【正文】 別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案目錄：第一部分：某別墅市場專項分析一、某別墅以及高端物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)二、某代表性高端物業(yè)調(diào)研三、某高端物業(yè)市場特征四、某別墅市場的發(fā)展趨勢五、豪宅客戶特點(diǎn)與豪宅市場趨勢第二部分:項目分析一、項目綜合分析二、 項目優(yōu)劣勢分析第三部分 項目定位一、產(chǎn)品類型定位二、建筑風(fēng)格定位三、園林景觀定位四、戶型定位五、目標(biāo)客戶定位第四部分：項目營銷推廣策略一、 案名與推廣語二、營銷策略三、年底前推廣策略第一部分：某別墅市場專項分析一、某別墅以及高端物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概覽某高端住宅市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展無論從項目品位、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等方面都取得了長足的進(jìn)步。1998年，某第一個別墅項目——金宮山莊進(jìn)入別墅市場，但市場反映卻很冷淡。之后南部山區(qū)的加州花園、北部的國科國際高爾夫別墅、西部的文昌山莊等別墅項目加入了別墅市場行列，使得某高端物業(yè)市場不斷升溫。從供應(yīng)方面來講如今某市場上正在銷售的高端項目有國科高爾夫別墅、齊魯水郡溫泉島、瑞境皇冠水岸、九如山莊、紫御東郡、國華東方美郡、燕子山莊、名門世家、御景山墅、蟠龍山水、翡翠郡、海那城、等十幾個項目。山水別墅、城市別墅、花園洋房等類別墅產(chǎn)品極為豐富。項目區(qū)位涉及市區(qū)及東、西、南、北各個方位，呈現(xiàn)百花齊放的局面。從發(fā)展趨勢上看，某的發(fā)展使得高端市場需求不斷升溫，2008年山東經(jīng)濟(jì)總量排名全國第三，總?cè)丝?180萬。20xx年10月全運(yùn)會在某進(jìn)行，京滬高鐵西客站即將在某落成，使某成為一個更加開放的城市，從某目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來看，富裕的人群越來越多，由于投資渠道比較狹窄，金融產(chǎn)品比較少，所以人們有錢后就買房，并且梯級消費(fèi)已成為一種現(xiàn)象，從普通住宅到高檔公寓，再到高端產(chǎn)品，這是必然的趨勢。據(jù)統(tǒng)計500萬以上身價的人在某大概有5萬人以上，而某并沒有5萬套高端產(chǎn)品與之相適應(yīng)，也就是說高端住宅產(chǎn)品在某還是嚴(yán)重缺少的，這一市場在某有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?二、某代表性高端物業(yè)分析■紫御東郡新古典主義建筑風(fēng)格，一宅三院式布局，三段式立面，英式風(fēng)景園，產(chǎn)品精琢，品質(zhì)卓著。“城市別墅專家”，提升某別墅品質(zhì)。地址：歷下花園路東首,國際會展中心北側(cè) 總建面積：34萬平方米類型：雙拼、聯(lián)排結(jié)構(gòu)：3層+半地下1層戶型面積面積： 250～370㎡容積率：開盤：3月21日開盤，售價200～380萬元/套優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、產(chǎn)品品質(zhì)好、戶型設(shè)計合理劣勢：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜◆紫御東郡別墅一期開盤紀(jì)實(shí)20xx年3月21日（星期六）紫御東郡別墅一期開盤開盤推出的79套別墅，當(dāng)天大訂售出73套，成交比例達(dá)90%，創(chuàng)出08年房地產(chǎn)市場調(diào)整以來新增樓盤開盤當(dāng)日成交比例的新高，在此之前的項目不要說別墅，就是普通住宅的銷售業(yè)績也無法與之比肩。此次推出別墅房源面積范圍255～387㎡，單價11000元/㎡, （含地下室）整套售價200～380萬元?！?，開盤當(dāng)日成交優(yōu)惠5萬元。從低的價位、卓而不群的品牌與品質(zhì)、房地產(chǎn)市場的徐徐暖風(fēng)，成就了地產(chǎn)某之役的初戰(zhàn)告捷?！糇嫌鶘|郡別墅二期開盤紀(jì)實(shí)20xx年6月27日（周六）紫御東郡別墅二期開盤。此次開盤推出東區(qū)的46套聯(lián)排別墅，優(yōu)惠后最高售價326萬元/套（地上面積257平方米，地下室面積55平方米，贈送小院147平方米），折合單價 10448元/平方米（含地下室）；最低售價198萬元/套（地上面積200平方米，地下室面積55平方米，贈送小院54平方米）折合單價7764元/平方米（含地下室）。購房者可享受以下3重優(yōu)惠：認(rèn)籌金10萬抵15萬；%，%。據(jù)了解開盤當(dāng)天成交26套，%。去化情況較一期下滑較大。二期推出房源■銀豐花園 銀豐山莊的升級版，舜耕路上的高檔社區(qū)，4棟花園洋房位于小區(qū)最佳位置，因而備受推崇，花園洋房提升了整個小區(qū)的居住品質(zhì)。地址:市中陽光舜城南區(qū),龜山東路麓 總建面積：30萬平方米 類型：花園洋房結(jié)構(gòu)：5+1層電梯面積： 250~400平方米容積率：開盤：4月11日開盤，推出32套，售價8300~9800元/㎡。 優(yōu)勢：先期銀豐山莊口碑好、山體自然環(huán)境優(yōu)勢明顯劣勢：價位偏高，與普通住宅混居■外海蝶泉山莊 依山而建新古典主義美加風(fēng)格,近200套低密度產(chǎn)品，為項目贏得“山莊”之名號。 2008年5月曾推出20余套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，單價10000元/平方米，銷售走勢欠佳，之后偃旗息鼓.地址:市中英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米 總建面積：23萬㎡ 類型：聯(lián)排（24棟）、疊加（8棟）結(jié)構(gòu)：地上2層地下1層 面積： 170~340㎡ 容積率：開盤：現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購，疊加126~210萬元/套，聯(lián)排250~380萬元/套優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)越，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：社區(qū)配套不完善◆外海蝶泉山莊疊加內(nèi)部認(rèn)購紀(jì)實(shí)外海蝶泉山莊的疊拼別墅6月4日內(nèi)部認(rèn)購，此次推出40套房源，面積170~230㎡（含車庫面積），總價優(yōu)惠4~5萬元，內(nèi)部認(rèn)購期間贈送6萬元、8萬元、10萬元的裝修基金，優(yōu)惠后總價126~210萬，最低單價7080元/ ㎡。2層贈送50~100㎡小院，4層贈送7~10㎡露臺。上下疊面積差15~25㎡，總價差在30~50萬之間。截止6月底共成交15套?！鲷斏逃垶? 以長青大學(xué)城園博園為依托，遠(yuǎn)城而不離城，占據(jù)西部，輻射全市。產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。 地址:xx大學(xué)城 總建面積：14萬㎡ 結(jié)構(gòu)面積：獨(dú)棟（440~490㎡）、聯(lián)排（220~260 ㎡ ）雙拼（350 ㎡ ）四組院（220~260 ㎡）開盤：現(xiàn)認(rèn)籌10萬抵15萬 聯(lián)排預(yù)計售價：7500元/㎡優(yōu)勢：自然人文環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品特色突出劣勢：離主城區(qū)較遠(yuǎn)，生活便利度不夠■中齊他山英雄山路，興濟(jì)河邊2棟花園洋房，2棟聯(lián)排別墅，提升了中齊他山的居住品質(zhì)和形象。與本案近距離接觸，短兵相接。地址:市中英雄山路242號 總建面積：10萬㎡結(jié)構(gòu)面積：花園洋房（140～200㎡）、聯(lián)排（280～350 ㎡ ）24套 容積率：開盤：聯(lián)排認(rèn)籌10萬抵15萬，預(yù)計售價：300~400萬元/套優(yōu)勢：出行便利、現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：小型混合社區(qū)、別墅居住品質(zhì)感不強(qiáng)、興濟(jì)河治理存隱患■東山墅旅游路上的新星，一層送花園，首層躍層產(chǎn)品，產(chǎn)品新穎富有特色。優(yōu)越的自然環(huán)境，稟賦天成。地址:旅游路與轉(zhuǎn)山西路交匯處總建面積：4萬㎡結(jié)構(gòu)面積： 4+1層、6+1層,三房、四房、復(fù)式120～280㎡ 開盤：2008年12月27日 售價：6900元/ ㎡優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)越、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)感強(qiáng)劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏■ 名門世家■位于西城臘山公園半坡的名門世家以新歐式風(fēng)格，開西部山水別墅之先河。弱市低調(diào)，后市待發(fā)。地址:槐蔭區(qū)臘山公園總建面積：㎡結(jié)構(gòu)面積：雙拼、聯(lián)排、景觀疊拼三種別墅形式，面積126～350平方米容積率： 開盤： 2008年11月開盤，推出疊拼60套，聯(lián)排29套，售價5200～6400元/平方米。優(yōu)勢：價位較為合理劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏■中國諾貝爾城中國?諾貝爾城項目為浪漫的西班牙建筑風(fēng)格，并以獨(dú)特的中國首創(chuàng)大學(xué)校園式社區(qū)為整個社區(qū)的精神理念。中國?諾貝爾城擁有4萬平方米的大學(xué)中央園林、1萬余平米的大學(xué)校園草坪，3000平方米