【導(dǎo)讀】南京沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告

　　

【正文】 了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運(yùn)動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、 禮儀和友誼交往素質(zhì)，有較高的業(yè)務(wù)和管理水平。 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 31 第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 南京沙河高爾夫球會的設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營管理將充分貫徹“自然為本”的原則和 環(huán)境保護(hù)宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)工作。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。球場建成后，植被覆蓋率和綜合綠化率將達(dá)到 90%以上，在不破壞自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，真正建設(shè)一個山水園林式的綠色高爾夫球場，充分尊重大自然，尊重原始景觀。 球場建設(shè)過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。球場內(nèi)將建造完善的生活污水 和其他垃圾污染物的排放、初級處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內(nèi)進(jìn)行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。在球場設(shè)計(jì)上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家 從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場內(nèi)水 質(zhì)的檢測。 南京沙河高爾夫球會在經(jīng)營管理過程中將嚴(yán)格按照 ISO14001 國際環(huán)保管理體系及 ISO9002 國 際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并將在開始營業(yè)后盡快開展 ISO14001 國際環(huán)保管理體系及 ISO9002 質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作，將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 32 第八章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期為 16 個月，從 2021 年 6 月至 2021 年 9 月。 二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 本項(xiàng)目根據(jù)總體規(guī)劃及項(xiàng)目特點(diǎn)，其建設(shè)進(jìn)度分三個階段： 立項(xiàng)和可研階段。 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)（編制項(xiàng)目建議書以及項(xiàng)目建議書批復(fù)）， 2021年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復(fù)， 2021 年 6 月完成； 初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段。 2021 年 6 月 — 2021 年 7 月，完成球場初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項(xiàng)手續(xù)。 工程建設(shè)階段。 2021 年 8 月 球場主體工程開工； 2021 年 9 月 完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試； 2021 年 10 月 完成工程的竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目試營業(yè)階段。 2021年 8月 項(xiàng)目建設(shè)單位南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司工商注冊和前期準(zhǔn)備工作完成，開始部分人員招聘和前期培訓(xùn)； 2021 年 10 月 完成全部工作人員招聘、定 編、定崗和崗前培訓(xùn)，球場開始試營業(yè)。 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 33 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見表 81。 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 34 表 81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 序號 內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2021 年 2021 年 2021 年 1 季度 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 月 1 項(xiàng)目立項(xiàng) 2 項(xiàng)目可行性研究 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 4 施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理） 5 主體工程開工 6 工程建設(shè)及設(shè)備采購、安裝、調(diào)試 7 人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗 8 工程完工，開始試營業(yè) 9 工程竣工驗(yàn)收、完成試營業(yè)，正式開始營業(yè) 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 35 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 36 第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目投資估算 南京沙河高爾夫球會項(xiàng)目總占地面積為 1000 畝。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部和南京市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。 投資估算的本位幣采用人民幣。 投資估算主要項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目土地地價款。 項(xiàng)目總占地面積為 1200 畝，每畝地地價為人民幣 2 萬元，地價款總金額合計(jì)為 2400 萬元。 建設(shè)工程費(fèi)。 依據(jù)南京市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和建材價格及走勢，對各類 不同功能的建筑造價進(jìn)行估算如下： （ 1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費(fèi)。 高爾夫球場建設(shè)費(fèi)總計(jì) 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。 （ 2）會所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi) 會所及配套設(shè)施建設(shè)工程總計(jì)建筑面積 8600 平方米，各項(xiàng)目的造價包含了建筑安裝工程費(fèi)（包括土建工程、給排水工程、強(qiáng)電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費(fèi)用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費(fèi)和工器具 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 37 購置費(fèi)。建安工程投資估算總計(jì) 4400 萬元。 （ 3）建設(shè)工程費(fèi)用合計(jì)為 10400 萬元。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費(fèi) 項(xiàng)目車道總共需用電瓶車 100 輛，需用各類草坪機(jī)械設(shè)備等 50 臺套，合計(jì)金額約需人民幣 1200 萬元。車輛、設(shè)備價格中包括了設(shè)備的購買價格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費(fèi)以及設(shè)備的保管和運(yùn)雜費(fèi)等。 建設(shè)工程其他費(fèi)： 工程項(xiàng)目勘察費(fèi)、球場設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、會所及其他配套設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究報告的編制和評估費(fèi)等工程前期費(fèi)、場地平整費(fèi)和公司開辦費(fèi)等，以及上繳的稅費(fèi)等費(fèi)用參照國家計(jì)委和南京當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?？傆?jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用為 1500萬元。 其他不可預(yù)見開支： 500萬元 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目 的靜態(tài)建設(shè)投資估算為16000 萬元。考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)與運(yùn)行特點(diǎn)，在項(xiàng)目投資中暫不需要項(xiàng)目鋪底流動資金，因此，項(xiàng)目總投資共 16000 萬元。詳見表 91 項(xiàng)目總投資估算表。 表 91 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 金 額 (萬元 ) 一 建設(shè)工程費(fèi) 10400 1 高爾夫球場建設(shè)工程費(fèi) 6000 2 會所及其他配套設(shè)施費(fèi)用 4400 二 建設(shè)工程其他費(fèi) 1500 1 工程勘察、設(shè)計(jì)和評估、策劃費(fèi) 1400 6 開辦費(fèi) 100 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 38 三 球車、草坪設(shè)備等購置費(fèi) 1200 四 不可預(yù)見費(fèi) 500 五 土地費(fèi) 2400 六 項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì) 16000 七 建設(shè)期利息 八 項(xiàng)目總投資 16000 二、資金來源 根據(jù)估算，為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，南京沙河高爾夫球會項(xiàng)目需要投資人民幣 16000萬元。項(xiàng)目所需投資資金通過項(xiàng)目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項(xiàng)目單位自籌 6000萬元，占項(xiàng)目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 63%。銀行貸款資金通過球場用地進(jìn)行抵押。 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 39 第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評價 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 依據(jù)。 （ 1）原國家發(fā)展計(jì)劃委員會頒布 的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）； （ 2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費(fèi)征收政策和財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)章制度； （ 3）項(xiàng)目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。 原則。 （ 1）財(cái)務(wù)評價遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性； （ 2）動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則； （ 3）定量分析為主、定性分析為輔原則； （ 4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則； （ 5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營管理情況進(jìn)行類比和測算。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 收入 預(yù)測。 本項(xiàng)目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會會籍（會員證）銷售收入；二是球場運(yùn)行過程中的日常經(jīng)營收入，含會員以及非會員的消費(fèi)收入，包括了果嶺費(fèi)、球僮費(fèi)、球車費(fèi)、燈光費(fèi)、租賃費(fèi)、存包費(fèi)以及其他消費(fèi)收入等等；三是會所客房、餐飲、娛樂等的收入。 （ 1）會籍銷售收入。球場將按照會員俱樂部的形式經(jīng)營運(yùn)作，在 2021 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 40 年初 9洞建成后，即可以發(fā)售俱樂部的創(chuàng)始會籍。根據(jù)高爾夫球行業(yè)的通行標(biāo)準(zhǔn)，每單個 18洞標(biāo)準(zhǔn)球場的最大會籍配置標(biāo)準(zhǔn)為 1500個。南京沙河公司根據(jù)對長江三角洲、南京都市圈和南京市本地市場的分析測算，以及考慮 到南京沙河高爾夫球場的獨(dú)特優(yōu)勢、母公司裕匯集團(tuán)在海外的銷售網(wǎng)絡(luò)和能力因素，球會在 2021年初開始會籍銷售后，預(yù)計(jì)當(dāng)年可以銷售 350個會籍，包括約 100 個創(chuàng)始會籍，創(chuàng)始會籍單價為 15 萬元，包括公司會籍、個人會籍、家庭會籍以及其他形式會籍在內(nèi)的普通會籍平均單價 24萬元；預(yù)計(jì)球會開業(yè)第一年可以銷售 400個會籍，其中普通會籍 250個，單價 25萬元，貴賓會籍 150個，單價 35萬元；第二年可以銷售 350個會籍，單價 26萬元；第三年可以銷售 200個會籍，單價 28萬元；第四年發(fā)售會籍 200個，平均單價 32萬元， 5年內(nèi)球會全 部 1500個會籍發(fā)售完畢，會籍收入可以達(dá)到 。 （ 2）球場日常經(jīng)營收入。南京沙河高爾夫球會將于 2021 年 10 月建成試營業(yè)， 2021 年 1 月正式開始營業(yè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字及高爾夫球場的管理經(jīng)驗(yàn)，參照南京已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場經(jīng)營情況，并結(jié)合南京沙河高爾夫球場的實(shí)際，開業(yè)前三年，預(yù)測第一年來球場打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數(shù)將逐漸達(dá)到飽和 接待能力的60%左右并保持相對穩(wěn)定。平日和周末平均打球人數(shù)預(yù)測見下表 101。球場消費(fèi)者的平均每人次消費(fèi)金額平日約為 600元，周末為 800元。 （ 3）會所客房、餐飲、娛樂等收入，按照每年 500萬元計(jì)算。 詳細(xì)營業(yè)收入明細(xì)見下表 101。 表 101 球會經(jīng)營收入預(yù)測表 南京 沙河高爾夫球會項(xiàng)目可行性研究報告 41 金額單位：萬元 序號 年份 總?cè)藬?shù)（人） 人次 /日 人均消費(fèi) 球場收入 會籍單價 銷售數(shù)量 銷售收入 其他收入 合計(jì) 收入 第零年 2021 6500 平日 60 600 438 15/ 24 350 7500 125 8063 周 末 102 800 第一年 2021 26000 平日 60 600 1751 25/ 35 400 11500 500 13751 周末 102 800 第二年 2021 38994 平日 90 600 2636 26 350 9100 500 12236 周末 154 800 第三年 2021 61080 平日 120 600 4241 28 200 5600 500 10341 周末 300 800 第四年 2021 61080 平日 120 600 4241 32 200 6400 500 11141 周末 300 800 第五年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第六年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第七年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第八年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第九年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第十年 2021 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800