【正文】 57,400, 57,400, 5 總銷售收入 RMB 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 2,005,832, 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積（RMB） （RMB/m2，％） （ m2）前期工程費(fèi) 202,866, 　前期規(guī)費(fèi) 128,762, 525, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 58,337, 525, 1其他前期費(fèi) 15,766, 525, 建安工程費(fèi) 629,735, 1, 　住宅 582,332, 1, 431, 商業(yè)街 24,183, 26, 沿街商業(yè) 5,000, 1, 5, 2地下車庫 18,219, 19, 公共配套設(shè)施費(fèi) 43,154, 　3 公建配套設(shè)施 43,154, 1, 43, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 151,938, 　供電 37,058, 463, 供水 27,793, 463, 郵電 2,316, 463, 雨污水 9,264, 463, 智能化 15,286, 463, 4室外工程費(fèi) 60,219, 463, 后期成本 9,727, 　物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費(fèi)用 1,389, 463, 5交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 2,779, 463, 建設(shè)成本合計(jì) 1,037,423, 2, 　本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表估算指標(biāo) 估算金額（RMB） 　序號 項(xiàng)目　 2022 年中 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年一、 現(xiàn)金流入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 　 銷售收入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 　 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 　 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 　 土地出讓金 　 185,325, 　 　 　 　 　 　 　　 契稅 % 7,413, 　 　 　 　 　 　 　　 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　 　 　 　 2,000, 　 　 　 　　 其他 　 　 　 　 1,000, 　 　 　 　　 建設(shè)成本 　 　 　 　 　 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 　 管理費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 　 銷售費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 　 　 　 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 　 不可預(yù)見費(fèi) % 　 　 　 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營業(yè)稅及附加 % 　 　 　 　 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～2% 　 　 　 　 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 　 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, ****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **房產(chǎn)第 21 頁由以上各表可知，本項(xiàng)目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷 售利潤率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項(xiàng)目回籠資 金的速度快，效益好。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2022年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2022 年建成， 項(xiàng)目東區(qū)的開 發(fā)周期為 3 年，西區(qū) 為 4 年。本項(xiàng) 目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。Weak? 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通**市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和**市區(qū)的聯(lián)系度低。 **區(qū)濃厚的文化氛圍，是**三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析**正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無錫、蘇州都在**的南面，而**是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展**新區(qū)已是勢在必然。相比較而言， 對于其他幾個商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房 銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。從以上**市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年**市經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù) 保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。居民人均居住面積從 2022 年的 平方米增加到 2022 年末的 平方米。2022 年，**人民生活發(fā)生巨大的變化。根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。位于**市**區(qū)富裕的**鎮(zhèn)，距離**區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動** 區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善**區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。另外，項(xiàng) 目還配套了 500 米國 際風(fēng)情商業(yè)街、大型會所、 實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、 籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中心、兒童 樂園、銀行、郵局、購 物超市、生活市場等小區(qū)配套。**西區(qū)尚未開發(fā)，和 東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高 層、高層 等多種形態(tài)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。A、** 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求** 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo) 單位總用地面積 公頃地上總建筑面積 萬㎡容積率 －－建筑密度 %綠地率 %機(jī)動車位數(shù) 4000 個非機(jī)動車位數(shù) 15000 個 項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： 江蘇**房產(chǎn)股份有限公司住 所： ****技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：**注冊資本： 10018 萬企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、 銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^：東 區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈 利潤 億，稅后 銷售利 潤率 %；西區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后 凈利潤 億，稅后 銷售利潤率%?？疾飚?dāng)今 發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP 從 1000 到2022 美元，日本用了 6 年 時(shí)間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2022 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。住房 ——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。2022 年**市統(tǒng)計(jì)局對市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示：截止 2022 年 5 月，**市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2022年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。 房地產(chǎn)市場分析2022 年，雖然國家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長、加息等多 項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但**市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。2022 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但** 市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達(dá)到 萬平方米，增幅 %。 未來房地產(chǎn)