【正文】 綠化、大空間” 的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類適宜生活、工作、休閑的宜居城市。 二 、 城市發(fā)展分目標(biāo)第 二 部分 濱州城市 規(guī)劃發(fā)展研究 “ 一帶三軸四片 ” n 一帶， 即：黃河風(fēng)情帶；n 三軸， 即：城市發(fā)展空間中縱向的渤海五路、渤海十八路、橫向的德龍煙鐵路三條發(fā)展軸線；n 四片， 即：北城區(qū)、南城區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)三 、 城市發(fā)展格局第 二 部分 濱州城市 規(guī)劃發(fā)展研究 “ 四環(huán)五海、生態(tài)濱州 ” 以公路建設(shè)為龍頭，以水利建設(shè)和城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩翼，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟(jì)社會與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。四 、 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃第 二 部分 濱州城市 規(guī)劃發(fā)展研究 綜合結(jié)論：濱州城市發(fā)展目標(biāo)高遠(yuǎn)， “ 開放、共融、綠色、生態(tài) ” 為鮮明特色，尤其 “四環(huán)五海、生態(tài)濱州 ” 遠(yuǎn)景規(guī)劃的實(shí)施，為推進(jìn)濱州城市化進(jìn)程，優(yōu)化招商引資環(huán)境起到了重要作用。濱城區(qū)作為濱州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心，隨著生活環(huán)境的改觀，對外地尤其是區(qū)縣客戶的 “ 磁吸效應(yīng) ” 愈加明顯，到濱城置業(yè)的區(qū)縣客戶越來越多。 “ 黃三角戰(zhàn)略 ” 的實(shí)施將進(jìn)一步放大這種效應(yīng)。 城市規(guī)劃發(fā)展的終極目標(biāo)是 “以人為本、生態(tài)宜居 ”。行政居住功能，是未來濱城區(qū)的核心功能。這也為其未來房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。小 結(jié)第 二 部分 濱州城市 規(guī)劃發(fā)展研究 第三部分 濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧二、市場概況及總體特點(diǎn)三、房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)四、 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃五、濱州住宅市場分析六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研n 市場孕育期： 20232023年 處于福利分房、團(tuán)購到市場化購房的過渡階段。市場購買以團(tuán)購與單位購房為主，大部分住房未進(jìn)入流通領(lǐng)域，商品房銷售速度緩慢。 隨著廣州、深圳等一線城市的先進(jìn)開發(fā)理念傳入濱州，特別是外地開發(fā)商的大量涌入，把濱州房地產(chǎn)開發(fā)推向了市場化的浪潮中。n 快速發(fā)展期： 20232023年 隨著濱州城市化進(jìn)程加快，政府加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的振興，城市的新規(guī)劃、西區(qū)的開發(fā)建設(shè)、政府西遷、道路環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好環(huán)境。這時(shí)，更多的外地開發(fā)商及策劃代理公司涌入，推動濱州房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。市場孕育期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 高速發(fā)展期一 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研n 穩(wěn)定發(fā)展期： 20232023年 濱州房地產(chǎn)經(jīng)過 07年的快速發(fā)展和 08年的市場洗禮后，開始進(jìn)入到一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期。新產(chǎn)品、新設(shè)計(jì)、新思路、新理念不斷涌入，市場掀起一場革命性的新住宅運(yùn)動。n 高速增長期： 2023年至今 09年下半年開始，尤其在 “ 黃三角開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略 ” 這一重大利好的刺激下，外地開發(fā)商及投資客將目光聚焦濱州，各片區(qū)開發(fā)供應(yīng)量猛增，濱州房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的高速增長期。一 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研發(fā)展現(xiàn)狀 n 重大城市利好推動濱州樓市全面邁入 “ 黃三角時(shí)代 ” ，濱州房地產(chǎn)將迎來一個(gè) 高速發(fā)展期，開發(fā)水平、銷售價(jià)格、綜合品質(zhì)將邁上新臺階。n 老項(xiàng)目步入中后期，新興項(xiàng)目蓄勢待放。望?；▓@、麒麟閣、新河灣、海 通 時(shí)代花園等前幾年的代表性項(xiàng)目逐漸步入銷售后期，渤海城邦、新湖玫 瑰園、香溪翠庭、田園牧歌等項(xiàng)目即將進(jìn)入銷售期，濱州房地產(chǎn) “ 黃三角時(shí) 代 ” 諸侯混戰(zhàn)局面即將到來。n 新城區(qū)和新老城區(qū)交匯處中高端項(xiàng)目逐漸積聚，新老城區(qū)結(jié)合部居住價(jià)值日益凸顯。n 高層產(chǎn)品漸成市場主流，但濱州消費(fèi)者接受尚需時(shí)日，市場期待真正意義上的創(chuàng)新高層精品。二 、 市場概況及總體特點(diǎn)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 銷售狀況n 房地產(chǎn)市場化程度逐步提高，團(tuán)購現(xiàn)象雖仍然存在但已逐漸減少。n 商品房銷量穩(wěn)步增長。 2023年，濱州商品房銷售面積 ，增長 19%，實(shí)現(xiàn)銷售額 ，增長 %。其中，現(xiàn)房銷售面積 米，增長 %；期房銷售面積 ，增長 %。 n 市場主要在售項(xiàng)目多層價(jià)格集中在 25003100/㎡（不含首層帶小院） ，小高層價(jià)格 26003000/㎡ ，高層價(jià)格 33003600元 /㎡。價(jià)格增長緩慢。n 市場以剛性需求為主，但伴隨 “ 黃三角戰(zhàn)略 ” 實(shí)施，外地投資客大量增加。n 新政對濱州房價(jià)的影響微乎其微，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房價(jià)依舊是成本 +微利的模式，長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲是大勢所趨；但新政影響下，成交量明顯下挫，市場整體觀望氣氛濃厚。二 、 市場概況及總體特點(diǎn)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研營銷推廣n 外來開發(fā)商越來越多，推動了濱州房地產(chǎn)發(fā)展，提升了整體營銷水平。n 越多越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目邀請專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營銷方式逐步提高。n 媒體資源匱乏，缺乏絕對強(qiáng)勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。n 案場銷售管理及培訓(xùn)水平低，銷售員整體業(yè)務(wù)水平低，在市場低迷、競爭激烈的市場態(tài)勢下，銷售終端的優(yōu)劣對項(xiàng)目銷售的影響尤其關(guān)鍵。二 、 市場概況及總體特點(diǎn)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研濱州近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售情況統(tǒng)計(jì)近幾年，濱州房地產(chǎn)開發(fā)投資呈良性發(fā)展態(tài)勢，增速快。三 、 房地產(chǎn)投資開發(fā)統(tǒng)計(jì)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研濱州三年內(nèi)住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平米） 濱州三年內(nèi)住房用地年度計(jì)劃（單位：畝） 三年內(nèi)，濱州商品 住房建設(shè)及用地量將逐年減少四 、 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研環(huán)中海高尚居住片區(qū)21364 5渤海城邦中海城望海花園格林春天御景苑領(lǐng)域尚城2134561378 9 101112141516新老城區(qū)結(jié)合部居住片區(qū)老城區(qū) 黃河五路 以南居住片區(qū)789101112麒麟閣新河灣田園牧歌錦繡城名仕龍城龍騰閣13141516時(shí)代花園香溪翠庭上海世家泰山名郡五 、 濱州住宅市場分析濱州主要住宅項(xiàng)目分布圖第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研各片區(qū)特征描述五 、 濱州住宅市場分析第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城n項(xiàng)目規(guī)模：總建面 30萬平米，在售 4萬平米。n產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、疊加別墅。目前主要在售產(chǎn)品為高 層和別墅。n均價(jià)：小高層 3000元 /㎡、高層 3400元 /㎡、別墅 12層 5000元 /㎡ 、 34層 3700元 /㎡n戶型及面積： 2房： 90110㎡ （ 15%） 3房： 120130㎡（ 25%）、 140160㎡（ 35%）、 170 190㎡（ 25%） 別墅： 280430㎡n銷售率：約 70%n營銷訴求點(diǎn)：中海風(fēng)景區(qū)及周邊奧體中心、市民文化中心、五星大飯 店等配套資源；黃三角國家戰(zhàn)略；五星級生活標(biāo)準(zhǔn)售罄借勢 “ 黃三角 ” 戰(zhàn)略，將項(xiàng)目營銷上升為區(qū)域營銷，吸引了大量異地投資客。下一步開發(fā)在售望?；▓@海通時(shí)代花園五 、 濱州住宅市場分析第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦 望海花園