【正文】 河對岸的城市建成區(qū)均屬于舊城市區(qū)域，形象比較低檔，整體表象非常破舊。　　都市商圈：地塊在鄭州金水區(qū)、二七區(qū)結合部位，周圍環(huán)繞二七商圈和火車站商圈。市場投放快速增長，金水區(qū)占一半之多　　從2001年市場投放情況來看，全年批準各類商品房預售項目139個，％％。市場上受“北移東擴”的影響更多的置業(yè)者愿意在城市的北部和東部購房。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預計人口150萬人，規(guī)模超過了目前鄭州市區(qū)的面積（133平方公里）。　　尺度公司認為：從長遠來看，規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)將對鄭州房地產開發(fā)提供難得的開發(fā)契機，實現(xiàn)在城市的拓展中將催生大批大規(guī)模的樓盤，引領著房地產開發(fā)的潮流，政府的支持將會吸引本地及外地開發(fā)企業(yè)資金投入，鄭州城市化進程的加快，道路建設、市政配套的不斷完善，將極大的帶動房地產的開發(fā)；　　從近期來看，鄭東新區(qū)的磁場效應還難以凸現(xiàn)：其一，鄭東新區(qū)的建設需要大筆資金投入，政府是否有能力提供或籌措這筆資金是最大的問題；其二，107國道以西還有大量沃土儲存在發(fā)展商手中，他們將是“鄭東新區(qū)概念”的最大受益者，他們的發(fā)展將直接制約著鄭東新區(qū)的發(fā)展；其三，從中國城市化的歷程來看，“圈地運動”并不能造就一個城市或城鎮(zhèn)，城市化需要大量相關產業(yè)支持，需要大量的就業(yè)機會，人口本身的“機械增長”和“空間位移”不是城市形成和發(fā)展的源動力；其四，鄭東新區(qū)的發(fā)展需要政府強有力的行政干預，包括土地供應量、開工量以及其它干預(例如辦公樓搬遷)，這是一個艱難的過程，我們可持觀望態(tài)度；其五，107國道是鄭東新區(qū)發(fā)展的最大瓶頸，107國道外移將是一個錯綜復雜的問題。各樓盤擠占高檔市場　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場供應量是否能被市場接受，尚需時間來檢驗。二、鄭州市房地產競爭環(huán)境分析（一）、競爭樓盤規(guī)劃設計特點分析　　注重營造外部環(huán)境提升小區(qū)檔次與品位　　建筑規(guī)劃設計逐步與世界接軌，不斷引進國內、國際一流規(guī)劃設計院精心規(guī)劃，營造優(yōu)美居住環(huán)境　　園林綠化豐富多彩，空間結構寬敞通透　　道路交通簡潔、流暢（二）、戶型結構特點分析　　康居大戶住宅已成市場主流　　內部結構趨向功能分區(qū)、實用性強、人性化設計　　復式結構市場反映良好（三）、業(yè)主特點分析　　外地人成為鄭州樓市重要購買力量　?。?） 為了吸引更多的人來鄭州安家落戶，政府已采用多種措施放寬“入戶”的條件，“購房入戶”政策更為外地購房者注入了“強心劑”。他們對交通便利程度、規(guī)劃、配套設施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。通常會選擇按揭方式購買商品房住宅；　　樓盤：時尚PATTY，開元小區(qū)、風和日麗，文雅新世界（2）在鄭打工多年有些積蓄的人群　　購房目的：改善自己的生活　　經濟能力：有一定基礎　　需求特點：會選擇中檔物業(yè)，一些總價不高的中高檔物業(yè)也會選擇　　產品特點：對環(huán)境、規(guī)劃、配套設施、價格、物業(yè)管理比較關注。（二）、地塊優(yōu)劣勢的分析　　本項目地塊的條件較為復雜，其地塊優(yōu)勢和劣勢都很強?！　群屃x二：生態(tài)——金水河和人民公園　　生態(tài)概念是一個廣泛被接受的主題，特別是住宅建設開發(fā)過程中，注重生態(tài)在建筑設計和景觀設計中的運用，將大大提高產品的附加值。規(guī)劃小區(qū)的時候必須把內部分劃成幾個彼此相互關聯(lián)的組團?！　】倛D規(guī)劃時每個組團都賦與不同的概念主題。可觀人民公園和金水河，組團式布局。這是整個圍合狀小區(qū)中一個集會所、景觀、綠化、娛樂和休閑的小區(qū)住戶的活動場所。與中央廣場有機結合，每戶均有私家園林（獨立的屋頂花園或地面花園），多層實用率達到88%90%左右，半圍合式設計，這是“中原院落”產品概念的點晴之作?！　〉诹蠼M團組團概念和主題：煤場北街中小型超市，兼有對內服務小區(qū)住戶的生活配套功能的作用，對外也可服務小區(qū)周邊的居民，提高商業(yè)裙樓的使用價值?！　炔靠臻g圍繞“生態(tài)院落”構思展開，同時結合組團內綠化，充分提高住宅均好性，做到戶戶有景?！　⊥瑫r回收已成功訪問的甄別問卷和主體問卷，保證訪問在規(guī)定時間內完成?！　〔榭词欠穹蠈従硪蠡蝽椖恳笾械淖鲝U標準并記錄?！　㈨氀a問或作廢問卷退回實地操作督導并注明原因?！　?．超過配額限制的問卷視其質量擇優(yōu)錄取。以沿河路主出入口為起點，構建呈扇狀的核心景觀及交通軸線。以區(qū)別于周邊較混亂的環(huán)境，但同時又要設法引入外部的較好的自然資源（金水河與人民公園等）。屋頂、陽臺、凸窗、角窗等須精心設計，展示“院落”建筑的形象?！　〉谌蠼M團組團概念和主題：小高層住宅（1315層）及小區(qū)中型組合式花園形成的半圍合式組團（靠近煤場北街南側）?！　〗鹚印暗贪豆珗@”。　　1規(guī)劃設計中要提倡環(huán)保、節(jié)能理念?！　】梢詣?chuàng)造多功能的社區(qū)，比如因為分成小區(qū)域之后，社區(qū)內部可以容易地劃分出居住組群、商業(yè)組群、娛樂區(qū)、公共活動空間等功能；　　住宅區(qū)內部的尺度要更加符合人的需要，更加舒適，也更加方便，小區(qū)在識別上也更加明顯、更加自然，具有識別上的優(yōu)越性；　　小區(qū)能夠和自然環(huán)境有更好的協(xié)調關系，能夠更好地控制大雨時造成的洪泛（位處金水河沿岸）?！　群屃x三：院落——傳統(tǒng)文化的建筑　　在消費者定性調查和定量調查中發(fā)現(xiàn)，中式仿古建筑被較多被訪者認可。（三）、產品設計概念：生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構　?。?）“生態(tài)院落的現(xiàn)代都市重構”概念引入的前提：　　由于項目最大的矛盾在于人民公園、金水河、都市商圈等良好的支撐要素與周邊形象較差的城市面貌之間的矛盾，為了最大限度地發(fā)揮人民公園和金水河等自然要素的優(yōu)勢條件，我們建議引入“生態(tài)院落”的概念?！　∴嵵輾v史悠久，文物古跡繁多，是中華民族的發(fā)祥地之一，在3500年前就是商代的都城。裕利優(yōu)勝花園的60—80平米的安居房推出后，銷售良好，其戶型設計、房間位置都不太好?！　。?） 鄭州目前暫住人口80萬，平均每年約有11萬人進住鄭州。2001批準預售的139個項目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個，％，17個新批預售超過5萬平方米的大盤中13個集中在該區(qū)域。房地產是一個區(qū)域性很強的產業(yè)，銘功路項目和鄭東新區(qū)具有很大的區(qū)域差異性，它們面對的客戶群不完全相同。而且政府也把鄭東新區(qū)的開發(fā)建設當成為鄭州新的經濟增長點和再造一個鄭州的起步區(qū)；同時提出“三年出形象，五年成規(guī)模”的口號。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經濟發(fā)展迅速，居民收入相對較高，加之地塊因素使該區(qū)域內樓盤總量和規(guī)模較大，％，2001年有57％的客戶選擇金水區(qū)作為其居住投資的主要區(qū)域。　　從分區(qū)域投放情況看，％