國信唐人街項目產品策劃方案(編輯修改稿)
2025-07-03 18:04 本頁面
【文章內容簡介】 的重點路段 “ 津塘公路 ” ， 但此路為快速路 ，難以帶來人流的停駐 。 ?項目主入口一側緊鄰 “ 高速路 ” ，導致項目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項目： 區(qū)域內項目綜合競爭力分析： O機會點分析： ?政府近年來對此區(qū)域發(fā)展重視 ， 造成其投資潛力巨大 。 ?“ EMART”首次座落塘沽 ， 屬區(qū)域內空白 ， 這給本案在市場推廣上帶來很大契機 。 ?項目雖與 “ 新洋市場 ” 有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之 “ EMART”的吸引，給項目帶來良好的購買力截流機會。 三、理解項目： 區(qū)域內項目綜合競爭力分析： T威脅點： ?項目附近 “ 家樂 ” 超市長期以來已贏得廣大購買人群認可，使本項目 “ EMART”的介入帶來一定威脅，從而對本案造成眾多不利因素。 ?由于此區(qū)域內商業(yè)居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細致，故給本項目的介入空間帶來不利因素。 ?本案在年前的地產淡季入市，且此階段投資者大多屬于資金回攏階段，給本項目銷售帶來不利因素。 四、理解客戶： 基于以上對市場及項目的理解，從居住地區(qū)及投資心理分析確定本項目的目標客戶主要分為投資類客戶與經營類客戶兩大類，以下對兩個月的來電客戶分析： 四、理解客戶： （一）到訪客戶面積需求分析： 4 0 以下27%406023%6010017%1001206%1401505%1501804%1802006%2003008%5 0 0 以上1%4005001%3004002%從以右圖表分析可以得出： 客戶對 60平米以下的產品需求量較大 ， 從產品上講基本符合我們項目的產品分割 ， 其主要以投資者為主 ， 主要跟該商圈大多數(shù)店鋪的主題相一致 ， 區(qū)域內消費者已經形成了到此商圈購買特色小商品的購買習慣， 購買小面積商鋪不但易于租賃 ， 而且投資風險相對較低 。 四、理解客戶： （二）購買與租賃比例分析： 租賃52%購買48% 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對我們今后產品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營者以充分的產品空間。同時我們也看到有極大的購買需求，所以對我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 意向業(yè)態(tài)服裝25%餐飲18%工藝品1%美容院2%小商品5%洗浴0%食品1%手機0%珠寶1%玩具0%樂器0%煙酒0%投資35%藥店0%汽車0%娛樂1%攝影0%表1%家具1%辦公用品0%化妝品1%茶樓0%旅館0%箱包1%茶葉1%兒童用品0%床上用品0%皮具0% 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎信息并為我們的鋪位分割帶來很大的參考價值，而且會給項目今后的實際運營帶來事先的市場判斷，以至于在一定程度上預防后期運營弊病。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來各類消費人群的購買需求，增添了本項目整體商業(yè)的客戶吸引力。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的 “ EMART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的 “ 錯位原則 ” 。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來取得良好收益，看好本項目想繼續(xù)在此投資的客戶。另一類為被項目推廣吸引或聽朋友介紹，從而對項目感興趣產生投資欲望的客戶。外地投資型客戶主要由于被項目在外地做針對性推廣從而吸引而來的客戶，如：溫州炒房團等。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 自營性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對交通比較看重，有利于自身進貨通路的通暢及便利性。其具體情況還與自身所經營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 產品篇 一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項目自身條件及所處位臵，將其定位為 ： 核心商圈內的綜合性商業(yè) 產品篇 定位支撐： 167。 “ 核心商圈內的 ” 指項目位于新洋市場內 ， 其可給本項目帶來充足的消費人群及商業(yè)投資價值 。 “ 綜合性商業(yè) ” 具體是指 “ 超市 +商鋪 ” ，其所面向高、中、低檔各類消費人群，其受眾面極為廣泛，以助于項目的長期運營。 一、商業(yè)定位： 產品篇 一、商業(yè)定位： 商圈半徑： 以項目為中心 5公里范圍內 基本商圈： 本項目及整個塘沽區(qū)街里居民 次級商圈： 天津市里及塘沽開發(fā)區(qū)消費人群 邊緣商圈： 以 “ 新洋市場 ” 吸引來的北京及華北區(qū)域消費人群。 產品篇 二、項目業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)定位原則： ① 支持項目整體形象定位 ， 并提升其產品價值 ， 烘托項目整體的形象。 ② 與區(qū)域內項目業(yè)態(tài)形成差異化 （ 人無我有 ， 人有我優(yōu) ） ， 具備業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢 ， 提高經營者的經營收益和可持
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