【正文】 山森林公園。某為某50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積12平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢，西湖淡妝濃抹之美，進(jìn)入景區(qū)給人以回歸大自然的感覺。發(fā)展目標(biāo)是：中國著名的復(fù)合體驗型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。20xx年中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會將在該區(qū)舉辦。湖面開闊，岸線曲折，四周群山懷抱，森林蒼郁，山水和諧。某景區(qū)規(guī)劃有五星級酒店、高爾夫、水上運動、民俗文化長廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等。也是唯一有機(jī)會成為某中央別墅區(qū)的片區(qū)。項目原生芙蓉樹多而茂盛，原始環(huán)境十分有利。 ■地勢屬于山坡地勢，具備山景坡地概念。 ■背靠1800畝的雪夜湖。■20xx年中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會臨近中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會。 劣勢： ■距離某較遠(yuǎn)。 ■開發(fā)商缺少品牌優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計公司缺少知名度。 機(jī)會： ■某景區(qū)配套的完善與成熟，如高爾夫、水上運動設(shè)施、酒店等?！鰢液暧^觸地，旅游度假地產(chǎn)、投資需求的轉(zhuǎn)暖?！瞿尘皡^(qū)內(nèi)“東岸高爾夫別墅社區(qū)”內(nèi)以及“東岸水都”、“北岸新鎮(zhèn)”內(nèi)高端物業(yè)的出現(xiàn)。■ 為了爭取綠化面積最大化，建議采取以地上三層設(shè)計。二、 產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議目前全國別墅市場，多以中式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、美式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格最為流行，某市場新項目以西班牙風(fēng)格較為突出。為了引領(lǐng)潮流、符合大片區(qū)的總體風(fēng)格（方案報批容易），***建議本項目定位為：西班牙式獨棟別墅社區(qū)建筑設(shè)計指導(dǎo)思想：陽光、舒適、休閑建筑設(shè)計要點西班牙風(fēng)格216。 在建筑的形態(tài)，建議采用不對稱的設(shè)計；216。 在細(xì)部的構(gòu)造上，應(yīng)在陽臺、窗間柱子等細(xì)部運用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，如螺旋形鑄鐵花飾等符號，突出地建筑風(fēng)情；216。 在露臺的設(shè)計上建議采用弧形欄桿等?！?引水入園■ 宅間溪 ■ 庭院小品（水景觀節(jié)點）■ 湖邊棧道■ 中心水景（院內(nèi)高臺處，望湖賓館）■ 均好、私密的園林■ 滿院芙蓉、郁郁蔥蔥，所在森林■ 庭院景觀小品■ 獨立入戶四、戶型定位（一）戶型配比類型戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）小獨棟230—26040%中小獨棟260—30050%大獨棟400—50010%樓王800—10002套注：樓王可以極大的提升項目整體檔次，亦容易造成轟動的口碑傳播效果。輔助客戶群為政府高官、金融機(jī)構(gòu)高管、某周邊區(qū)市（以某為主）一些資金雄厚的商業(yè)人士等?！叭摺比巳哼@是一個以高消費、高敏感度、高品位為特征的“三高”人群。擁有私家車或公務(wù)。隨時關(guān)心時政、財經(jīng)資訊?！鲡B(yǎng)、度假型的山居生活?！隽Ⅲw型的坡地景觀。目標(biāo)客戶對項目可能的抗性就目前現(xiàn)狀而言，消費群對本項目的心理抗性主要體現(xiàn)在如下方面：■開發(fā)商、設(shè)計公司不知名?！鲚^為低矮的坡地別墅，在擴(kuò)大視野的同時，私密性也相應(yīng)受到影響?！鲭x某的實際車程，大約在4060分鐘。既可以通過地名“某” 讓客戶知道大概方位，同時又可以讓客戶知道項目具有稀缺的水資源。體現(xiàn)項目檔次。山居與水居自古即為仁智者崇尚。 ■如能在秀麗的山水之間有獨門獨院之私宅，就其居住而言，已達(dá)人生之終極夢想！ ■“山水之間的極致人生”出發(fā)點是山水的理想，落腳點卻是極致人生。把最榮耀的一段人生交付給山水，同時用山水私宅之奢華襯托極致人生，滿足成功人士對極頂別墅的精神需求。建議貴公司在展開推廣前在較好的寫字樓租用辦公室。給到客戶以實力、規(guī)范的形象。如對外經(jīng)營，高端客戶會對未來的居住環(huán)境沒信心。開發(fā)推售節(jié)奏策略 鑒于貴公司首次開發(fā)項目（又是最為高端的別墅項目），為了降低風(fēng)向，減少首期投入，降低資金回籠的風(fēng)險問題，***建議：首期開發(fā)以少而精的原則啟動一個小組團(tuán)，同時先打造環(huán)境樣板區(qū)，樹立高端、精品的市場形象。別墅客戶十分重視社區(qū)的景觀綠化！ 再有，樣板展示區(qū)（主入口、重點景觀如岸碼頭與棧道等）亮點是必須要提前打造、精雕細(xì)琢。樓王策略 在小區(qū)最佳位置（臨湖），規(guī)劃12棟近1000平米的“某樓王”，一是借此提升項目整體形象，同時，“某樓王”利于項目的知名度打開。 為更好的利用好定制營銷的策略，我們須指定必要的“別院樓王”定制流程： ■客戶提出定制意向； ■項目銷售經(jīng)理與客戶就制定流程、所需總價經(jīng)行初步的溝通； ■客戶按規(guī)定繳納相關(guān)的資產(chǎn)證明； ■公司對客戶的資產(chǎn)、身份、社會名聲等綜合審核之后決定是否給與定制服務(wù)； ■符合條件的準(zhǔn)許進(jìn)入定制流程； ■客戶交納定足額制服務(wù)費用（成功購買，在房款中扣除，中途推出，服務(wù)費永不退）； ■客戶須在規(guī)定時限內(nèi)（一個月）提供必要的設(shè)計成果與意見； ■雙方確定設(shè)計方案，客戶按規(guī)定繳納預(yù)付款； ■簽《商品房買賣合同》。借勢策略 本項目最大的優(yōu)勢就是地處某旅游景區(qū)，自然風(fēng)光與景區(qū)的高端配套是項目的賣點，營銷全過程都要借助某的規(guī)劃之勢、發(fā)展之勢，利用好某的每個利好，變?yōu)楸卷椖康睦茫? 同時，在營銷時積極與某管委會溝通合作，在某的推廣營銷（航天節(jié)等）中將本項目推出。限量贈送白金卡關(guān)系客戶，啟動前期市場策略 利用***的關(guān)系資源，啟動高端關(guān)系客戶營銷，在項目內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)總送白金卡： 白金卡價值10萬元人民幣，可以房款； 白金卡具有時效性； 白金卡限量發(fā)售，實名登記； 白金卡可轉(zhuǎn)讓； 注：具體細(xì)則根據(jù)首批退貨情況制定。傳統(tǒng)“守株待兔”的坐銷是無法實現(xiàn)成功銷售的。 項目營銷部設(shè)2個小組：一個是坐銷小組；一個是行銷小組。多渠道推廣、有針對性的推廣策略 根據(jù)項目目標(biāo)客戶群的特點，制定有針對性的推廣策略：■ 報紙廣告主要投放于入市前期，以樹立形象為主，投放形式以造成轟動效果為主，避免長時間的平淡都如?！?網(wǎng)站的廣告，以深入采訪突出產(chǎn)品、小編看房（視頻、照片）的形式經(jīng)行宣傳，重點突出產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以較低成本在業(yè)內(nèi)形成口碑，已達(dá)到通過業(yè)內(nèi)專業(yè)人士之口碑傳播項目的目的?！?在通往項目的路上發(fā)布高空廣告。1開拓渠道、小眾圈層營銷策略針對高端人群展開圈層小眾營銷，如：■ 高爾夫會員；■ 高檔消費會員；■ 駐泉城的外地商會組織；■ 銀行高端理財客戶；■ 萊鋼、魯能等資源型企業(yè)高管團(tuán)隊；■ 媒介組織的高端投資客■ 投資公司；可以采取靈活的營銷手段：小型推介會、一對一上門推介。1市區(qū)、現(xiàn)場同設(shè)接待中心展示接待策略為方便客戶了解項目，市區(qū)內(nèi)有必要設(shè)置接待中心。鑒于客戶的量有限，市區(qū)接待中心不需太大面積，重點最為環(huán)境、產(chǎn)品展示之場所。1組建高素質(zhì)營銷團(tuán)隊以及高標(biāo)準(zhǔn)營銷工具包裝策略 營銷團(tuán)隊（尤其是行銷團(tuán)隊）的人員素質(zhì)要比普通住宅要求高得多，除了良好的形象外，要求又很強(qiáng)的交際、溝通能力。 文件夾需要設(shè)計定制。三、 年底前推廣策略段推廣總體思路由于本項目開盤時間大約在2010年，從成本角度考慮，建議將整個宣傳推廣期以春節(jié)為界限，春節(jié)以前進(jìn)行常規(guī)宣傳推廣，維持項目的知曉度。幾個重要炒作節(jié)點主要包括：■某驚現(xiàn)純獨棟別墅區(qū)?！鰬敉夥植嫉攸c：■機(jī)場路■通往項目的高速公路■某市■建立項目網(wǎng)站：隨著工程進(jìn)度，進(jìn)行