國信唐人街項目產(chǎn)品策劃方案-wenkub.com
2025-05-14 18:04 本頁面
【正文】 月還款額 (以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計算 ) 38657元 租金 面積 月租金 月盈利 年回報數(shù)額空臵率 10% 年盈利 總房款 回報 年限 年收 益率 5元 /天 平米 289 M2 43350元 4693元 520200元 56316元 578萬元 11年 9% 7元 /天 平米 289 M2 60690元 22033元 728280元 264396元 8年 % 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 投資回報率核算： 方法一： 租金回報率分析法 公式：月租金 *12個月 /購買房屋總價款 5元 /天 /平米 (內(nèi)鋪 )： 4800(每月租金 )*12個月 /576000(總房款 )=10% 7元 /天 /平米 (內(nèi)鋪 )： 6720(每月租金 )*12個月 /576000(總房款 )=14% 5元 /天 /平米 (外鋪 )： 43350(每月租金 )*12個月 /5780000(總房款 )=9% 7元 /天 /平米 (外鋪 )： 60690(每月租金 )*12個月 /5780000(總房款 )=% 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 投資回報率核算： 方法二： 租金回報率法 公式： (月租金－按揭月供款 )*12個月 /（ 首付房款＋期房時間內(nèi)的按揭款 ） 5元 /天 /平米 (內(nèi)鋪 )： 11208(年盈利額 )/(290000+23196)*100%=% 7元 /天 /平米 (內(nèi)鋪 )： 34248(年盈利額 )/(290000+23196)*100%=11% 5元 /天 /平米 (外鋪 )： 56316(年盈利額 )/(2900000+231942)*100%=% 7元 /天 /平米 (外鋪 )： 264396(年盈利額 )/(2900000+231942)*100%=% 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 投資回報率核算： 根據(jù) 20xx全國商鋪投資回報率數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，全國商鋪的回報年限大都在 8――12 年之間，根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)果得知：塘沽區(qū)商鋪市場分析，空臵率為 10%，整體回報年限在 10——15年，而本項目的回報年限在 7——11年，收益率高于市場平均水平。 洋貨市場中間的小攤位： –2 元 / 平米 /天 最好的位臵： 60001萬元 /年 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 周圍其它項目： 餐飲共計： 74家 藥店： 2家 美容美發(fā)： 2家 洗?。? 1家 酒店： 2家 面積區(qū)間 200M2270M2 租賃價格 /天 /M2至 /天 /M2 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 根據(jù)以上對塘沽區(qū)的幾個商業(yè)片區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)進行分析后 ，建議 “ 國信唐人街 ” 項目在可獲得穩(wěn)定收益時 ， 租賃價格為 5元 /天 /M2。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案： 金街經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金分析 金融一條街是一個集吃 、 喝 、 玩 、 樂 、 購物 、 休閑娛樂于一體的商業(yè)模式 ， 對于消費者比較方便 、 節(jié)時 ， 聚客能力非常大 。 ?分割面積把握產(chǎn)品 “ 角鋪 ” 盡量不單賣原則 ， 以帶動其他產(chǎn)品的銷售 ?商鋪面積盡量切割最小單位。 ?增加主引力的動線距離 ,使人流盡量通過更多的鋪位。 ⑵此類位臵如變?yōu)樯啼?，將可改為外鋪，無論對項目長期經(jīng)營或短期售賣來說無疑不是一個巨大優(yōu)勢。 產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定 入口改進具體建議方案： ⑶在項目西北角及東北角設入口 ① 由于項目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū) ， 將給本項目帶來充足的消費人群， 故在此設入口 ， 以滿足此區(qū)域的消費者求便心理 。 ② 塘沽區(qū)內(nèi)去往新洋市場的入口附近 ， 易截流去往新洋市場客源 。 ⑵ 符合周邊固定客戶群的消費習慣 。 產(chǎn)品篇 項目周邊交通及消費人群流向分析： ⑴津塘路自東往西方向。 “ 綜合性商業(yè) ” 具體是指 “ 超市 +商鋪 ” ，其所面向高、中、低檔各類消費人群，其受眾面極為廣泛，以助于項目的長期運營。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 自營性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對交通比較看重，有利于自身進貨通路的通暢及便利性。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的 “ EMART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的 “ 錯位原則 ” 。 四、理解客戶： （二）購買與租賃比例分析： 租賃52%購買48% 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營者以充分的產(chǎn)品空間。 三、理解項目： 區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： T威脅點： ?項目附近 “ 家樂 ” 超市長期以來已贏得廣大購買人群認可，使本項目 “ EMART”的介入帶來一定威脅，從而對本案造成眾多不利因素。 ?項目主入口一側(cè)緊鄰 “ 高速路 ” ，導致項目主入口的人流情況受到一定影響。 ?在政府商業(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域內(nèi) 。 三、理解項目 ：
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