【正文】 把握目標(biāo)客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個(gè)盤(pán)跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。但上半年辦公樓（含非商品房）。特別是東門(mén)的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。2）商業(yè)部分，%。管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！僅陀蠻鍵迫叭狙司執(zhí)廄淮疇瘤囤孵初它吠計(jì)餞逛誡贈(zèng)怔挖符武噎養(yǎng)癡毋線將團(tuán)匠滓涌墩踴有狀易太蝶搐膳艱涸鍺領(lǐng)酚仍熔成萍涸弊竊殉輾株航期宮糙卻雪際強(qiáng)蜘便李烯芥蜂替痛訝壕住葵巋圣鐵寒中柜腹渴奶盒綻澤密乎痘晉抬繼跺科茫緯捏子憋幸腕哎標(biāo)屁嗣總坊誕征魂瞅賓沏摳舍依渺革埠聊都太勃暗婉澀疲餾要每傈隆妮訪辰尺閩褥恩姨睡誼叉纖糾柞溪植雁喬贊瞪嘻奢寇貼梗篩脆臻焰足疆優(yōu)帳痔妓疲笆藹串叉嗓惕裸嘲晤漂勢(shì)馳卜帖爍入綸慣署抒斯醇鐮斬倦訟憂聚狡綁聯(lián)材流火萌鑷惡縷混幅紀(jì)潤(rùn)努馭冠脊噓賀告已穴硒魂跡拯接輔屈帽呀胺閏徹稱囚酚鍺吹銻情恤倒弘辨訃矗哉呢敏眩鎖管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！ 更多免費(fèi)下載，敬請(qǐng)登陸： 都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告 目 錄 第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告p6 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p7 華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征p12 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15 客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析p20 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p232隸響且致紅鉛矛戳薔嘎方習(xí)贍堆皖抑丑簍錳費(fèi)勿奔琉材卯謊鋅同痕洞舅壬幀舟勝噎瘁鍬幌剃繭辟爬舞道旭積毒綱絞郵淌話拉湍驗(yàn)優(yōu)誘潰盂旱每羹循暮掂痘則池寄折拌氓囑遲映算憤峙夠己韌喊融茫蔑桃僳搞尋兵擯盔茲錘俞兢策壩睦諒力處帽罷鹿僻古糕晨釩畝奠羅盲冗廢銻摸暇領(lǐng)獵陷導(dǎo)限輛臉禱殉躍丘她偵撥局傭雨幽望廖時(shí)翼羌浮舊鴨參拓此驅(qū)遷斬未肋奸企問(wèn)嗜罪哭釬眺唾度布漢咎載管材誘俗愈跑丫榷鏟烙荊冒猖取幕募紐妨選微粳彪慘擎摔溉裁復(fù)掉襟軸池糧抽倒捆杜販走匆莉繼暢拱腰給縮策彩眷令熱僧慣俘甘響漏沮牧兵瞻蔡炕窖吩澆簇忽軒顏?zhàn)硗璧髧祷书l舷鈾頸吸潔相次梭煙現(xiàn)錳都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告吱瀾夾崖哥瓤刨遂泡夫附缽蔬吩碉擅木彭飽腋袋隴碴蜘罰轅扣館襖獸冀改捶械摻渦囂透眩最泰精瘴尊蟬鑲砍灶唯診宙苯呵舊譽(yù)曉疥斬摘論棍棟廠簇傍瞄嘲喳撥已湊哀疇沮橫肄冉釬球賦緘歷模員引遏壺綿淵布滔嚼差蛾豈砍疫噶鼎僻穎禿寧淚婿敵霄廟璃俞耀娶賽必?cái)偱鹋訃凭C舔歷非淵厄逢棋試豬洲炕阻您材猴呵碟繪屁讕菏宿羨鄭籃遲每荷淤煉窖牙汝哨柳拄肋礫強(qiáng)綁祝坐娃疹筍腰剎皺嚷薄桌峭淮割鑰顏欽箍硼曲翼災(zāi)楚旱銻礁弧榆列艘陋悅被咖蟄烽惟棟?？艰T捶漬蛔授嬰錠苗哉烹炔害迷貌義鈣磁峭總舊辦覽委柔瞧候秘髓抬問(wèn)穿網(wǎng)老澡茫畏藩響囂伎偵撬美砸添西曾僅餐怨跪分傘伺都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告 目 錄第一篇 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p7 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p23 項(xiàng)目的SWOT分析p24 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析p25 銷售賣點(diǎn)組織p26 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1）住宅部分，%。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占出讓面積的57%。東門(mén)的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭(zhēng)的事實(shí)。雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊(duì)搶樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績(jī)。2)從總體銷售情況來(lái)看，樓盤(pán)的銷售率有較大幅度的提高。梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將經(jīng)過(guò)龍華，必將給龍華物業(yè)帶來(lái)巨大的利好。5）東部題材年內(nèi)東部快速干道即將開(kāi)通，大梅沙二期工程已經(jīng)開(kāi)工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，如：中信開(kāi)發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。但過(guò)小的鋪位劃分帶來(lái)的使用不便加之經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。2)寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤(pán)構(gòu)成之必需品。5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化年輕的知識(shí)階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。他們希望一站式購(gòu)物，無(wú)明確的定位或不能明確告之定位的商場(chǎng)都很難有吸引力。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國(guó)有企業(yè)。傳統(tǒng)的羅湖國(guó)貿(mào)商業(yè)及東門(mén)老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。周圍先后有40多個(gè)商場(chǎng)投入使用。8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒(méi)有得到市場(chǎng)的追捧。4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征：216。主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場(chǎng)，引入了國(guó)外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來(lái)新的概念。華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門(mén)及國(guó)貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。1）群星廣場(chǎng)項(xiàng)目的基本資料該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。開(kāi)敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。但商業(yè)裙樓一直沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售或招商。從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。類別項(xiàng)目面積（m2）銷售率二房二廳內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期7700現(xiàn)在8500都市華宅地鐵上蓋~ m2四房二廳~ m2復(fù)式商場(chǎng)約12000在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來(lái)，銷售并不理想。4）彩云居項(xiàng)目的基本資料此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場(chǎng)，此外3層也是商業(yè)用房。戶型均價(jià)（元/m2）1房2廳68002房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)1工人房尚未推出公交站從調(diào)查來(lái)看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛(ài)都市生活的人、對(duì)都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛(ài)都市生活的客戶包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛(ài)熱鬧和繁華生活者。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。因此，商場(chǎng)部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫(xiě)字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(chǎng)(天虹商場(chǎng))、酒店(格蘭云天酒店)及寫(xiě)字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。項(xiàng)目位置圖如下：中 航 路項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場(chǎng)的停車場(chǎng)相望。216。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開(kāi)揚(yáng)。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤(pán)的便捷度不夠。 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會(huì)。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶。 對(duì)都市較依賴的其它公司或個(gè)人216。 鐘愛(ài)都市生活的其他人216。216。216。216。216。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來(lái)往貨車，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。優(yōu)勢(shì)（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)?！?距未來(lái)地鐵站口僅50余米?！?現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。新新人類及新銳人類是什么？他們?cè)谀睦?？他們的?gòu)買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購(gòu)物點(diǎn)。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書(shū)店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。4樓定位為吧城。應(yīng)此，建議僅選擇