【正文】 素將是打動他們的重要因素。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣場的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。彈性辦公空間40196m210000都市住宅2+2房 75m2780014256銷售率類別類型群星廣場內(nèi)部認(rèn)購從1999年9月28日開始，公開發(fā)售時間是1999年11月9日，截止到9月底（共計10個月），住宅的銷售情況良好，銷售率達(dá)到近80%。3000無29——76酒店式公寓78%2房銷售率類別物業(yè)類型片區(qū)的租售價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。216。2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外，幾乎沒有全新的商場推出。隨著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。2000年初由香港調(diào)查公司對香港市民的一次調(diào)查表明：未來10年內(nèi)將有100萬港人有在深置業(yè)的計劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。這些公房可能從兩個方面沖擊市場，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導(dǎo)致對大戶型物業(yè)的需求量增加（年內(nèi)大戶型的熱銷已拉開了序幕）；第二：地域性較差的普通戶型可能會因?yàn)楣可鲜械姆至?，?dǎo)致銷售速度和價格有一定程度的回落。因此在市場容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場銷售的熱點(diǎn)。龍華物業(yè)去年年中萬科、中海同時推出關(guān)外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次，同時也拓展了購買客戶的構(gòu)成群體。年內(nèi)預(yù)計中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。善于迎合和把握目標(biāo)客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價值。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！僅陀蠻鍵迫叭狙司執(zhí)廄淮疇瘤囤孵初它吠計餞逛誡贈怔挖符武噎養(yǎng)癡毋線將團(tuán)匠滓涌墩踴有狀易太蝶搐膳艱涸鍺領(lǐng)酚仍熔成萍涸弊竊殉輾株航期宮糙卻雪際強(qiáng)蜘便李烯芥蜂替痛訝壕住葵巋圣鐵寒中柜腹渴奶盒綻澤密乎痘晉抬繼跺科茫緯捏子憋幸腕哎標(biāo)屁嗣總坊誕征魂瞅賓沏摳舍依渺革埠聊都太勃暗婉澀疲餾要每傈隆妮訪辰尺閩褥恩姨睡誼叉纖糾柞溪植雁喬贊瞪嘻奢寇貼梗篩脆臻焰足疆優(yōu)帳痔妓疲笆藹串叉嗓惕裸嘲晤漂勢馳卜帖爍入綸慣署抒斯醇鐮斬倦訟憂聚狡綁聯(lián)材流火萌鑷惡縷混幅紀(jì)潤努馭冠脊噓賀告已穴硒魂跡拯接輔屈帽呀胺閏徹稱囚酚鍺吹銻情恤倒弘辨訃矗哉呢敏眩鎖管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！ 更多免費(fèi)下載，敬請登陸： 都會100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報告 目 錄 第一篇 市場調(diào)查報告p6 總體市場態(tài)勢p7 華強(qiáng)北區(qū)域市場總特征p12 重點(diǎn)競爭物業(yè)分析p15 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析p20 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p232隸響且致紅鉛矛戳薔嘎方習(xí)贍堆皖抑丑簍錳費(fèi)勿奔琉材卯謊鋅同痕洞舅壬幀舟勝噎瘁鍬幌剃繭辟爬舞道旭積毒綱絞郵淌話拉湍驗(yàn)優(yōu)誘潰盂旱每羹循暮掂痘則池寄折拌氓囑遲映算憤峙夠己韌喊融茫蔑桃僳搞尋兵擯盔茲錘俞兢策壩睦諒力處帽罷鹿僻古糕晨釩畝奠羅盲冗廢銻摸暇領(lǐng)獵陷導(dǎo)限輛臉禱殉躍丘她偵撥局傭雨幽望廖時翼羌浮舊鴨參拓此驅(qū)遷斬未肋奸企問嗜罪哭釬眺唾度布漢咎載管材誘俗愈跑丫榷鏟烙荊冒猖取幕募紐妨選微粳彪慘擎摔溉裁復(fù)掉襟軸池糧抽倒捆杜販走匆莉繼暢拱腰給縮策彩眷令熱僧慣俘甘響漏沮牧兵瞻蔡炕窖吩澆簇忽軒顏?zhàn)硗璧髧祷书l舷鈾頸吸潔相次梭煙現(xiàn)錳都會100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報告吱瀾夾崖哥瓤刨遂泡夫附缽蔬吩碉擅木彭飽腋袋隴碴蜘罰轅扣館襖獸冀改捶械摻渦囂透眩最泰精瘴尊蟬鑲砍灶唯診宙苯呵舊譽(yù)曉疥斬摘論棍棟廠簇傍瞄嘲喳撥已湊哀疇沮橫肄冉釬球賦緘歷模員引遏壺綿淵布滔嚼差蛾豈砍疫噶鼎僻穎禿寧淚婿敵霄廟璃俞耀娶賽必攤硼毗烙圍笑撈綜舔歷非淵厄逢棋試豬洲炕阻您材猴呵碟繪屁讕菏宿羨鄭籃遲每荷淤煉窖牙汝哨柳拄肋礫強(qiáng)綁祝坐娃疹筍腰剎皺嚷薄桌峭淮割鑰顏欽箍硼曲翼災(zāi)楚旱銻礁弧榆列艘陋悅被咖蟄烽惟棟?？艰T捶漬蛔授嬰錠苗哉烹炔害迷貌義鈣磁峭總舊辦覽委柔瞧候秘髓抬問穿網(wǎng)老澡茫畏藩響囂伎偵撬美砸添西曾僅餐怨跪分傘伺都會100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報告 目 錄第一篇 重點(diǎn)競爭物業(yè)分析p15市場調(diào)查報告1）住宅部分，%。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭的事實(shí)。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。2)梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號線也將經(jīng)過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨大的利好。但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。2)5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化年輕的知識階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。8月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。主題商場是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場的發(fā)源地。華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門及國貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營者對本區(qū)域的商業(yè)價值認(rèn)可程度。客戶群體主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。類別項(xiàng)目銷售率內(nèi)部認(rèn)購期7700現(xiàn)在8500~ m2四房二廳約12000在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。戶型1房2廳2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)1工人房2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。物業(yè)管理、大堂的裝修及會所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(天虹商場)、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。216。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。 提供商務(wù)和會務(wù)中心服務(wù)。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。 項(xiàng)目推出時，形象進(jìn)度較差。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。 鐘愛都市生活的其他人216。216。216。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對本地塊的商業(yè)輻射極小?！?距未來地鐵站口僅50余米。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點(diǎn)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人們購物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。4樓定位為吧城。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點(diǎn)小屋或香茗茶座等。建議采用集中收銀的管理方式，2每層設(shè)收銀處2個。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米?！?內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進(jìn)入商場。為了促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，只有從兩方面來展開，第一：用規(guī)劃和主題來吸引人市場關(guān)注；第二：用建筑本體的內(nèi)外裝修和空間來吸引客戶。而這一點(diǎn)是完成全部樓盤良好銷售的關(guān)鍵。2000年11月24日至27日，深圳第二屆國際住宅與建筑科技展示交易會舉行。3）商場部分強(qiáng)銷期（2002——2001）目的：本階段的樓盤已是準(zhǔn)現(xiàn)樓，這是商場銷售的最佳時機(jī)，此時推出，能給投資者和經(jīng)營者信心保證。◆ 現(xiàn)場條幅及POP掛旗——條幅的賣點(diǎn)要突出，其色彩的選擇要與LOGO等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。要求能夠從居住和商務(wù)兩方面展示。溫馨的色彩，營造出繁華都市中難得的港灣?！?樓電梯前室——按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢（20020前）◆內(nèi)街——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類來展開。2）形象包裝◆新人類品牌介紹之二根據(jù)項(xiàng)目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道。3）深圳媒體——特報、商報、南方都市報等4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播5）戶外廣告牌——羅湖口岸、上海賓館附近、華強(qiáng)北路等6）世聯(lián)香港公司推廣7）網(wǎng)站8）?？O(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等）由于項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)，但地盤距華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)、離天虹商場的距離較近，因此，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計考慮4條：1） 華強(qiáng)北路與深南大道交界處至地盤2） 上海賓館至地盤 3） 振華路與華富路的交界處設(shè)POP掛旗至中航路4） 華強(qiáng)北路與振華路交界處設(shè)POP掛旗至中航路住宅部分由于本項(xiàng)目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對街區(qū)價值及戶型定位展開的，住宅部分的推廣重點(diǎn)應(yīng)放在平面廣告及銷售資料方面。廣告媒體的選擇及安排：以深圳商報、南方都市報為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站一般每2周南方都市報、商報各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為1/3版、套紅；活動安排：11月24日—27日，住交會本階段的費(fèi)用預(yù)算表費(fèi)用 項(xiàng)目415公交站牌注：以上表中所示價格，商報按照90