國(guó)信唐人街項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案(編輯修改稿)
2025-07-03 18:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的重點(diǎn)路段 “ 津塘公路 ” ， 但此路為快速路 ，難以帶來(lái)人流的停駐 。 ?項(xiàng)目主入口一側(cè)緊鄰 “ 高速路 ” ，導(dǎo)致項(xiàng)目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： O機(jī)會(huì)點(diǎn)分析： ?政府近年來(lái)對(duì)此區(qū)域發(fā)展重視 ， 造成其投資潛力巨大 。 ?“ EMART”首次座落塘沽 ， 屬區(qū)域內(nèi)空白 ， 這給本案在市場(chǎng)推廣上帶來(lái)很大契機(jī) 。 ?項(xiàng)目雖與 “ 新洋市場(chǎng) ” 有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之 “ EMART”的吸引，給項(xiàng)目帶來(lái)良好的購(gòu)買力截流機(jī)會(huì)。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： T威脅點(diǎn)： ?項(xiàng)目附近 “ 家樂(lè) ” 超市長(zhǎng)期以來(lái)已贏得廣大購(gòu)買人群認(rèn)可，使本項(xiàng)目 “ EMART”的介入帶來(lái)一定威脅，從而對(duì)本案造成眾多不利因素。 ?由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項(xiàng)目的介入空間帶來(lái)不利因素。 ?本案在年前的地產(chǎn)淡季入市，且此階段投資者大多屬于資金回?cái)n階段，給本項(xiàng)目銷售帶來(lái)不利因素。 四、理解客戶： 基于以上對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的理解，從居住地區(qū)及投資心理分析確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要分為投資類客戶與經(jīng)營(yíng)類客戶兩大類，以下對(duì)兩個(gè)月的來(lái)電客戶分析： 四、理解客戶： （一）到訪客戶面積需求分析： 4 0 以下27%406023%6010017%1001206%1401505%1501804%1802006%2003008%5 0 0 以上1%4005001%3004002%從以右圖表分析可以得出： 客戶對(duì) 60平米以下的產(chǎn)品需求量較大 ， 從產(chǎn)品上講基本符合我們項(xiàng)目的產(chǎn)品分割 ， 其主要以投資者為主 ， 主要跟該商圈大多數(shù)店鋪的主題相一致 ， 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者已經(jīng)形成了到此商圈購(gòu)買特色小商品的購(gòu)買習(xí)慣， 購(gòu)買小面積商鋪不但易于租賃 ， 而且投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 。 四、理解客戶： （二）購(gòu)買與租賃比例分析： 租賃52%購(gòu)買48% 從右圖我們可清晰看到，來(lái)訪客戶有購(gòu)買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對(duì)我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營(yíng)者以充分的產(chǎn)品空間。同時(shí)我們也看到有極大的購(gòu)買需求，所以對(duì)我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 意向業(yè)態(tài)服裝25%餐飲18%工藝品1%美容院2%小商品5%洗浴0%食品1%手機(jī)0%珠寶1%玩具0%樂(lè)器0%煙酒0%投資35%藥店0%汽車0%娛樂(lè)1%攝影0%表1%家具1%辦公用品0%化妝品1%茶樓0%旅館0%箱包1%茶葉1%兒童用品0%床上用品0%皮具0% 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎(chǔ)信息并為我們的鋪位分割帶來(lái)很大的參考價(jià)值，而且會(huì)給項(xiàng)目今后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)帶來(lái)事先的市場(chǎng)判斷，以至于在一定程度上預(yù)防后期運(yùn)營(yíng)弊病。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預(yù)定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來(lái)各類消費(fèi)人群的購(gòu)買需求，增添了本項(xiàng)目整體商業(yè)的客戶吸引力。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的 “ EMART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的 “ 錯(cuò)位原則 ” 。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來(lái)取得良好收益，看好本項(xiàng)目想繼續(xù)在此投資的客戶。另一類為被項(xiàng)目推廣吸引或聽(tīng)朋友介紹，從而對(duì)項(xiàng)目感興趣產(chǎn)生投資欲望的客戶。外地投資型客戶主要由于被項(xiàng)目在外地做針對(duì)性推廣從而吸引而來(lái)的客戶，如：溫州炒房團(tuán)等。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 自營(yíng)性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費(fèi)能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對(duì)交通比較看重，有利于自身進(jìn)貨通路的通暢及便利性。其具體情況還與自身所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件及所處位臵，將其定位為 ： 核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè) 產(chǎn)品篇 定位支撐： 167。 “ 核心商圈內(nèi)的 ” 指項(xiàng)目位于新洋市場(chǎng)內(nèi) ， 其可給本項(xiàng)目帶來(lái)充足的消費(fèi)人群及商業(yè)投資價(jià)值 。 “ 綜合性商業(yè) ” 具體是指 “ 超市 +商鋪 ” ，其所面向高、中、低檔各類消費(fèi)人群，其受眾面極為廣泛，以助于項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 商圈半徑： 以項(xiàng)目為中心 5公里范圍內(nèi) 基本商圈： 本項(xiàng)目及整個(gè)塘沽區(qū)街里居民 次級(jí)商圈： 天津市里及塘沽開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)人群 邊緣商圈： 以 “ 新洋市場(chǎng) ” 吸引來(lái)的北京及華北區(qū)域消費(fèi)人群。 產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)定位原則： ① 支持項(xiàng)目整體形象定位 ， 并提升其產(chǎn)品價(jià)值 ， 烘托項(xiàng)目整體的形象。 ② 與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形成差異化 （ 人無(wú)我有 ， 人有我優(yōu) ） ， 具備業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ， 提高經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)收益和可持
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