【正文】 河對(duì)岸的城市建成區(qū)均屬于舊城市區(qū)域，形象比較低檔，整體表象非常破舊?！　《际猩倘Γ旱貕K在鄭州金水區(qū)、二七區(qū)結(jié)合部位，周圍環(huán)繞二七商圈和火車站商圈。市場(chǎng)投放快速增長(zhǎng)，金水區(qū)占一半之多　　從2001年市場(chǎng)投放情況來(lái)看，全年批準(zhǔn)各類商品房預(yù)售項(xiàng)目139個(gè)，％％。市場(chǎng)上受“北移東擴(kuò)”的影響更多的置業(yè)者愿意在城市的北部和東部購(gòu)房。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國(guó)道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬(wàn)人，規(guī)模超過(guò)了目前鄭州市區(qū)的面積（133平方公里）?！　〕叨裙菊J(rèn)為：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)將對(duì)鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供難得的開(kāi)發(fā)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)在城市的拓展中將催生大批大規(guī)模的樓盤，引領(lǐng)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潮流，政府的支持將會(huì)吸引本地及外地開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入，鄭州城市化進(jìn)程的加快，道路建設(shè)、市政配套的不斷完善，將極大的帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；　　從近期來(lái)看，鄭東新區(qū)的磁場(chǎng)效應(yīng)還難以凸現(xiàn)：其一，鄭東新區(qū)的建設(shè)需要大筆資金投入，政府是否有能力提供或籌措這筆資金是最大的問(wèn)題；其二，107國(guó)道以西還有大量沃土儲(chǔ)存在發(fā)展商手中，他們將是“鄭東新區(qū)概念”的最大受益者，他們的發(fā)展將直接制約著鄭東新區(qū)的發(fā)展；其三，從中國(guó)城市化的歷程來(lái)看，“圈地運(yùn)動(dòng)”并不能造就一個(gè)城市或城鎮(zhèn)，城市化需要大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持，需要大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口本身的“機(jī)械增長(zhǎng)”和“空間位移”不是城市形成和發(fā)展的源動(dòng)力；其四，鄭東新區(qū)的發(fā)展需要政府強(qiáng)有力的行政干預(yù)，包括土地供應(yīng)量、開(kāi)工量以及其它干預(yù)(例如辦公樓搬遷)，這是一個(gè)艱難的過(guò)程，我們可持觀望態(tài)度；其五，107國(guó)道是鄭東新區(qū)發(fā)展的最大瓶頸，107國(guó)道外移將是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題。各樓盤擠占高檔市場(chǎng)　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時(shí)期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對(duì)高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場(chǎng)供應(yīng)量是否能被市場(chǎng)接受，尚需時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。二、鄭州市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析　　注重營(yíng)造外部環(huán)境提升小區(qū)檔次與品位　　建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步與世界接軌，不斷引進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際一流規(guī)劃設(shè)計(jì)院精心規(guī)劃，營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境　　園林綠化豐富多彩，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透　　道路交通簡(jiǎn)潔、流暢（二）、戶型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析　　康居大戶住宅已成市場(chǎng)主流　　內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、實(shí)用性強(qiáng)、人性化設(shè)計(jì)　　復(fù)式結(jié)構(gòu)市場(chǎng)反映良好（三）、業(yè)主特點(diǎn)分析　　外地人成為鄭州樓市重要購(gòu)買力量　　（1） 為了吸引更多的人來(lái)鄭州安家落戶，政府已采用多種措施放寬“入戶”的條件，“購(gòu)房入戶”政策更為外地購(gòu)房者注入了“強(qiáng)心劑”。他們對(duì)交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。通常會(huì)選擇按揭方式購(gòu)買商品房住宅；　　樓盤：時(shí)尚PATTY，開(kāi)元小區(qū)、風(fēng)和日麗，文雅新世界（2）在鄭打工多年有些積蓄的人群　　購(gòu)房目的：改善自己的生活　　經(jīng)濟(jì)能力：有一定基礎(chǔ)　　需求特點(diǎn)：會(huì)選擇中檔物業(yè)，一些總價(jià)不高的中高檔物業(yè)也會(huì)選擇　　產(chǎn)品特點(diǎn)：對(duì)環(huán)境、規(guī)劃、配套設(shè)施、價(jià)格、物業(yè)管理比較關(guān)注。（二）、地塊優(yōu)劣勢(shì)的分析　　本項(xiàng)目地塊的條件較為復(fù)雜，其地塊優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都很強(qiáng)?！　?nèi)涵釋義二：生態(tài)——金水河和人民公園　　生態(tài)概念是一個(gè)廣泛被接受的主題，特別是住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重生態(tài)在建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)中的運(yùn)用，將大大提高產(chǎn)品的附加值。規(guī)劃小區(qū)的時(shí)候必須把內(nèi)部分劃成幾個(gè)彼此相互關(guān)聯(lián)的組團(tuán)。　　總圖規(guī)劃時(shí)每個(gè)組團(tuán)都賦與不同的概念主題?？捎^人民公園和金水河，組團(tuán)式布局。這是整個(gè)圍合狀小區(qū)中一個(gè)集會(huì)所、景觀、綠化、娛樂(lè)和休閑的小區(qū)住戶的活動(dòng)場(chǎng)所。與中央廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，每戶均有私家園林（獨(dú)立的屋頂花園或地面花園），多層實(shí)用率達(dá)到88%90%左右，半圍合式設(shè)計(jì)，這是“中原院落”產(chǎn)品概念的點(diǎn)晴之作?！　〉诹蠼M團(tuán)組團(tuán)概念和主題：煤場(chǎng)北街中小型超市，兼有對(duì)內(nèi)服務(wù)小區(qū)住戶的生活配套功能的作用，對(duì)外也可服務(wù)小區(qū)周邊的居民，提高商業(yè)裙樓的使用價(jià)值。　　內(nèi)部空間圍繞“生態(tài)院落”構(gòu)思展開(kāi)，同時(shí)結(jié)合組團(tuán)內(nèi)綠化，充分提高住宅均好性，做到戶戶有景?！　⊥瑫r(shí)回收已成功訪問(wèn)的甄別問(wèn)卷和主體問(wèn)卷，保證訪問(wèn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。　　查看是否符合審卷要求或項(xiàng)目要求中的作廢標(biāo)準(zhǔn)并記錄。　　將須補(bǔ)問(wèn)或作廢問(wèn)卷退回實(shí)地操作督導(dǎo)并注明原因?！　?．超過(guò)配額限制的問(wèn)卷視其質(zhì)量擇優(yōu)錄取。以沿河路主出入口為起點(diǎn)，構(gòu)建呈扇狀的核心景觀及交通軸線。以區(qū)別于周邊較混亂的環(huán)境，但同時(shí)又要設(shè)法引入外部的較好的自然資源（金水河與人民公園等）。屋頂、陽(yáng)臺(tái)、凸窗、角窗等須精心設(shè)計(jì)，展示“院落”建筑的形象。　　第三大組團(tuán)組團(tuán)概念和主題：小高層住宅（1315層）及小區(qū)中型組合式花園形成的半圍合式組團(tuán)（靠近煤場(chǎng)北街南側(cè)）?！　〗鹚印暗贪豆珗@”?！　?規(guī)劃設(shè)計(jì)中要提倡環(huán)保、節(jié)能理念?！　】梢詣?chuàng)造多功能的社區(qū)，比如因?yàn)榉殖尚^(qū)域之后，社區(qū)內(nèi)部可以容易地劃分出居住組群、商業(yè)組群、娛樂(lè)區(qū)、公共活動(dòng)空間等功能；　　住宅區(qū)內(nèi)部的尺度要更加符合人的需要，更加舒適，也更加方便，小區(qū)在識(shí)別上也更加明顯、更加自然，具有識(shí)別上的優(yōu)越性；　　小區(qū)能夠和自然環(huán)境有更好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能夠更好地控制大雨時(shí)造成的洪泛（位處金水河沿岸）?！　?nèi)涵釋義三：院落——傳統(tǒng)文化的建筑　　在消費(fèi)者定性調(diào)查和定量調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式仿古建筑被較多被訪者認(rèn)可。（三）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念：生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構(gòu)　　（1）“生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構(gòu)”概念引入的前提：　　由于項(xiàng)目最大的矛盾在于人民公園、金水河、都市商圈等良好的支撐要素與周邊形象較差的城市面貌之間的矛盾，為了最大限度地發(fā)揮人民公園和金水河等自然要素的優(yōu)勢(shì)條件，我們建議引入“生態(tài)院落”的概念?！　∴嵵輾v史悠久，文物古跡繁多，是中華民族的發(fā)祥地之一，在3500年前就是商代的都城。裕利優(yōu)勝花園的60—80平米的安居房推出后，銷售良好，其戶型設(shè)計(jì)、房間位置都不太好。　?。?） 鄭州目前暫住人口80萬(wàn)，平均每年約有11萬(wàn)人進(jìn)住鄭州。2001批準(zhǔn)預(yù)售的139個(gè)項(xiàng)目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個(gè)，％，17個(gè)新批預(yù)售超過(guò)5萬(wàn)平方米的大盤中13個(gè)集中在該區(qū)域。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，銘功路項(xiàng)目和鄭東新區(qū)具有很大的區(qū)域差異性，它們面對(duì)的客戶群不完全相同。而且政府也把鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)成為鄭州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和再造一個(gè)鄭州的起步區(qū)；同時(shí)提出“三年出形象，五年成規(guī)?！钡目谔?hào)。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入相對(duì)較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大，％，2001年有57％的客戶選擇金水區(qū)作為其居住投資的主要區(qū)域?！　姆謪^(qū)域投放情況看，％