【正文】 筑面積 20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房 52億平方米，平均每年需建設(shè)住房 億平方米。 （四）從增加住房有效需求、拉動內(nèi)需來預測 按前面預測，今后 50年我國城鎮(zhèn)每年新建住宅 4 至 5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增 3億平方米，到 2050年就會凈增 150 億平方米。重慶市委常委、常務副市長黃奇帆在各種場合多次說道，未來 10 年之內(nèi)，重慶市將 至少有 1億平方米的住房的基本需求。在重慶每年１０００萬平方米的開發(fā)量可持續(xù) 10年。 三、涪陵 區(qū) 市場分析與 需求預測 （一） 涪陵 區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)情況 涪陵 區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略定位已經(jīng)確立 :經(jīng)過 5年或更長一段時間努力 ,建成重慶“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)的次級核心和重要增長極、“一圈”輻射“兩翼”的戰(zhàn)略支點 ,建成“一小時經(jīng)濟圈”的主要工業(yè)高地、重慶中部綜合交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)中心 ,建成“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)常住人口最多的大 城市和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實驗區(qū) ,打造重慶宜居城市的代表區(qū)域。其中：商品住宅銷售面積 萬平方米，同比增長 ，銷售額 ，同比增長 ；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 5623 平方米，同比增長 %，銷售額15094萬元，同比下降 %。 吉科碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 第五章 建設(shè)地址及周邊環(huán)境 一、項目的選址原則 涪陵區(qū)位于 重慶市及三峽庫區(qū)腹地，扼長江、烏江交匯要沖，歷來有川東南門戶之稱，是重慶 中部地區(qū)的經(jīng)濟、文化、科技、教育、信息中心。 交通條件 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的縱深推進，涪陵區(qū)交通條件正在改善，區(qū)位優(yōu)勢日益突現(xiàn)。 供水狀況：由涪陵自來水公司供水。 涪陵區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，尤其是水運條件十分優(yōu)越，給材料的采購和運輸帶來了十分便 利的長期保持。中心庭院內(nèi)結(jié)合居民生活特點 ,四季花卉和常綠植物點綴其間，擬做到季節(jié)分明的環(huán)境視覺空間。建筑結(jié)合環(huán)境，既有分散又有圍合，圍而不死，增加空間流動性。 五 、 道路系統(tǒng)規(guī)劃 （一） 機動車道規(guī)劃 為保證能消防安全 ,每個高層建筑都有機動車道環(huán)繞。 （ 2） 內(nèi)部道路與用地東側(cè)城市道路相接，小區(qū)道路沿建筑一側(cè)或周邊布置，并與外部道路形成沿建筑的兩個長邊或環(huán)形消防車道。 4 號樓：層數(shù)為地上 16/1層，高度為 48米，屬二類高層住宅，耐火等級為一級， 1層至 16層以上均為住宅，耐火等級為二級，塔樓設(shè)兩部消防電梯兼客梯和一個樓梯間，滿足消防要求。 消防系統(tǒng)采用臨時高壓制，火災發(fā)生時由最高樓棟屋頂水箱 (18m3)和消防泵聯(lián)合供水向室內(nèi)消火栓和自噴系統(tǒng)加壓供水。配電柜、箱內(nèi)二次控制電路吉科碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 設(shè)消防聯(lián)動模塊接線點，可實現(xiàn)就地和遠程聯(lián)動控制設(shè)備的啟停，并返回信號給消防控制中心。消防水池及屋頂消防水箱的水位在消防控制室顯示。鋼管表面涂防火涂料。 所有排煙風機均選用消防高溫排煙風機。 施工期內(nèi)禁止燃煤，施工人員生活能耗必須采用清潔能源，如：天然氣、液化氣、電能等。 吉科碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 二 、衛(wèi)生與安全 （一） 生活給水和消防給水系統(tǒng)完全分開，杜絕和防止交叉感染。 公司依法成立于 20xx年 2 月 2日，注冊資金捌佰萬元（實收資本捌佰萬元），公司住址重慶市涪陵區(qū)興華中路 74號。 (一 )項目初步設(shè)計、論證及形成階段。參加投標的施工隊伍不得少于 三 家，參與投標的監(jiān)理單位不得少于三家。 （四）投資估算依據(jù)及有關(guān)說明 1. 投資估算依據(jù) （ 1） 各級政府主 管部門頒發(fā)的相關(guān)文件。 ⑤工程建設(shè)監(jiān)理費 根據(jù)重慶市的渝價（ 20xx） 352 號文的規(guī)定，并參照。 （ 3） 工程建設(shè)費用參照： ① 20xx 年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》； ② 20xx年《重慶市市政工程預算定額》； ③ 20xx年《重慶市建設(shè)工程費用定額》； ④ 國家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費類別和收費標準及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標。 建設(shè)內(nèi)容 主要包含 3棟 16/1層住宅樓 , 2棟 16層住宅樓 的主體建筑、安裝、場平、道路、管網(wǎng)等工程建設(shè)。計劃于 20xx年9 月底前完成。 公司現(xiàn)有員工 11人，其中：高級工程師 2 人，工程師 3 人，助理工程師 1人，會計師 1人，經(jīng)濟師 1人，助理會計師 1人，其它人員 2 人。 （三） 該項目均按三類建筑物設(shè)置防雷保護措施。 (二 )營運期環(huán)境影響分析： 生活排污 目前擬建項目所在區(qū)域已有完善的市政排污管道，擬建項目排放的生活污水經(jīng)地埋式生活污水處理設(shè)施通過格柵、厭氧、好氧、沉淀等綜合治理，達到 GB89781996《污水綜合排放標準》中一級排放標準后排入市政管網(wǎng)，對地表水長江 環(huán)境影響較小。 吉科碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 第 七 章 環(huán)境保護 為了有效保護生態(tài)與自然環(huán)境不受破壞，堅持以保護為主，開發(fā)利用相結(jié)合的原則，確保自然環(huán)境的良性循環(huán)。 消防報警系統(tǒng)設(shè)備接地統(tǒng)一在消防控制中心接地，接地型式采用綜合接地，接地電阻小于 1 歐姆。 正壓送風機、排煙機、室內(nèi)和室外消火栓水泵、噴淋泵采用多線直接控制和總線控制。 火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)計 小區(qū)一層設(shè)消防控制室，該消防控制室可 直通室外；報警系統(tǒng)型式采用集中報警型式。消防泵房旁設(shè)置消防水池 300m3。 地下車庫：地下車庫位于地塊東側(cè)，共 1 層，總面積4743㎡，總停車位 99個，耐火等級為一級，設(shè)置一個汽車出入口，車庫為一個防火分區(qū)，防火分區(qū)面積 4743㎡，車庫設(shè)有自動滅火系統(tǒng)，每個防火分區(qū)人員安全出口不少于 2 個。高層 住宅 樓均按規(guī)范要求設(shè)置消防撲救場地，可保證至少有 一個長邊或 周邊長度的 1/4 能使消防車到達建筑底部，且在此范圍內(nèi)布置有直通室外的樓梯間出口，滿足 消防 撲救的要求。步行道沿途有不同景觀以求“移步換景”，即可滿足其作為散步觀光的要求，又是居民交往的空間。 (三 )社區(qū)景觀系統(tǒng) 注重與周邊環(huán)境因素的銜接是提高居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要保證。緊鄰城市道路方便居民日常進出。 （ 四 ）建設(shè)用地條件 本項目所在地的土地以耕地、坡地為主，大規(guī)模的房屋建筑較少，征用難度相對較小，基本不會影響工程建設(shè)。 供氣狀況：由涪陵天然氣公司提供。 在拉開城市骨架方面實現(xiàn)新跨越，濱江路，火車站站前大道，涪蒿路，李渡長江大橋、長江三橋、烏江二橋的建成，涪陵客運中心，南門山片區(qū)，工人文化官片區(qū)，海陵廠片區(qū)等舊城改造。 “十一五 ”期間，涪陵區(qū) 的總體目標是：確保建成大城市，確保再造一個涪陵工業(yè)，確保建成重慶市優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品基地，確保形成商貿(mào)物流中心，確保城鄉(xiāng)人民過上比較寬裕的小康生活。 （二） 涪陵區(qū) 未來 房地產(chǎn)市場分析 涪陵現(xiàn)有城市人口約 40 萬 ,現(xiàn)有人均住房面積約 28 平方米 .根據(jù)未來 5 年住房建設(shè)規(guī)劃 ,到 20xx年城市人均住房面積將達到 32平方米 。力爭用 4年時間 ,建成城市面積達 44 平方公里 ,城區(qū)人口達 50萬的大城市。一旦完成，它將擁有中國西部最大的機場；幾年以后重慶將擁有 7 條鐵路一和６條高速公路，成為中國西部鐵路與公路的樞紐。此外，重慶是直轄市，按大都市的標準，主城區(qū)面積一般為５００－６００平方公里，目前重慶都市圈人口僅６００萬，適宜居住面積３００平方公里，未來 10年，主 城區(qū)將擴大建到７００平方公里，這個擴大的過程就是大量建設(shè)的過程，需要大量的住宅，商用房的開發(fā)來滿足城市發(fā)展的需要。我們預計， 2020 年全國城鎮(zhèn)居民進入市場買賣住房產(chǎn)生的住房消費為 8000 億元，然后在 30 年時間里逐步增長，最后達到 萬億元，每年增長在 1000 億元左右。如果多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較 多地增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量，將前述增量核減一半，則前 20 年和后 30 年平均每年需求建設(shè)住宅為 億平方米和 。因此，周邊群眾都極力擁護。 所以， 科達 碧盛住宅小區(qū)項目 是 貫徹實施 重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案的需要。 重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案的目標是： 到 20xx年，重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán) 節(jié)改革取得重大進展，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度框架基本形成，經(jīng)濟實力、人民生活和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平邁上新臺階。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。年末吉科碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 金融機構(gòu)人民幣貸款余額 億元，比年初增長 ％，與上年的負增長相比提高 18個百分點。 城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善： 20xx 年末城市 道路總長度達到，比上年增加 ；城區(qū)面積擴大到 平方公里，比上年增加 個平方公里；城市鋪裝道路面積 260 萬平方米，比上年增加 24 萬平方米；城市日供水能力達到 萬噸，增加 萬噸，供水管道長度達到 329 公里，全年供水總量 2864萬噸。工業(yè)固體廢物綜合利用率為 %。在三次產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重比上年提高 個百分點，工業(yè) 化進程穩(wěn)步推進，工業(yè)優(yōu)勢更加突出。 二、涪陵區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展概況 （一）綜合經(jīng)濟 經(jīng)濟總量實現(xiàn)新突破： 20xx 年，全區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年可比增長 %，增速較 20xx年提高 7 個百分點。 科達 碧盛住宅小區(qū)項目 擬建場址位于涪陵區(qū)城區(qū)，現(xiàn)有的路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件能滿足該項目的建設(shè)要求；該項目建設(shè)規(guī)模適度，投資結(jié)構(gòu)較為合理，方案基本可行；項目業(yè)主技術(shù)力量較為雄厚，具有豐富的 房地產(chǎn)開發(fā) 管理經(jīng)驗。 三、項目業(yè)主概況 公司依法成立于 20xx年 2 月 2日，注冊資金捌佰萬元（實收資本捌佰萬元），公司住址重慶市涪陵區(qū)興華中路 74 號 。 科達 碧盛住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 重慶市輕工業(yè)設(shè)計院 二○一 五 年八月 目 錄 第一章 總論 ............................................................................................ 1 一、項目概況 ......................................................................................... 1 二、報告編制依據(jù) ................................................................................. 2 三、項目業(yè)主概況 ................................................................................. 2 四、報告編制范圍 ................................................................................. 3 五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .......................................................................... 3 六、主要結(jié)論 ......................................................................................... 4 第二章 城市概況及經(jīng)濟社會發(fā)展概況 .................................................. 6 一、 城市概況 ......................................................................................... 6 二、涪陵區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展概況 ............................................................... 7 第三章 項目建設(shè)的必要性及可行性 .................................................... 11 一、項目建設(shè)的必要性 ......................................................................... 11 二、項目建設(shè)的可行性 .........................................................................14 第四章 市場分析和需求預測 ............................................................... 16 一、全國市場分析與 需求預測 ................................................