【導(dǎo)讀】寶國(guó)際有限公司投資并控股的一家中外合資公司。務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及酒店，旅游娛樂(lè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理。從成立開(kāi)始就從事高爾夫房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作。良好，至今未向金融機(jī)構(gòu)融資，資信較高。而國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)方興未艾，市場(chǎng)前景極其廣闊。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場(chǎng)合適的位置再修建。的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松。場(chǎng)的必需配套的一項(xiàng)設(shè)施。與球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，互相促進(jìn)。海口市作為省會(huì)城市場(chǎng)，是。海南省的經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易中心，與國(guó)內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。費(fèi)群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護(hù)，確定合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。海南的熱帶海島旅游資源得天獨(dú)厚，在全國(guó)具有獨(dú)特性，同時(shí)，海南保持著良好的生態(tài)環(huán)境。察工作，對(duì)海南發(fā)展旅游業(yè)有明確的指示。朱總理指出，海南。人民生活水平的提高，節(jié)假日的增多。?？跒车奈骱０兑驯欢榘毒€保護(hù)區(qū)，慶齡大道將成為?？?。市海岸的黃金旅游走廊。

　　

【正文】 1112建設(shè)期利息 35 根據(jù)本項(xiàng)目的資金籌措方案和投資計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè) 2 年，貸款為人民幣 2021 萬(wàn)元，貸款年利息按 %計(jì)；年從貸款償還期測(cè)算表的第一、第二年利息總和中可以測(cè)算出建設(shè)期利息為 110萬(wàn)元。 1113流動(dòng)資金估算 按一個(gè)月的經(jīng)營(yíng)成本次計(jì)，正常經(jīng)常年限的經(jīng)營(yíng)成本為 萬(wàn)元，本 項(xiàng)目需要的流動(dòng)資金為 。 1114項(xiàng)目總投資 工程建設(shè)投資、建改期利息和流動(dòng)資金三項(xiàng)構(gòu)成項(xiàng)目總投資，總投資額為 萬(wàn)元。其中工程建設(shè)投資 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 110 萬(wàn)元；流動(dòng)資金 萬(wàn)元 具體見(jiàn)總投資估算表 112 資金籌措方案 本項(xiàng)目建設(shè)總投資擬通過(guò)建設(shè)單位自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決。其中企業(yè)自籌 萬(wàn)元；申請(qǐng)銀行貸款 2021 萬(wàn)元； 36 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 總值 備注 建筑及綠化 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其它費(fèi)用 一、 固定資產(chǎn)投資 安裝工程以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的 20%計(jì) 工程費(fèi)用 球場(chǎng)會(huì)館（酒店） 建筑面積： 8600M2 土建 1000 元 /M2 室內(nèi)給排水、消防、電照、弱電 300 元 /M3 二次裝修 3000 元 /M4 外墻裝修 450 元 /M5 室外管網(wǎng) 雨水 污水 道路照明 給水工程 電力電纜 弱電 污水處理 電力及通訊設(shè)備 園林綠化 30 元 /M5 道路 其它費(fèi)用 a 征地費(fèi) b 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 工程 費(fèi)用的 2% 37 d 程目前期準(zhǔn)備費(fèi) 工程費(fèi)用的 1% 預(yù)備費(fèi) a 不可預(yù)見(jiàn)預(yù)備費(fèi) （ 1+2） *5% b 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) （ 1+2） *2% 二、 建設(shè)期利息 三、 流動(dòng)資金 1 個(gè)月的營(yíng)業(yè)成本 四、 項(xiàng)目總投資 第十二章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià) 121 評(píng)價(jià)依據(jù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行。 項(xiàng)目的計(jì)算期定為 20 年，其中建設(shè)期二年，第三年和第四年為試運(yùn)營(yíng)期，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 80%和 90%，第五年起為正常經(jīng)營(yíng)期，共計(jì) 16 年。 據(jù)國(guó)家和海南特區(qū)的稅收有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的所得稅按 15%的稅率征收計(jì)算，并執(zhí)行“免二減三”的優(yōu)惠政策。 行業(yè)基準(zhǔn)收益率參考值取 12%。 稅后利潤(rùn)按 15%提取企業(yè)“三金”。 根據(jù)穩(wěn)妥的估算原則，項(xiàng)目裝修、家具、設(shè)備等按 38 5 年折舊。 122 經(jīng)營(yíng)收入估算 客房收入：平均客房出租率 70%（ 82 間） /天，則年客房收入為： 82 500 360=1656 萬(wàn)元 /年， 餐飲收入：日接待客人 200 人次，則年餐飲收放為： 20030 360=216 萬(wàn)元 /年 康體、娛樂(lè)及其它收入：日接待客人 200 人次，則年娛樂(lè)收入為： 200 50 360=360 萬(wàn)元 /年。 年經(jīng)營(yíng)總收入： 2232 萬(wàn)元 建成后第一年的收入估算為正常年份經(jīng)營(yíng)收入的 80%，即 萬(wàn)元 /年，第二年的收入估算 為正常年份經(jīng)營(yíng)收入的 90%，即為 萬(wàn)元 /年，正常年份收入為 2232 萬(wàn)元 /年。 12總成本費(fèi)用估算 1231水、電費(fèi)： 根據(jù)水電規(guī)劃，本項(xiàng)目運(yùn)作后用電負(fù)荷為 740KW，以平均每天滿負(fù)荷用電 6 小時(shí)計(jì)，則每天用 4440 電度，年用電約 萬(wàn)度，每度電的價(jià)格以 1 元計(jì)，則年電費(fèi)總計(jì)為 萬(wàn)元。 水費(fèi)計(jì)算如下： 水費(fèi)按每噸 3 元計(jì) (海口市商業(yè)用水價(jià)格 )，根據(jù)水量預(yù)測(cè)200 噸 /日，則年用水量為 萬(wàn)噸，年水費(fèi)合計(jì)為 萬(wàn)元。 兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元 /年。 1232工資及福利 39 項(xiàng)目定員為 93 人，目前海南省的工資水平較低，以平均工資每月 1200 元計(jì)，則年費(fèi)用為： 1200 93 12= 萬(wàn)元 /年。 1233 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：以工資總額的 75%計(jì)，則年需 萬(wàn)元 /年。 1234財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。具體見(jiàn)附表 5 1235折舊費(fèi) 建筑土建，以 18 年折舊，設(shè)備及內(nèi)部裝修按 5 年折舊。它們的殘值率都以 5%計(jì)。具體見(jiàn)附表 2 1236攤銷費(fèi) 土地?cái)備N按 18 年計(jì)，其它應(yīng)攤費(fèi)用按 5 年攤銷，具體測(cè)算見(jiàn)附表 3 1237維護(hù)費(fèi) 項(xiàng)目的建筑、內(nèi)部裝修、園林綠 化每年都必須進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，這里的維護(hù)費(fèi)以固定資產(chǎn)總值的 3%計(jì)，年費(fèi)用 萬(wàn)元。 1238銷售成本 餐飲收入的銷售成本占收入的 30%，則年成本 /年。 1239營(yíng)銷費(fèi)用（主要為廣告費(fèi)） 由于項(xiàng)目的效益好壞最主要的因素是到訪人數(shù)，而到訪人數(shù)的多少跟企業(yè)的宣傳關(guān)系很大。營(yíng)銷費(fèi)用以正常營(yíng)業(yè)收入的 10%計(jì)。 124 稅金估算 1241營(yíng)業(yè)稅及附加 40 本項(xiàng)目為服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)收入征收營(yíng)業(yè)稅，城建稅和教育附加費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅的稅率為 5%，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 3%，每正常經(jīng)營(yíng)年 份的稅金為： 2232 5%(1+)= 萬(wàn)元 /年。 1242所得稅 按海南省有關(guān)投資優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目可享有“免二減三”所得稅優(yōu)惠。正常經(jīng)營(yíng)期所得稅率 15%，具體測(cè)算見(jiàn)附表 6， 125 盈利能力分析 1251利稅估算 根據(jù)正常經(jīng)營(yíng)期第六年進(jìn)行分析，在未達(dá)到正常經(jīng)營(yíng)規(guī)模的投產(chǎn)后第一、第二年數(shù)據(jù)可從附表中看出。 ①、年經(jīng)營(yíng)總收入為 2232 萬(wàn)元 ②、年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元 ③、繳納綜合稅金 萬(wàn)元 ④、企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)收入 總成本費(fèi)用 綜合稅金 =萬(wàn)元 ⑤、 所得稅 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 15%= 萬(wàn)元 (在所得稅優(yōu)惠期 ) ⑥、稅后利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 所得稅 = 萬(wàn)元 ⑦、企業(yè)“三金” =稅后利潤(rùn) 15%= 元 125投資回報(bào)分析 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 41 投資利潤(rùn)率 = = % 項(xiàng)目總投資 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +稅金 投資利稅率 = = % 項(xiàng)目總投資 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +折舊費(fèi) +攤銷 投資收益率 = = % 項(xiàng)目總投資 126 貸款償還能力分析 項(xiàng)目人民幣貸款總額為 2021 萬(wàn)元，貸款年利息 %，貸款償還期 5 年，寬限期 2 年；還貸資金來(lái)源于可自由支配利潤(rùn)、 80%折舊費(fèi)和全部攤銷費(fèi)。由附表 2 測(cè)算可知，項(xiàng)目的貸款償還能力是有保證的。盡最大能力償還貸款則借款償還期為 年。 127 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的計(jì)算期 20 年，其中建設(shè)期 2 年，經(jīng)營(yíng)期 18 年，建成后第二年收入達(dá)到正常經(jīng)營(yíng)期的 80%，第三年為 90%，從附表8 中財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析，從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)測(cè)算得知項(xiàng) 目的主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)值如下： 42 （一）全投資回收期 動(dòng)態(tài)： 年 靜態(tài)： 年 （二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）： % （三）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ Ic=12%） : 萬(wàn)元 128 不確定分析 1281盈 虧平衡分析 12811 固定成本 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） = =% 經(jīng)營(yíng)收入 可變成本 綜合稅 金 以上計(jì)算說(shuō)明本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 (客房出租率 )只要能夠達(dá)到項(xiàng)目 估算基準(zhǔn)出租率的 %時(shí) ,或達(dá)到設(shè)計(jì)最大接待能力的%時(shí)，項(xiàng)目即可保本經(jīng)營(yíng)，即盈虧平衡。 12812 項(xiàng)目的盈虧平衡圖分析，詳見(jiàn)圖 101 1282敏感性分析 由本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特性決定，影響本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益的最直接因素為經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資等，從附表 9 測(cè)算表明，經(jīng)營(yíng)收入的變化對(duì)本項(xiàng)目效益影響最敏感，而經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資又依序次之。在成本增加 10%同時(shí)收入下降 10%（住宿率 63%，同時(shí)餐飲及其它收入也按比例下調(diào)）時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍高于財(cái) 43 務(wù)基準(zhǔn)收益率，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 129 綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)計(jì)算分析得出全部投資內(nèi)部收益率為 %，投資回收期滿足設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值的要求，資金回收有保證，經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好，盈利能力較強(qiáng)；各年財(cái)務(wù)狀況較好 ,具有較強(qiáng)的清償能力；不確定性分析的結(jié)果看出，盈虧平衡點(diǎn)為%(客房出租率為 %時(shí) )，項(xiàng)目就可保本經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目盈利較有保證 ,銷售收入減少 10 的同時(shí)成本增加 10%的的不利情況下，內(nèi)部收益率仍高于當(dāng)前項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，在最為敏感因素銷售收入減少 20%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收率為 %（住宿率 54%，餐飲及娛樂(lè)接待人數(shù)為 160 人次 時(shí)）內(nèi)部收益率仍遠(yuǎn)高于社會(huì)銀行綜合貸款利率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上可以接受，是可行的。 44 第十二章 附圖、附表及附件 附表 投資計(jì)劃及資金籌措表 附表 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 附表 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表 附表 借款還本付息計(jì)算表 附表 總成本費(fèi)用估算表 附表 損益分析表 附表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 現(xiàn)金流量表（自有資金） 附表 敏感性分析表