【正文】 ...................................................113二、區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ..................................................................................................................113三、在售項目客戶特征 ..........................................................................................................................113四、產(chǎn)品特征 ..........................................................................................................................................113五、價格及銷售 ......................................................................................................................................114六、宣傳推廣 ..........................................................................................................................................1144 / 9天津供應(yīng)市場研究、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路調(diào)研背景天津中原根據(jù)貴司提供的有關(guān)地塊及項目的初步設(shè)想，經(jīng)與貴司分析與研究，確定了本次調(diào)研的目的、對象、內(nèi)容和方法。調(diào)研目的本次調(diào)研的目的是通過對天津市土地市場供應(yīng)狀況、天津市房地產(chǎn)市場狀況、天津市商品房細分市場的研究、以及對現(xiàn)有別墅項目及高品質(zhì)的公寓項目的供應(yīng)量、銷售量、價格及產(chǎn)品品質(zhì)等方面進行深入分析與研究，為本項目的最終市場定位提供有效依據(jù)。調(diào)研對象本次調(diào)研的對象為市區(qū)、濱海新區(qū)和近郊的別墅和高檔公寓項目。5 / 9天津市土地市場供應(yīng)分析土地市場現(xiàn)狀2022 年全市出讓土地 380 宗，土地面積 萬平方米，收益 億元，有償使用面積占全市供地總量比重達到 %。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區(qū)土地需求趨于穩(wěn)定。2022 年出讓土地 58 宗，出讓土地面積 萬平方米，政府收益 億元。中心城區(qū)出讓地塊以居住用地為主。工業(yè)、商業(yè)辦公、居住用地分別為 萬、 萬和 萬平方米，分別占中心城區(qū)出讓總面積的 %、%和 %。19962022 年全市土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計出讓幅數(shù)（幅） 203 295 383 294 336 380 1891土地面積（萬平方米） 19962022 年全市土地出讓數(shù)量示意圖 19962022 年中心城區(qū)土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計出讓幅數(shù)（幅） 42 67 85 58 63 58 373土地面積（萬平方米） 19962022 年全市中心城區(qū)土地出讓數(shù)量示意圖6 / 96：998 年正逢 57 年危改拆遷高峰期，全市土地出讓和中心城區(qū)土地出讓激增，98 年中心城區(qū)土地出讓量相當于 1997 年的 倍。2022 年受全國大盤開發(fā)的影響，尤其是萬科在東麗湖成功收購 4000 畝規(guī)劃用地，各大開發(fā)企業(yè)再一次大規(guī)模擴張，成片獲取中心城區(qū)土地，如中體產(chǎn)業(yè)投資的“奧林匹克花園” ，順馳集團投資的“太陽城” ，天房集團投資的“瑞江花園”等使得當年土地交易量暴漲，相當于 1999 年供應(yīng)量的 3 倍。從整個天津房地產(chǎn)市場來看，目前天津市居民平均居住面積只有 平方米，低于全國 20 平方米的平均水平，天津市居民住房需求潛力有很大空間，住宅市場仍會保持向上的勢頭，也必將帶動土地市場的成交，從而引起土地供應(yīng)量的上漲。2022 年度土地供應(yīng)分析根據(jù)政府部門計劃，2022 年供地總量控制在 450 公頃以內(nèi)，其中商品房用地135 公頃，占計劃的 30%，危改、安居用地 315 公頃，占計劃的 70%。 可供地塊范圍：危改用地將嚴格控制在市政府 94 年確定的 164 片危改大片內(nèi)，安居用地控制在政府確定的梅江、西橫堤居住區(qū)內(nèi)，并實行總量控制。另篩選 35 幅404 公頃土地，作為近期可供開發(fā)商品房的用地。2022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)土地（危改部分）供應(yīng)量區(qū) 域 和平區(qū) 河北區(qū) 河東區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 紅橋區(qū) 合 計土地面積（萬平方米 2022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)用地計劃（安居部分）供應(yīng)量地塊名稱 梅江居住區(qū) 雙林居住區(qū) 西橫堤居住區(qū) 合計7 / 96土地面積（萬平方米） 80 163 174 4172022 年外環(huán)線內(nèi)居住建設(shè)用地報件計劃（商品房部分）量區(qū) 域 和平 河西 河北 南開 河東 紅橋 北辰 西青 東麗 合計土地面積（萬平方米） 7 2022 年天津市土地市場發(fā)展有著巨大的潛力。從外部環(huán)境來看，天津地處環(huán)渤海地區(qū)的中心，毗鄰首都北京，擁有我國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，在區(qū)域競爭中具有得天獨厚的優(yōu)勢。特別是北京成功申辦2022 年奧運會，將在近幾年對周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生推動作用，給天津帶來巨大的市場空間。從內(nèi)部條件來看，近年來天津市加大了基礎(chǔ)設(shè)施投入，城市環(huán)境明顯改善，城市功能進一步提高，城市經(jīng)濟步入快速發(fā)展軌道，土地價值穩(wěn)步提高。從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢看，外環(huán)線范圍內(nèi)還有大量的土地可供開發(fā)利用，如王蘭莊，侯臺，西橫堤，瑞景，北辰，張貴莊，雙林，西青區(qū)楊柳青高爾夫球場附近，北辰區(qū)紅光農(nóng)場，小淀地區(qū)，東麗區(qū)東麗湖，津南區(qū)雙港，團泊洼，大港大學城，天津開發(fā)區(qū)、寶坻京沈高速沿線，武清楊村、逸仙科技園等地區(qū)，這些地塊也是天津開發(fā)商看好并愿意投資的地區(qū)。? 長期發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)天津市 19962022 年土地規(guī)劃，天津城市土地利用情況將會有很大的發(fā)展，天津中心城市建設(shè)用地平衡表面積(平方公里) 占城市建設(shè)用地比重(%) 人均用地面積(平方米/人) 用地類別現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃8 / 96居住用地 20 公共設(shè)施用地 商業(yè)金融用地 城市居住用地規(guī)劃指標平方米/人用地類別 2022 年 2022 年居住用地 住宅用地 公共服務(wù)設(shè)施用地 從土地市場發(fā)展來看，2022 年 1～8 月天津市土地市場呈現(xiàn)以下特征：? 土地價格穩(wěn)中有升2022 年上半年，天津市分別調(diào)整了天津市中心城區(qū)基準地價和天津市普通住宅用地樓面地價標準，使中心城區(qū)綜合評估地價水平提高了 30%。隨著天津經(jīng)濟實力的增強，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境水平的提高，天津市土地價格水平穩(wěn)步上升。? 交易公開化、規(guī)范化按照國土資源部 11 號令[2022]規(guī)定，從 2022 年 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。為此，天津進一步明確了土地交易中心的工作職能，加大了土地出讓市場化的力度，從 2022年下半年逐步開始加大土地拍賣的數(shù)量，而天津開發(fā)區(qū)自 2022 年起，已經(jīng)全部土地實現(xiàn)公開拍賣。? 擴大了土地有償使用范圍成片危漏房屋改造和經(jīng)濟適用房(安居)項目納入有償供地范圍，按 50%繳納土地出讓金。? 商貿(mào)公建建設(shè)用地有所增加9 / 96天津市出臺了支持大型商貿(mào)公建項目開發(fā)建設(shè)用地的優(yōu)惠措施：即大型商貿(mào)等公建項目在辦理土地出讓手續(xù)時，土地出讓金參考普通商品房樓面地價標準收取。這一措施對天津市大型商貿(mào)公建建設(shè)起到較大推動作用，有效地提高中心城區(qū)的經(jīng)濟功能和環(huán)境品位。2022 年下半年就有 6 家國際知名商貿(mào)企業(yè)投資于天津，如沃爾瑪?shù)取? 房地產(chǎn)企業(yè)加大了前期投入天津市今年 16 月共出讓土地面積 萬平方米，比上年同期增長 倍。完成土地開發(fā)面積 萬平方米，比上年同期增長 54%。這主要是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)增加了土地儲備和土地開發(fā)投入，其中塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)公司和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)集團有限公司各購置土地 30 萬平方米、大港區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和開發(fā)區(qū)浩達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各購置土地 8 萬平方米、塘沽區(qū)宏達實業(yè)開發(fā)公司購置土地 6 萬平方米、開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購置土地 5 萬平方米，僅上述 6 家企業(yè)共購置土地 87 萬平方米，占本年全部購置面積的 %。前期投入的增加表明開發(fā)商對房地產(chǎn)發(fā)展前景依然看好，也為我市房地產(chǎn)的發(fā)展積蓄了后勁。、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況2022 年天津市全部商品房供應(yīng)量（含期房） 萬平米；總投資額 億元，其中住宅投資 億元；銷售量達 660 萬平米。天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量1996～2022 年天津市房地產(chǎn)工程開工量逐年增加。2022 年 1～6 月各開發(fā)企業(yè)完成投資和開工數(shù)量均好于去年同期；住宅新開工面積達 366 萬平方米，比去年同期增長 26 萬平方米，竣工 235 萬平方米，施工面積達 1277 萬平方米?！r間 項目 住宅 非住宅房屋 共計1996 新開工面積 10 / 96施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 600 施工面積 1600 200 （計劃） 竣工面積630 50 19962022 天津市房地產(chǎn)開發(fā)工程量簡表按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，98 年以來，天津商品房新增供應(yīng)量逐年遞減。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務(wù)的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)重點開始由中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，市中心區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，房產(chǎn)開發(fā)量減少。但城郊土地供應(yīng)量雖大，但多數(shù)配套不足目前市場認同度一般，很多開發(fā)商態(tài)度謹慎，開發(fā)力度有限。 2022年房產(chǎn)供應(yīng)量11 / 96備注：按銷售許可證統(tǒng)計。資料來源：天津房管局，建委天津市房地產(chǎn)市場價格狀況19962022 年天津市房地產(chǎn)景氣狀況趨勢圖房地產(chǎn)景氣指數(shù)是測量房地產(chǎn)景氣度的綜合指數(shù)。從上圖可以看出，本市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完整地走過了兩個周期?，F(xiàn)正處在第三周期的復(fù)蘇期。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產(chǎn)業(yè)第一個景氣周期。至 94 年1 月升至歷史最高點 點。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經(jīng)濟周期。97年 3 月至今年 1 月景氣線運行走勢平穩(wěn)。19982022 天津市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)2022 年房屋銷售價格一反前兩年持續(xù)下跌的勢頭，總體水平止跌回升，較上年上漲 %。從不同類型的房屋銷售價格變動看，商品房價格上漲 %，漲幅較大。其中，中等價位的經(jīng)濟適用房和普通住宅價格，分別上漲 %、%。豪華住宅價格下降了 %，雖然仍處于下降態(tài)勢，但降幅比上年減少 個百分點。影響 2022 年天津市房地產(chǎn)價格變動的主要因素有兩點：? 首先，居民住房需求增加，是推動房價大幅上漲的主要原因。受多種因素的共同影響，幾年來天津市居民住房需求上升，第一，居民人均可支配收入呈增長的態(tài)勢，住房需求已從安置型向改善型過渡。第二，住房貨幣分配力度進一步加大，各種房屋交易成本有所下降。第三，住房信貸規(guī)模的擴大為居民購房提供了更多的資金支持。2022 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 43．8%，貸款面積占全市商品房的 75．3%。第四，住房二級市場逐步放開，啟動了存量住房交易市場，居民購房能力的提高，擴大了市場的有效需求。12 / 96? 其次城市綜合治理帶動了部分商品房價格上漲。 從 1997 年以來天津市開展了為期三年的大規(guī)模的城市綜合治理工程，其中市容景觀道路改造建設(shè)及市內(nèi)河道的整治等城市綜合治理行為對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響。2022 年天津市房地產(chǎn)價格在平穩(wěn)中略有上漲。今年隨著國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，商品房銷售市場活躍，但由于受到商品房供過于求和居民購買力有限等因素的影響，商品房價格沒有大幅上升，預(yù)計全年房地產(chǎn)價格總水平將在平穩(wěn)中略有上漲。2022 年 19 月份，房屋銷售價格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 %。從居民收入、消費需求的角度來看，在住房市場，經(jīng)濟適用房、普通住宅仍是大多數(shù)人的選購目標，銷勢將繼續(xù)看好，價位在 3000 元左右、地段、房型較好的商品房的銷售有所增加。天津市房地產(chǎn)市場銷售量19982022 天津市房地產(chǎn)市場總銷售量19982022 年天津市商品房銷售量表1998 1999 2022 2022區(qū)域 銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）和平區(qū) 3% 4% 3% 2%河西區(qū) 15% 15% 13% 14%河東區(qū) 20% 18