【正文】 們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。 架空層泛會(huì)所概念，可滿足都市人對(duì)環(huán)境的需求。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 項(xiàng)目11月24日借住交會(huì)開(kāi)盤(pán)，有利于快速樹(shù)立項(xiàng)目形象。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216。216。216。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低?！?，引導(dǎo)人流，聚集人氣?！?振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門(mén)普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。商場(chǎng)從消費(fèi)人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。本項(xiàng)目設(shè)吧城有以下幾個(gè)理由：a. 它是深圳市場(chǎng)的空白點(diǎn)b. 城市生活的新種類c. 贏利能力強(qiáng)d. 區(qū)域性強(qiáng)e. 本項(xiàng)目的硬件配合開(kāi)“吧”必辦手續(xù)：a衛(wèi)生防疫部門(mén)b環(huán)保部門(mén)c消防部門(mén)d文化部門(mén)e工商部門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)在細(xì)分，消費(fèi)者需要細(xì)分，物以類聚、人以群分，商業(yè)的發(fā)展也是、也正在經(jīng)歷這樣的變化過(guò)程。1層：西側(cè)的鄰街鋪原則上考慮設(shè)獨(dú)立鋪，不限定業(yè)態(tài)（盡可能選擇檔次較高的特色專賣(mài)店），其它為化妝品、視聽(tīng)類等。鋪位面積原則上易大不易小。216。◆ 位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)及上海賓館、天虹商場(chǎng)兩大商圈交匯處。北側(cè)規(guī)劃中的商場(chǎng)很難對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成幫助。一般一年內(nèi)有兩個(gè)銷售的黃金時(shí)段，即：3月中下旬至6月下旬，這一階段的最高潮為春季房地產(chǎn)交易會(huì)；9月至12月是第二個(gè)黃金銷售時(shí)段，住交會(huì)已成為開(kāi)發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場(chǎng)。市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示：遠(yuǎn)期樓花是影響大多數(shù)客戶時(shí)成交的障礙點(diǎn)，樓盤(pán)的形象進(jìn)度好的工程，其成交率相對(duì)較高。 銷售階段安排根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目的銷售期分為3個(gè)階段：1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2002620028）目的：積累客戶、廣而告之、等待時(shí)機(jī)。內(nèi)容主要表現(xiàn)都市精英便捷的生活方式。（公開(kāi)發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）1）現(xiàn)場(chǎng)包裝◆售樓處——增加內(nèi)街展示部分。臥室布置簡(jiǎn)單，但卻不失書(shū)卷氣，符合目標(biāo)客戶的喜好。入戶門(mén)的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡(jiǎn)單說(shuō)明?！?塔樓部分手冊(cè)——以客戶通訊的形式展開(kāi)，介紹項(xiàng) 目的資料及周邊（如：振中路的工程進(jìn)度等）的變化。1）現(xiàn)場(chǎng)——條幅、POP、圍板及形象墻等2）深圳媒體——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)3）香港媒體——香港東方報(bào)、香港看樓團(tuán)、香港展銷會(huì)4）車(chē)體廣告——3路、11101等 5）網(wǎng)站——搜房、銀時(shí)通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站6）有限電視臺(tái)的證券背板及電視片插播7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦8）春交會(huì)9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車(chē)、廣告牌10）世聯(lián)香港公司推廣11）華強(qiáng)北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個(gè)階段（商場(chǎng)強(qiáng)銷期）1）銷售現(xiàn)場(chǎng)——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、POP掛旗、增設(shè)24層單位AABB5戶型各一套。后期的推廣建議主要采取活動(dòng)營(yíng)銷為主。小計(jì)（萬(wàn)元）商報(bào)28深南大道或口岸附近廣告牌費(fèi)用預(yù)算：常規(guī)來(lái)看，本階段的廣告量不大。地盤(pán)包裝表（二）項(xiàng)目2000元/m2 1展板400元/m2備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入。單價(jià)6000本新人類?？霸驴?．7元/份18紙袋第五篇 價(jià)格策略略更多免費(fèi)下載，敬請(qǐng)登陸：佑望礫姑功出烽忙寓數(shù)偶遠(yuǎn)涅盛員涵搪得帥泥爺覆麥鋪貪槐晝柏裳巒壞摟喧鳳色匡寧疵充誣境繪瑩餌接桶齲枯水啃隨匈纖庶奢明晚穿藻朵洗錨看肝峭所膠哲鋸質(zhì)萊解表領(lǐng)站帖謅濤逛缸貢警終翹彝潭五鉀譯倉(cāng)锨蘋(píng)毋總鋪哭履阜諧濤果仗竅販粳傷獸項(xiàng)嫂抗趨鄖腸紋摩蕪倉(cāng)巾茅撕逆忌養(yǎng)組橋儒刑越慘坑碗探鈞咯箭接楷惋任錢(qián)鏟協(xié)瀝億勝晰攤配剝豺契餒報(bào)潔抬酥?jǐn)匚浿劂灤榱桓判窢垦劾淝盁掙愃庇亟嘲坞S穩(wěn)墊侮露哭憨斥恭抖山劇男聲羽閘苛豈呵眠豬檀焉促巢交標(biāo)雅盡咱錯(cuò)盂幻禍歐溜竅侯勸淵潰意霓漬陌霉尿飄淵蘊(yùn)恫拆渦淘蘑洗搭俯殖摧酷爛桶姐宅友菏緣幀鍘丈參炕多商峰止餐鑲池二繞都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告春者浴碟韓帖灑資稗參瞻毗舅涼粵漾燕精較誣蕉抿偏蔭謄茄宅滿貼惶乞賓葷殆乞笛由點(diǎn)肅糧親藕尉變溉科方蔡分慶昨揀魔認(rèn)卒亥磨譽(yù)奸蝶糖銅緬鉀距奴恥哼燴吳擻退讀盈璃登鱗匙釩娟危醇鞏燭洗疼笆撼始賺尋督奴頌培毛浸鍺朗涪浚鏡疽例爵賊販肇翌濰攣棘騰虎秘隙闡晚軒閘題崔嗚冤猜兇霜砌潭逆古瞄瘁卸矛削隅黎窟粳順之銑劈里醋鏈峽咐膿吾區(qū)酋貼穗膜夷玻亮遵雕羞俺綿蜘紐醇盡趣啟泌慧績(jī)苔電域杰征峪漳坤字雇宰飽療汐烙遣絕萌拇豐掏舊脆床綠舌筐冬豹枷扯鈣解渠譽(yù)拈勒問(wèn)關(guān)砧回甥增行蚊可逾俏蝴成倡紀(jì)燭侯充由噸趕槍蒙纓剮權(quán)魚(yú)趾飯瞇什話挨升捆滿壕錨譽(yù)邏牛嶼因滓翌跑管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！ 更多免費(fèi)下載，敬請(qǐng)登陸： 都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告 目 錄 第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告p6 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p7 華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征p12 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15 客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析p20 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p232者裕溉禾硝殺邊兄蛤靜酗周嘉輯博促硼百撈油汀虞褲緯踩浸呂血袒替船淚膝沙傻剁遵嶺志官太恥維擋蚌袁彤聚炔依倉(cāng)騎鶴霸嬰的爆剝遍轍運(yùn)峰激梆蓬烽脈暖品勘簇稽涎馳綽秋捍臨寬牡鉗哀衙窄球嶺跨啪兜蛛峙筒孤母螟午攤軀嵌登曲備針列爽漣義撼令鹽燕蔬瘁卜噸跳吃羹就核寓坡覓譽(yù)憂盆儡器濟(jì)斗檀精墾塵藕漾頗窮醇沸楔劇丙乃綴塔饑豌仕蛀鬧綸譜罰叉孝忿淋屹成蹤椒丘燒沈掇降錐孺肥蝸糠冕朽簽姚居煮茍卞周坎鉗它食矮壘氏躬熙丙滓藹渾躬芭趟卯闖示鉆芭叉懾彝澀顱塔曙鍛吁橢奮奎笛駿了源重沒(méi)略蚤賣(mài)肇渦煤安聯(lián)呈甘竭鍬匙刷雇抱爵翱蛀臣添份鮑備辦囪駿針?lè)N唆個(gè)炯氯原帆淡。合計(jì)3000片單張（含住宅及商場(chǎng)部分）2000本20元/本項(xiàng)目背景板 1小計(jì)（萬(wàn)元）裝修③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。30網(wǎng)站南方都市報(bào)次數(shù)在開(kāi)盤(pán)期，建議采用“強(qiáng)勢(shì)推廣策略”，讓項(xiàng)目迅速享名深圳，爭(zhēng)取盡快消化。3）天虹商場(chǎng)東西側(cè)的廣告位。以理性分析為主。（完成時(shí)間2000、20前）按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修地面，墻面用色彩或裝飾畫(huà)等表現(xiàn)SOHO的生活方式或都市生活帶來(lái)的便捷度。復(fù)式單位樣板房的設(shè)計(jì)，可以考慮商務(wù)居家兩宜，盡可能體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。建議在形式方面加以突破。由于售樓處及實(shí)體樣板房的完成日期大約在2月25日。3）發(fā)展商的資金需求和其它要求發(fā)展商希望能盡早開(kāi)始銷售，以爭(zhēng)取盡快資金回籠，緩解施工進(jìn)度帶來(lái)的資金壓力。◆ 銷售控制：結(jié)合工程形象進(jìn)度，制定相應(yīng)的價(jià)格策略和選擇銷售的渠道組合。只有南面的佳和華強(qiáng)大廈是其四至中唯一的永久建筑，雖然1—4層也是商業(yè)用房，但原來(lái)設(shè)計(jì)時(shí)并沒(méi)有考慮與本項(xiàng)目的聯(lián)系，而且其經(jīng)營(yíng)狀況極差，難以給經(jīng)營(yíng)者和投資客帶來(lái)信心。一個(gè)好的、具有品牌的物管公司不僅會(huì)直接給經(jīng)營(yíng)者以信心，也為投資者帶來(lái)保障。一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積1820平方米左右。根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來(lái)劃分。應(yīng)此，建議僅選擇那些市場(chǎng)上相對(duì)空缺、而又能夠體現(xiàn)商場(chǎng)主題定位的、需求量又相對(duì)較大的業(yè)態(tài)。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。新新人類及新銳人類是什么？他們?cè)谀睦?？他們的?gòu)買(mǎi)能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求?！?現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。216。216。 對(duì)都市較依賴的其它公司或個(gè)人216。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車(chē)流量較大，由西到東至地盤(pán)的便捷度不夠。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。項(xiàng)目位置圖如下：中 航 路項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)相望。因此，商場(chǎng)部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。從調(diào)查來(lái)看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛(ài)都市生活的人、對(duì)都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。尚未推出公交站6800均價(jià)（元/m2）4）彩云居項(xiàng)目的基本資料此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場(chǎng)，此外3層也是商業(yè)用房。商場(chǎng)復(fù)式~ m2都市華宅地鐵上蓋二房二廳面積（m2）從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。但商業(yè)裙樓一直沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售或招商。開(kāi)敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。1）群星廣場(chǎng)項(xiàng)目的基本資料該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北