房產(chǎn)別墅項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-13 04:48 本頁面
【正文】 工，此道路的建設將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力,另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求,特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。北京市、順義區(qū)別墅市場分析北京市別墅市場基本分析北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積,近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場供應與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。北京別墅市場在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復蘇,呈現(xiàn)供銷兩旺局面,一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開盤后,銷售均價由 8500 元/ 平方米上漲到9600 元/平方米,銷售率達 60%以上: 玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/平方米,二期環(huán)湖別墅 2750 美元/ 平方米,不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價 1400 美元/ 平方米 ,而二期環(huán)湖別墅6 / 182500 美元/平方米,這一方面由于中國將要入關便很多外籍人士進入中國,牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費在受到長時間限制后,隨經(jīng)濟復蘇而回暖的必然趨勢。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù),截至今年上半年北京別墅項目己達 122 個,3 萬余套,總建筑面積超過 900 萬平方米,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有 3 個項門總計 50 萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭,足見當時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士,達客戶的 7O %,多數(shù)是跨國公司的 C E O ,也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士 :而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響,具有一定購買能力的 I T新貴、知名學者與留學歸國人士:隨著市場的發(fā)展和 T O W N H O US E 的涌現(xiàn),別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和 I T 等行業(yè)的年輕白領脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據(jù)金網(wǎng)絡公司提供的資料顯示,購買 T OW N H O U S E 的客戶 38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設計風格最重視: 國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型, 在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。當前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn),項目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標) 。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠 ,且過于強調(diào)7 / 18功能細分,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段,也取得巨大市場成功。T O W N H O U S E 的興起是今年別墅市場的最大動向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績,其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化,外銷別墅價格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價 150 萬元左右,60008000 元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔,T OW N H O U S E的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。雖然 T O W N H O U S E 來勢兇猛,但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異,不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。T O W N H O U S E 是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級,滿足別墅基本功能,只能算別墅中的經(jīng)濟適用房,隨著收入的提高,市場更細分化,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨棟以適應更高層的市場需求。供量: 5000 套以上新增別墅面市到了 2022 年中期,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的 TOWNHOUSE 都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項日超過 150 個,總建筑而積不下千萬平米,4 萬多套別墅單位,其中 2022 年新開發(fā)別墅項目就有 13 個之多,新增別墅現(xiàn)房供應量約為 65 萬平方米,8000 套別墅單位,2022 年的供給量較小,而今年估計會有 50008000 套的新增別墅單位面市 ,其中以總價 500 萬到800 萬的別墅項目為主,市場競爭將變得愈加激烈。8 / 18布局: 一山二河三線四高從分布格局上看,北京市別墅目前已經(jīng)形成了一山“二河、 三線 、四高的概念。 一山指西山 ,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；二河指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；三線指立湯、京順、京通三
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