宅樓項(xiàng)目承辦單位名稱(chēng)：X 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬建地點(diǎn)：X 市 XX 區(qū)北四環(huán)東路甲九號(hào)地塊。X 紡織機(jī)械廠廠址位于 X 市朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路，臨機(jī)場(chǎng)高速路，從城市規(guī)劃角度出發(fā)已不再適合工業(yè)生產(chǎn)。主要生產(chǎn)毛紡,印染,服裝及輕工機(jī)械設(shè)備,產(chǎn)品銷(xiāo)往國(guó)內(nèi)外。2022 年，為了更加直接的調(diào)控行業(yè)調(diào)整，X 紡織控股有限責(zé)任公司作為主要出資人成立了專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 X 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1X 苑小區(qū)三期工程項(xiàng)目（8住宅樓）可行性研究報(bào)告X 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二零零零年十月目 錄第一章 總 論......................................................1一、項(xiàng)目背景 .........................................................................................................1二、項(xiàng)目概況 .........................................................................................................1第二章 投資環(huán)境分析................................................3一、X 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ..........................................................................................3二、朝陽(yáng)區(qū)投資環(huán)境分析 .....................................................................................5三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 .....................................................................................6第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析..............................................8一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 .....................................................................................8二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 ................................................