【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 保利公園198區(qū)域經(jīng)濟(jì)差182010年高爾夫會(huì)所金堂藍(lán)光觀嶺社區(qū)趣味一般距離近、養(yǎng)護(hù)較好400182008年 中餐廳、西餐廳、酒吧、練習(xí)場(chǎng)、健身中心、專賣店、國際會(huì)議中心 華陽麓山麓山國際鄉(xiāng)村俱樂部成熟板塊世界遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)特色28萬停售會(huì)員證價(jià)格養(yǎng)護(hù)一般，偏遠(yuǎn)養(yǎng)護(hù)不好缺點(diǎn)1300800會(huì)員數(shù)1818球洞數(shù)1995年中西餐廳、VIP房、專賣店、國際會(huì)議中心 、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、兒童活動(dòng)中心 、練習(xí)場(chǎng)牧馬山四川國際高爾夫俱樂部1997年客房，中西餐廳、商務(wù)中心、酒吧、休息室、高爾夫用品專賣店、更衣室、夜總會(huì)、游樂室青城山四川美侖青城高爾夫俱樂部開業(yè)時(shí)間配套位置球會(huì)名稱成都已建、在建高爾夫球場(chǎng)離城近272011年房車營地三圣花鄉(xiāng)山盛鄉(xiāng)村俱樂部 182011年五星級(jí)酒店青羊綠洲成都天府鄉(xiāng)村俱樂部 近世界遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)3611年青城山都江堰青城湖度假村 度假型風(fēng)景優(yōu)美54酒店、會(huì)所、spa、游艇會(huì)浦江保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部 區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)18酒店、會(huì)所、網(wǎng)球青白江北麓鄉(xiāng)村俱樂部特色會(huì)員證價(jià)格缺點(diǎn)會(huì)員數(shù)球洞數(shù)開業(yè)時(shí)間配套位置球會(huì)名稱成都潛在高爾夫球場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目獨(dú)立型高爾夫球場(chǎng)球場(chǎng)：四川國際高爾夫俱樂部、四川美侖青城高爾夫俱樂部特征：青城高爾夫距離市區(qū)較遠(yuǎn)，臨近青城山、都江堰等旅游熱點(diǎn)地區(qū)，屬于度假型高爾夫，與本項(xiàng)目不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。成都國際高爾夫球場(chǎng)位于牧馬山中央別墅區(qū)，距市區(qū)相對(duì)較近，周邊密集的別墅區(qū)為球場(chǎng)提供了大量客源，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較小。房產(chǎn)—高爾夫球場(chǎng)（建成）球場(chǎng)：麓山國際鄉(xiāng)村俱樂部特征：運(yùn)營較為成功的房產(chǎn)高爾夫項(xiàng)目，別墅項(xiàng)目和高爾夫球場(chǎng)均是成都市場(chǎng)上高端物業(yè)的代表性產(chǎn)品。麓山別墅項(xiàng)目是御嶺灣的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房產(chǎn)—高爾夫球場(chǎng)（在建）球場(chǎng)：保利公園19藍(lán)光觀嶺高爾夫球場(chǎng)、花樣年大溪谷高爾夫球場(chǎng)特征：保利公園198屬于近郊球場(chǎng)，開發(fā)規(guī)模大、配套完善，是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。觀嶺、大溪谷屬于遠(yuǎn)郊球場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力較弱。成都高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目球場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是麓山高爾夫球場(chǎng)、四川國際高爾夫球場(chǎng)和保利公園198球場(chǎng)。典型高爾夫球場(chǎng)研究—四川國際高爾夫俱樂部 1995年開業(yè)，座落于牧馬山旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)，距成都50分鐘車程。18洞72桿的國際標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，球道總長7014碼。由職業(yè)球員呂西鈞先生設(shè)計(jì)。配套：5000平米會(huì)所、賓館別墅 特點(diǎn)：平原球場(chǎng)，配套成熟，改造后服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)都有較大提升。客戶類型：周邊別墅業(yè)主提供穩(wěn)定客戶源，商務(wù)活動(dòng)眾多會(huì)員證：個(gè)人28萬元，家庭42萬元，年會(huì)費(fèi)3000元。價(jià)格：打球價(jià)格屬于中高水平。周邊代表性別墅項(xiàng)目：中航云嶺，置信牧山麗景，龍湖長橋郡。周邊別墅項(xiàng)目眾多，屬于牧馬山中央別墅板塊原始推動(dòng)力。￥150￥800￥150￥560￥150免費(fèi)周末及假日￥150￥600￥150￥420￥150免費(fèi)平日球童費(fèi)果嶺費(fèi)球童費(fèi)果嶺費(fèi)球童費(fèi)果嶺費(fèi)訪客會(huì)員嘉賓會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)典型高爾夫球場(chǎng)研究—四川美侖青城高爾夫俱樂部￥120￥800￥120￥400￥120￥50周末及假日￥120￥600￥120￥300￥120￥50平日球童費(fèi)果嶺費(fèi)球童費(fèi)果嶺費(fèi)球童費(fèi)果嶺費(fèi)訪客會(huì)員嘉賓會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1997年開業(yè)，座落于青城山都江堰景區(qū)，距成都70分鐘車程；國際標(biāo)準(zhǔn)18洞72桿的，球道長度為7,023 碼；由HOK京新高爾夫聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)；配套：5700平米會(huì)所、星級(jí)度假別墅；球場(chǎng)特點(diǎn)：風(fēng)景名勝區(qū)、球場(chǎng)養(yǎng)護(hù)不好?？蛻纛愋停憾燃佟⒋蟊娀?；價(jià)格：會(huì)員證停售，屬于門檻比較低的平價(jià)球場(chǎng)。周邊代表性別墅項(xiàng)目：高山流水，青城人家均受益于該球場(chǎng)。2008年開業(yè)，坐落于成都南延線，是集房產(chǎn)和高爾夫房產(chǎn)開發(fā)為一體的項(xiàng)目。18洞標(biāo)準(zhǔn)錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)，由JMP高爾夫球場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)公司的MARK設(shè)計(jì)。配套：8000平米會(huì)所，五星級(jí)酒店運(yùn)營單位管理球場(chǎng)特點(diǎn)：平原球場(chǎng)、養(yǎng)護(hù)好經(jīng)營策略：控制會(huì)員證數(shù)量，提高打球散客比例，擴(kuò)大營業(yè)收入。賽事運(yùn)營成功，歐米茄中國巡回賽高爾夫，躋身全國頂尖球場(chǎng)之列。經(jīng)營狀況：球場(chǎng)平日和節(jié)假日均滿場(chǎng)，需提前預(yù)定，打球收入穩(wěn)定。配套餐飲等經(jīng)營較好。周邊別墅項(xiàng)目：有力支撐自身項(xiàng)目開發(fā)與銷售，雅居樂、蔚藍(lán)卡地亞均把麓山球場(chǎng)作為項(xiàng)目周邊配套以提升項(xiàng)目本身價(jià)值。收費(fèi)：；非會(huì)員18洞打球收費(fèi)平均1600元。1600880免費(fèi)周末及假日1200540免費(fèi)平日訪客業(yè)主/嘉賓會(huì)員果嶺費(fèi)典型高爾夫球場(chǎng)研究—成都麓山國際高爾夫俱樂部 物業(yè)推售：球場(chǎng)建設(shè)期主推獨(dú)棟別墅，建成后推疊墅和高端定制獨(dú)棟，建成2年后規(guī)模化開發(fā)高層。保利公園198概況：成都北三環(huán)外熊貓基地旁，是集房產(chǎn)、酒店和高爾夫?yàn)橐惑w的項(xiàng)目高爾夫設(shè)計(jì)與進(jìn)度：小九洞+18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。球場(chǎng)在建中，現(xiàn)已呈現(xiàn)3桿9洞球場(chǎng)。配套：五星級(jí)酒店皇冠酒店，2,200畝郁金香公園。房產(chǎn)項(xiàng)目：有力支撐自身200萬平方地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。典型高爾夫球場(chǎng)與高端房產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合成都的別墅板塊分為主城區(qū)板塊、南延線板塊、牧馬山板塊、龍泉板塊和溫江板塊。牧馬山板塊、南沿線板塊是成都別墅成熟度最高的兩個(gè)板塊，在高爾夫球場(chǎng)的推動(dòng)下，這兩個(gè)別墅板塊也成為別墅客戶選擇高端別墅的主流區(qū)域。溫江板塊及御嶺灣所在的龍泉板塊缺少高端配套的支撐，發(fā)展稍微慢于其他版塊。四川國際高爾夫麓山高爾夫青城山高爾夫空缺空缺麓山國際蔚藍(lán)卡地亞雅居樂中航云嶺置信牧山麗景龍湖長橋郡高山流水青城人家青城高爾夫中糧御嶺灣小結(jié)成都現(xiàn)在開業(yè)運(yùn)營的球場(chǎng)僅有3個(gè)，不能滿足打球者的需求，高爾夫球場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿薮?。成都目前在運(yùn)營的三個(gè)高爾夫球場(chǎng)的運(yùn)營狀況均呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。高端物業(yè)與高爾夫球場(chǎng)相互促進(jìn)，形成了麓山國際和牧馬山兩大主流別墅板塊。麓山把高端房產(chǎn)和高爾夫球場(chǎng)完美結(jié)合，高爾夫球場(chǎng)不僅豐富了高端住宅區(qū)的景觀，也大大提升了其高端物業(yè)的價(jià)值和客戶對(duì)高端物業(yè)的升值預(yù)期。龍泉板塊的高端物業(yè)的發(fā)展也需要一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，不僅滿足該區(qū)域高爾夫客戶的需要，也同時(shí)促進(jìn)龍泉板塊更快更好的發(fā)展。御嶺灣高爾夫項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Ψ治鲰?xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于成都市龍泉驛區(qū)，距機(jī)場(chǎng)35分鐘車程、距市中心30分鐘車程。項(xiàng)目位于成都市東偏南，~℃，常年無降雪、冰凍，常年適宜高爾夫運(yùn)動(dòng)。項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在龍泉驛區(qū)是中國綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)和中國最具發(fā)展?jié)摿^(qū)，龍泉驛區(qū)綜合實(shí)力在全國區(qū)縣中排名26名。龍泉驛區(qū)“國家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”汽車產(chǎn)業(yè)鏈：一汽、大眾、吉利、騰中重工、美國江森和加拿大麥格納等汽車上下游企業(yè)。輔以電子、機(jī)械、新型建材、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)旅游景點(diǎn)：洛帶古鎮(zhèn)、石經(jīng)寺、龍泉湖特色旅游：國際桃花節(jié)、水果采摘節(jié)龍泉的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為該區(qū)域引入了大型企業(yè)和中高層管理人員，旅游產(chǎn)業(yè)為該區(qū)域積聚了大量的旅游客群。本項(xiàng)目開發(fā)條件分析十五組十四組十七組十六組高爾夫項(xiàng)目占地3,240畝，其中含中含88畝集體建設(shè)用地。一般18洞高爾夫球場(chǎng)占地面積為900～1800畝，本項(xiàng)目用地比較充足。本項(xiàng)目的地形和景觀資源有利于打造出風(fēng)格獨(dú)特的山地型瞰湖高爾夫球場(chǎng)。本項(xiàng)目與成都平原型風(fēng)格為主的球場(chǎng)形成差異，吸引喜歡嘗試多種風(fēng)格的球客。項(xiàng)目客戶看重因素麓山國際社區(qū)高爾夫50%、產(chǎn)品30%、區(qū)位10%、品牌10%龍湖長橋郡環(huán)境40%、高爾夫25%、品牌20%、產(chǎn)品15%中航云嶺高爾夫50%、環(huán)境30%、其它10%、區(qū)位10%花樣年大溪谷高爾夫60%、環(huán)境30%、規(guī)模10%保利公園198高爾夫40%、環(huán)境40%、品牌10%、規(guī)模10%目前成都市高端別項(xiàng)目均在高爾夫球場(chǎng)附近，是具有高爾夫球場(chǎng)的項(xiàng)目或臨近高爾夫球場(chǎng)的項(xiàng)目。高爾夫配套對(duì)客戶的吸引力較大，占客戶看重因素比為4050%，客戶一般認(rèn)為臨近高爾夫高端物業(yè)的重要標(biāo)志且與普通物業(yè)相比具有更大的升值潛力，高爾夫配套已成為高端客戶選擇物業(yè)的重要因素之一。高爾夫配套不僅提升項(xiàng)目價(jià)值，也是吸引高端客群的關(guān)鍵因素。高爾夫?qū)Τ啥紕e墅項(xiàng)目的支撐御嶺灣客戶對(duì)高爾夫球場(chǎng)的關(guān)注御嶺灣別墅104組成交客戶滿意因素調(diào)查中，成交客戶對(duì)高爾夫的滿意度占到11%。御嶺灣別墅760組有效來訪客戶關(guān)注度調(diào)查中，對(duì)高爾夫的關(guān)注度達(dá)34%。別墅客戶非常重視高爾夫，但因?yàn)闀簳r(shí)還沒有修建而流失了大量潛在客戶。中糧御嶺灣已成交客戶滿意度中糧御嶺灣來訪客戶關(guān)注度御嶺灣項(xiàng)目整體發(fā)展的戰(zhàn)略建議 項(xiàng)目具有稀缺湖山資源，常年果樹飄香，地形豐富多變，且經(jīng)多位專業(yè)的高爾夫設(shè)計(jì)師踏勘，均認(rèn)為項(xiàng)目具有打造特色高端高爾夫球場(chǎng)的潛力。成都高端別墅樓盤一般都位于高爾夫球場(chǎng)附近，高爾夫與別墅項(xiàng)目相互提升，客戶資源共享。御嶺灣項(xiàng)目修建高爾夫球場(chǎng)更能提升項(xiàng)目價(jià)值，且御嶺灣項(xiàng)目也能為高爾夫提供客源。高爾夫配套是高端客戶選擇物業(yè)的重要因素之一，御嶺灣項(xiàng)目因?yàn)闀簳r(shí)還沒有修建高爾夫而流失了大量潛在客戶。成都主要?jiǎng)e墅板塊修建高爾夫球場(chǎng)勢(shì)在必行！御嶺灣高爾夫球場(chǎng)定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目總體定位客戶定位產(chǎn)品定位經(jīng)營定位項(xiàng)目SWOT分析未來成都還將不斷建設(shè)新球場(chǎng)，帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力；由于經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)導(dǎo)致目前多數(shù)球場(chǎng)的虧損狀況，只能依靠會(huì)員證銷售來盈利成都作為西部的經(jīng)濟(jì)中心，golf會(huì)員持續(xù)增長和外地高爾夫消費(fèi)者日益增多；區(qū)政府對(duì)球場(chǎng)建設(shè)的支持；國內(nèi)高爾夫消費(fèi)者的持續(xù)增長威脅（T）機(jī)會(huì)（O）區(qū)域客戶資源稍遜，大環(huán)境逐步成熟中目前球場(chǎng)周邊缺乏高檔次酒店等各種配套設(shè)施；山地球場(chǎng)造價(jià)比平地球場(chǎng)造價(jià)高約10%～30%。球場(chǎng)離市區(qū)僅僅18公里，客源比較穩(wěn)定，后期經(jīng)營不存在客源風(fēng)險(xiǎn)；成都近郊唯一有山有水的球場(chǎng)，且非常靜謐和私密，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開了差距，在成都市場(chǎng)上無可比產(chǎn)品；土地成本已進(jìn)入御嶺灣項(xiàng)目開發(fā)成本?，F(xiàn)有果樹部分保留，降低球場(chǎng)綠化建設(shè)費(fèi)用劣勢(shì)（W）優(yōu)勢(shì)（S）高爾夫球場(chǎng)總體定位 內(nèi)部背景：御嶺灣定位：西南地區(qū)最大的高端國際人文純別墅社區(qū) 外部背景：市場(chǎng)需求增長趨勢(shì)快速現(xiàn)有高品質(zhì)球場(chǎng)供應(yīng)有限 自身優(yōu)勢(shì)條件：近郊球場(chǎng)唯