【正文】 本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目一期03年底開盤，現(xiàn)已入住。劣勢：有些樓宇樓間距較近，私密性相對差些。優(yōu)勢：規(guī)模大，容易樹立大盤形象； 周邊有街子古鎮(zhèn)，生活配套較多； 在106線以內(nèi)，土地稀缺性明顯； 位于后山附近，風(fēng)景好，空氣也較好。5． 項(xiàng)目配備露天游泳池/健身房/運(yùn)動場地，休閑與娛樂的會所，有供兒童玩耍的游樂設(shè)施，配套完善。2221㎡182%3211㎡20826%3221㎡284%㎡26%本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目于07年9月1 日 開盤。劣勢體量在青城山來說不算大，不利于規(guī)劃豐富的產(chǎn)品。項(xiàng)目周邊有鎮(zhèn)醫(yī)院和國醫(yī)館，相比后山等項(xiàng)們，醫(yī)療配套也較好。優(yōu)勢：開發(fā)商置信的品牌影響力非常大，置信的老業(yè)主消化部分房源。下一期預(yù)計(jì)10月推出，9月份出資料。2）、容積率不大于1。（表14：青城山幾個別墅重點(diǎn)發(fā)展版塊別墅發(fā)展情況）5）、各版塊典型項(xiàng)目價格對比分析板塊樓盤名稱樓盤規(guī)模價格環(huán)山路板塊中國青城800畝二期青城美墅公寓60008000元/㎡，雙拼別墅850013000元/㎡，獨(dú)幢別墅30000元/㎡東軟板塊青城皓庭76畝均價5500元/㎡，現(xiàn)價9000元/㎡碧水青城191畝一期起價4300 元/ ㎡ ，均價：4500 元/ ㎡ ；二期起價6500元/ ㎡芙蓉青城135畝清水房70008000元/㎡上善棲227畝雙拼均價9000/㎡，疊拼均價7500元/㎡，低層別墅7200元/㎡高爾夫板塊高山流水316畝一期6000元/㎡雙拼113m178。3）、高爾夫板塊該板塊是現(xiàn)在青城山地區(qū)高檔新興別墅的聚集地，是青城山地區(qū)真正的高檔別墅區(qū)，以獨(dú)幢和雙拼別墅為主。代表項(xiàng)目：中國青城、假日青城、碧水青城、青城風(fēng)景、蜀繡青城、青城雅舍等。青城山片區(qū)別墅市場分析由于本項(xiàng)目位于青城山，因此我們分析時重點(diǎn)放在青城山片區(qū)；1）、青城山開發(fā)別墅的優(yōu)、劣勢分析（1）優(yōu)勢1 世界知名的旅游勝地，豐富的自然、人文景觀；2 天下幽的青城山+道家圣地傳遞的養(yǎng)生、休閑概念；3 獨(dú)特的地形地貌+小溪+流水+白鷺+濕地+坡地+原生樹木成為修建別墅的天然資源；4 已經(jīng)成熟的高爾夫概念深入人心，休閑生活概念得以體現(xiàn)；5 空氣質(zhì)量、水體質(zhì)量非常好，沒有污染更容易讓人遠(yuǎn)離都市的喧鬧；6 夏季氣溫遠(yuǎn)比成都低，極適合休閑、養(yǎng)生，冬天可以看到雪景。據(jù)悉，該板塊瞄準(zhǔn)這一目標(biāo)群體的旅游住宅目前已征地和已報批的還有5個項(xiàng)目將相繼亮相或啟動。從住宅開發(fā)的角度看，在青城山“中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)”的定位下，可以預(yù)見，青城山的度假、休閑度假住宅將成為區(qū)域未來幾年內(nèi)的開發(fā)主流。如現(xiàn)在正在銷售的青城皓庭、天青城等項(xiàng)目都屬于此類；同時以純獨(dú)棟、大體量、高品質(zhì)、超大戶型為主的頂級別墅項(xiàng)目在青城山也不在少數(shù)，如：早期的青城高爾夫、青城白鷺洲及現(xiàn)在正在開發(fā)的高山流水。雖然面積比較小，但是小聯(lián)排、小獨(dú)棟的布局滿足了消費(fèi)者對高品質(zhì)的要求。在保留了大量原生態(tài)植被、自然溪流的別墅項(xiàng)目中包括了雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟等產(chǎn)品類型。4）、未來兩年內(nèi)供需市場發(fā)展趨勢預(yù)測未來都江堰市場發(fā)展方向?qū)⑹瞧殃柭贰⒂駧蚪?、二環(huán)以內(nèi)、幸福大道、迎賓大道向東以及二環(huán)路東南沿線(是市政項(xiàng)目搬遷及舊城安置等項(xiàng)目聚集地)，此三片區(qū)的主力土地供應(yīng)量將達(dá)到800余畝，預(yù)示著未來兩年內(nèi)三大區(qū)域競爭樓盤將不斷集中推出，區(qū)域競爭力將趨于白熱化。青城山地區(qū)樓盤供應(yīng)逐漸增加，且規(guī)模較大。 由于成青大道的通車，該區(qū)域的居住價值在提升，價格也有大幅度的拉升，目前疊拼別墅的價格主要集中在65007500元/㎡左右，高端別墅價格在10000元/㎡以上。都江堰－青城山住宅供應(yīng)市場現(xiàn)狀1）、供應(yīng)總況（1）2006年都江堰－㎡，㎡，㎡。都江堰片區(qū)中老城區(qū)開發(fā)已接近尾聲，目前已無太多的土地儲備，整體開發(fā)物業(yè)形態(tài)多為多層以及低密度產(chǎn)品，多層均價在30003500元/㎡左右，低層均價多在40006000元/㎡；新的開發(fā)主要集中在三大片區(qū)；幸福大道、迎賓大道向東，青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流以及蒲陽路、玉帶橋街、二環(huán)以內(nèi)片區(qū)。需求分析 成都目前約有人口1200萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。因此，別墅除了營造產(chǎn)品本身的品質(zhì)以外，同時也注重產(chǎn)品文化的挖掘和演繹。因此，別墅的做工、用料上十分考究。成都別墅現(xiàn)狀隨著國家對別墅用地的調(diào)控和成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展，成都別墅已經(jīng)成呈現(xiàn)出以下特征：1）、供地稀缺和產(chǎn)量遞減自2003年以來,國家停止了別墅用地的供給,使別墅項(xiàng)目特別是獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)供應(yīng)量遞減的趨勢，在這幾年中，別墅開發(fā)用地主要是消化以前的存量用地，在不久的未來，別墅，特別是獨(dú)棟別墅將會成為市場的稀缺品，價值會得到很大的提升。同時這個時期的別墅在創(chuàng)新上也下足了功夫，不同建筑風(fēng)格的項(xiàng)目層出不窮、別墅的形態(tài)也更趨于豐富，如三環(huán)路以內(nèi)以聯(lián)排、疊拼、錯疊拼別墅為主，近郊區(qū)（離成都20公里以內(nèi)的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主，遠(yuǎn)郊區(qū)（離成都20公里以上的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅、度假、商務(wù)別墅為主。它們的共通點(diǎn)是別墅的開發(fā)更趨于低密度、高綠化、高配套、高品質(zhì)。中國青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運(yùn)動休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產(chǎn)品涌現(xiàn)和熱銷，讓人意識到旅游地產(chǎn)的蓬勃生機(jī)。這個時期的別墅最大的特點(diǎn)在于：大分采用聯(lián)排形式，滿足了消費(fèi)者有天又有地、價格不高的雙重享受，這部分項(xiàng)目大部分集中在交能便利、環(huán)境優(yōu)美的近郊區(qū)（離市區(qū)在20公里左右），同時這部分項(xiàng)目在環(huán)境、物管、建筑風(fēng)格、立面上都趨于多樣化。此部分項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是處于城市的近郊區(qū)（距二環(huán)路僅35公里的距離），此部分項(xiàng)目的戶型基本上在從170㎡到250多㎡這個時期的別墅大部分環(huán)境十分糟糕，很多項(xiàng)目混雜于低價房小區(qū)中，滿足了不夠錢買錦繡等高價別墅，又看不上公寓房的中產(chǎn)階級的夢想，所以五大花園類型的別墅走勢仍然不錯。這個時期的別墅大部分為純別墅社區(qū)，戶型和物管、環(huán)境均說不上盡善盡美，價格卻與現(xiàn)在的頂級豪宅不相上下。天府花園隨之出擊，六七千元/㎡的別墅銷售也還不錯。20022006年，成都市別墅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來均呈不斷上升的勢頭。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。開發(fā)方向：該控制性詳規(guī)明確規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物設(shè)施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進(jìn)有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。用地發(fā)展方向上將引導(dǎo)向東遠(yuǎn)離景區(qū)發(fā)展：利于在保護(hù)景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展。此外，青城山控制性詳規(guī)對土地使用方面要求非常嚴(yán)格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設(shè)施等方面都作了嚴(yán)格的硬性規(guī)定和要求。該詳規(guī)將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，以“天人合一，生態(tài)營城”的思想，將青城山建設(shè)成為中國西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。保護(hù)區(qū)：包括紫坪埔?guī)靺^(qū)、青城山大熊貓棲息地(邛崍山系)、龍溪—虹口自然保護(hù)區(qū)和大熊貓棲息地(岷山山系)。都江堰的目標(biāo)是通過1—2年的努力，使青城山—都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)。（3）、沙西線延伸段的修建。由于夏季平均溫度遠(yuǎn)底于成都市區(qū)，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。青城山大觀鎮(zhèn)更享有“中國長壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽(yù)?！。骸。骸＃?）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近年來，都江堰市的國民經(jīng)濟(jì)保持較為快速的增長態(tài)勢。城市規(guī)?！冀呤蟹鶈T面積1207平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個工業(yè)區(qū)，人口60萬，城市人口近20萬，建成面積約26平方公里。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約30分鐘。按照“大產(chǎn)業(yè)、大市場、大旅游”的思路發(fā)展旅游。（表11：都江堰未來發(fā)展規(guī)劃）3)、城市發(fā)展及規(guī)劃根據(jù)《都江堰市土地利用總體規(guī)劃（2004—2020）》，未來都江堰該市將發(fā)展成為一個組團(tuán)型大城市，并承擔(dān)起成都市的部分功能。城市體系架構(gòu)完善城市功能，增強(qiáng)城市環(huán)境競爭力，基本形成中等城市框架。每年以10%以上的速度增長，居民的收入水平、銷售能力不斷增長。成都平原與川西北高原少數(shù)民族地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，％，℃，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。距成都56公里，經(jīng)高速路25分鐘可到達(dá)成都。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)。2）、成都城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。同時良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2006年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)2411億元，%，城市居民人均可支配收入達(dá)12789元，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約44%。縱觀此輪的宏觀調(diào)控，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1）、控制房地產(chǎn)價格過快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)；3）、加快房屋供應(yīng)速度；4）、保障低收入人群的住房供應(yīng)；5）、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；6）、對房地產(chǎn)的投資行業(yè)進(jìn)行打壓、規(guī)范房地產(chǎn)市場；7）、收縮“銀根”、加強(qiáng)貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；8）、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收（土地稅、營業(yè)稅、土地增值稅等）管理；從以上政策來看；根本點(diǎn)就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，抑制房價過快上漲，預(yù)防由開發(fā)投資過快增長、價格過快上漲引發(fā)的金額風(fēng)險，從目前來看：針對高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應(yīng)是一個長期的趨勢。外資限入政策時間發(fā)文部門內(nèi)容2007/10/31發(fā)改委 商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》2007/07/21建設(shè)部　商務(wù)部　發(fā)展改革委 人民銀行　工商總局　外匯局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》2007/05/23商務(wù)部 國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（表8：近一年出臺的系列限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策一覽表）據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)：目前進(jìn)入中國進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和短期炒作的資金超過4000億美元。2007年3月國土資源部正式啟動國土監(jiān)查制度（必要時可以啟動問責(zé)制），在實(shí)行土地垂直監(jiān)管體系中成都成為五個大區(qū)域中心之一。那些缺少資源的小開發(fā)商將不斷的被擠出市場，市場越來越容易形成寡頭局面。環(huán)保、節(jié)能政策頒布《住宅節(jié)能建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)住宅行業(yè)向環(huán)保、節(jié)能方向發(fā)展。但對高端的消費(fèi)人群不會有太大的影響。（3）、央行發(fā)行定向票據(jù)發(fā)行日期名稱發(fā)行量（億元）期限（年）票面利率（%）調(diào)控時間2007/10/112007年第108期央行票據(jù)15003年%10/132007/09/072007年第100期央行票據(jù)15103年%9/142007/08/172007年第90期央行票據(jù)10103年%8/222007/07/132007年第74期央行票據(jù)10103年%7/212007/05/112007年第46期央行票據(jù)10103年%6/52007/03/092007年第21期央行票據(jù)10103年%3/18（表4：2007年央行發(fā)行定向央行票據(jù)情況一覽）2007年的金融政策除了加息、提高資金準(zhǔn)備率頻率高外，另一個新高就是定向發(fā)行央行票據(jù)，回收現(xiàn)金的頻率非常高。金融政策（1）、2007年六次加息次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容62007/12/21；52007/09/15；4 2007/08/22； 3 2007/07/20 2 2007/05/19； 1 2007/03/18% （表2：2007年央行歷次調(diào)整利率時間及調(diào)整幅度一覽）2007年進(jìn)行了6次存、貸款利率調(diào)整，從表面上看是由于CPI漲幅過快，中國已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利息時代，但其實(shí)質(zhì)是：投資比重過大，形成了資產(chǎn)泡沫，市場上資金量過大，易形成金融危機(jī)，只有通過不斷加息、收緊信貸、回收資金，防止經(jīng)濟(jì)過熱，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸?！扒喑巧焦取表?xiàng)目整體市場研究報告2008年2月18日前 序通過對項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)及宏觀市場等綜合因素的分析，我們初步判斷該地塊應(yīng)該開發(fā)為“復(fù)合型度假地產(chǎn)項(xiàng)目”，有了這個基調(diào)后，我們在進(jìn)行市場研究過程中就可以抓住重點(diǎn)，通過對各種可能規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析，確定可以與本項(xiàng)目結(jié)合的相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并且為項(xiàng)目將來的規(guī)劃、營銷、運(yùn)營提供有效的市場支撐。從發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)稅的征收、監(jiān)管還將更嚴(yán)厲。為了保證資金的安全，銀行更愿意將資金貸給信譽(yù)好、品牌價值高、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商的融資難度變大了。對消費(fèi)者而言：不斷提高的銀行利率，對普通消費(fèi)者的影響是比較大的?！扒喑巧焦取表?xiàng)目位于青城山版塊，高端的項(xiàng)目定位，系列金融政策其目標(biāo)消費(fèi)人群的影響不會太大。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成資本的博弈，融資渠道、開發(fā)模式已經(jīng)成為開發(fā)商競爭的核心。融資手段、經(jīng)營模式成為開發(fā)商生存的主要法寶。住房保障政策時間發(fā)文部門內(nèi)容2007/05/23商務(wù)部關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知2007/08/07國務(wù)院