【正文】 57,400, 57,400, 5 總銷售收入 RMB 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 2,005,832, 本項目建設投資估算如下表所示：建設投資估算表序號項目 估算金額 估算指標 估算面積（RMB） （RMB/m2，％） （ m2）前期工程費 202,866, 　前期規(guī)費 128,762, 525, 規(guī)劃設計費 58,337, 525, 1其他前期費 15,766, 525, 建安工程費 629,735, 1, 　住宅 582,332, 1, 431, 商業(yè)街 24,183, 26, 沿街商業(yè) 5,000, 1, 5, 2地下車庫 18,219, 19, 公共配套設施費 43,154, 　3 公建配套設施 43,154, 1, 43, 公共基礎設施費 151,938, 　供電 37,058, 463, 供水 27,793, 463, 郵電 2,316, 463, 雨污水 9,264, 463, 智能化 15,286, 463, 4室外工程費 60,219, 463, 后期成本 9,727, 　物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費用 1,389, 463, 5交易手續(xù)費等雜費 2,779, 463, 建設成本合計 1,037,423, 2, 　本項目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表估算指標 估算金額（RMB） 　序號 項目　 2022 年中 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年一、 現(xiàn)金流入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 　 銷售收入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 　 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 　 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 　 土地出讓金 　 185,325, 　 　 　 　 　 　 　　 契稅 % 7,413, 　 　 　 　 　 　 　　 拆遷補償費 　 　 　 　 2,000, 　 　 　 　　 其他 　 　 　 　 1,000, 　 　 　 　　 建設成本 　 　 　 　 　 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 　 管理費用 % 　 　 　 　 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 　 銷售費用 % 　 　 　 　 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 　 財務費用 % 　 　 　 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 　 不可預見費 % 　 　 　 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營業(yè)稅及附加 % 　 　 　 　 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預征 1%～2% 　 　 　 　 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 　 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, ****項目可行性研究報告 **房產(chǎn)第 21 頁由以上各表可知，本項目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷 售利潤率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項目回籠資 金的速度快，效益好。西區(qū)預計將于 2022年底開始預售，預計于 2022 年建成， 項目東區(qū)的開 發(fā)周期為 3 年，西區(qū) 為 4 年。本項 目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。Weak? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通**市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和**市區(qū)的聯(lián)系度低。 **區(qū)濃厚的文化氛圍，是**三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析**正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在**的南面，而**是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展**新區(qū)已是勢在必然。相比較而言， 對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房 銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。從以上**市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年**市經(jīng)濟將會繼續(xù) 保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。居民人均居住面積從 2022 年的 平方米增加到 2022 年末的 平方米。2022 年，**人民生活發(fā)生巨大的變化。根據(jù)世界銀行的發(fā)展報告，人均 GDP3000 美元左右是進入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。位于**市**區(qū)富裕的**鎮(zhèn)，距離**區(qū)政府非常近；同時由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動** 區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善**區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。另外，項 目還配套了 500 米國 際風情商業(yè)街、大型會所、 實驗幼兒園、小學、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、 籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中心、兒童 樂園、銀行、郵局、購 物超市、生活市場等小區(qū)配套。**西區(qū)尚未開發(fā)，和 東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高 層、高層 等多種形態(tài)。 項目現(xiàn)狀項目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。A、** 項目總體規(guī)劃要求** 項目主要經(jīng)濟技術指標項目 指標 單位總用地面積 公頃地上總建筑面積 萬㎡容積率 －－建筑密度 %綠地率 %機動車位數(shù) 4000 個非機動車位數(shù) 15000 個 項目法人概況企業(yè)名稱： 江蘇**房產(chǎn)股份有限公司住 所： ****技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：**注冊資本： 10018 萬企業(yè)類型： 有限責任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、 銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。同時，本項目的財務收益非常可觀：東 區(qū)預計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈 利潤 億，稅后 銷售利 潤率 %；西區(qū)預計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后 凈利潤 億，稅后 銷售利潤率%?？疾飚斀?發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP 從 1000 到2022 美元，日本用了 6 年 時間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2022 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。住房 ——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。2022 年**市統(tǒng)計局對市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結果顯示：截止 2022 年 5 月，**市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2022年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。 房地產(chǎn)市場分析2022 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多 項宏觀調(diào)控政策，但**市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。2022 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但** 市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。 未來房地產(chǎn)