【正文】 位比選52009121820091019顧問單位比選42010525201021施工圖設計320101302009129方案設計22009112020091019球場設計公司比選1完成時間啟動時間項目序號財務測算財務測算項目面積練習場及配套占地面積80畝 建筑面積800m2 高爾夫球場前9占地面積750畝 后9占地面積750畝 會所占地面積30畝 會所建筑面積 3,500 m2技術指標球場建造費(1) 600,000 　　草炭、膨化積肥13 7,000,000 70000m3100球道河沙12 300,000 　　發(fā)球臺制作11 700,000 　　沙坑制作10 500,000 2000m3250沙坑石英砂9 600,000 　　果嶺建造8 1,100,000 　　細造型7 150,000 　　二級排水工程6 700,000 　　一級排水工程5 21,000,000 700000m330土石方駁運及粗造型4 300,000 　　清場3 200,000 　　施工測量2 100,000 　　臨建費1 項目總價(元) 工程數(shù)量單價（元）項目名稱序號球場建造費(2) 300,000 　　球場標識用品26 1,500,000 8500m 設備維護保養(yǎng)中心25 32,000 2處16m21000避雨亭24 360,000 3處80m21500球場球道賣店23 3,000,000 10000m300元/延長米球車道及管理道路22 2,000,000 7m500m 入場公路21 5,000,000 　　綠化景觀20 120,000 　　泵房土建19 900,000 　　噴灌安裝18 5,000,000 噴灌材料以及水泵17 750,000 　　人工湖防滲工程16 3,500,000 　　草坪建植工程15 1,200,000 　　坪床處理14 項目總價(元) 工程數(shù)量單價（元）項目名稱序號投資概算 136,906,127 　　項目總投資　 3,498,453 3%　管理費七 16,792,574 %*2　資金利息六 116,615,100 　　成本小計　 5,553,100 5%　不可預見費五 3,000,000 　　市政工程4 1,000,000 4000 ㎡ 250停車場3 2,800,000 800 ㎡ 3,500練習場建筑2 35,000,000 3500㎡10000會所1 41,800,000 　　球場建筑工程及其他費用四 1,750,000 50臺35000球童用電瓶車、手推車3 5,000,000 　　草坪機械2 800,000 　　練習場設備用品1 7,550,000 　　機械設備三 56,912,000 　　球場建造費二 500,000 　　招標費用3 4,000,000 　　18洞球場設計2 300,000 　　圖紙、測量1 4,800,000 　　前期費一 項目總價(元) 工程數(shù)量單價（元）項目名稱序號資金計劃 42,869,119 85,529,574 8,507,435 136,906,127 項目總投資　 1,574,304 1,749,227 174,923 3,498,453 管理費七 6,717,030 8,396,287 1,679,257 16,792,574 資金利息六　　　 116,615,100 成本小計　 1,943,585 3,331,860 277,655 5,553,100 不可預見費五 10,450,000 29,260,000 2,090,000 41,800,000 球場建筑工程及其他費用四 2,265,000 5,285,000 　 7,550,000 機械設備三 19,919,200 34,147,200 2,845,600 56,912,000 球場建造費二　 3,360,000 1,440,000 4,800,000 前期費一2011年2010年2009年項目總價(元)項目名稱序號財務測算收入：會員證銷售收入（已考慮御嶺灣業(yè)主優(yōu)惠） 5,250351502014年 25,300 5,250 5,250 5,250 2,500 1,800銷售收入小計（萬元）　3535352518單價（萬元/張）800150150150100100銷售數(shù)量合計2015年2013年2012年2011年2010年　年會收入：會員年會費3,000元 打球營業(yè)收入 類比國內(nèi)類似球場，本球場穩(wěn)定運行時，人均消費470元，全年營業(yè)280天，年營業(yè)收入合計1,316萬元。參考國際球場經(jīng)驗，高爾夫打球收入每年遞增20%，5年后達到穩(wěn)定值?？梢酝茢喑稣綘I業(yè)第一年（2012年）年營業(yè)收入為529萬元。會所:會所主要為球場配套，不單獨計算其盈利。財務測算支出類比國內(nèi)類似球場,并結合本地氣候條件：球場養(yǎng)護 每年500萬元，每年遞增3%，10年后達到穩(wěn)定值。管理費 每年約350萬元相關稅費 營業(yè)收入按15%計算，會員證銷售收入按6%計算?，F(xiàn)金流 1,255 …… 1,384 1,337 1,293 1,253 150 108 年營業(yè)支出合計 301 …… 5,019 4,855 4,711 4,586 2,350 1,692 年凈收益合計 884 …… 4,287 8,553 851 工程投資 350 …… 350 350 350 350 管理費 16,643 …… 9,523 4,503 352 5,063 9,649 7,712 851 累積現(xiàn)金流 301 …… 5,019 4,855 4,711 4,586 1,937 6,861 851 現(xiàn)金流 233 …… 488 456 428 403 150 108 稅費 672 …… 546 530 515 500 球場養(yǎng)護 1,556 …… 6,404 6,192 6,005 5,839 2,500 1,800 年收入合計 …… 會所年凈收益 1,316 …… 914 762 635 529 打球收入 240 …… 240 180 120 60 年會收入00 5,250 5,250 5,250 5,250 2,500 1,800 會員卡銷售收入00 會員卡單價 2,038 …… 2,015 2,014 2,013 2,012 2,011 2,010 2,009 年份單位：萬元現(xiàn)金流，凈現(xiàn)值為6,728萬元，內(nèi)部收益率：%.總結及展望總結經(jīng)過對國內(nèi)市場考察，特別是成都高爾夫市場的分析研判，本項目作為一個山地瞰湖高爾夫球場有顯著的差異化，具有極強的市場競爭優(yōu)勢。通過專家和眾多知名設計師現(xiàn)場踏勘和初步概念方案，可以判定本項目可以修建18洞標準高爾夫球場，并具有打造成頂尖球場的先天優(yōu)勢。通過財務分析，可以看出，因為本項目不計土地成本，所以具有較好的收益率。修建高爾夫球場同時能進一步提高御嶺灣別墅的高端定位，并為別墅帶來大量的客源，做到資源共享，互相提升。法律風險及運營方式鑒于項目存在一定的風險，我司建議由中糧鵬利（成都）實業(yè)發(fā)展有限公司通過租賃土地方式，解決法律問題及產(chǎn)權問題，球場由成都鵬利所有并負責經(jīng)營。御嶺灣高爾夫項目占地中存在基本農(nóng)田，目前我司正通過規(guī)劃調整的方式，將基本農(nóng)田調整為一般農(nóng)田。當前，土地流轉但不能改變其農(nóng)業(yè)用途，如果直接用于高爾夫建設并用于經(jīng)營，存在一定的法律風險。但成都市場正在建設的高爾夫項目均采用此方式。目前，我司已和龍泉區(qū)政府溝通，爭取以會議紀要的方式正式通過山地體育公園（球場）和會所/酒店的立項工作。我司積極推動地方政府辦理農(nóng)用地的轉用或者轉征手續(xù)，如將該農(nóng)用地轉用為集體或城市公共綠地等性質，在此基礎上進行運作具有一定的法律可行性。高爾夫項目的潛在價值十八組十九組御嶺灣一期雨果林在 宣傳高爾夫后，均價由原來的8,500元/m2提高到10,350元/m2，并成功擠入成都高端別墅行列；利用球場開辦golf學院，即提高別墅項目檔次，又積累了大量的客源；御嶺湖畔的十八、十九兩個組占地2,052畝，如果按政府的建議，以60萬元/畝的地價取得土地的話，完全可以再造一個御嶺灣，并最大化利用高爾夫球場資源。*****