【正文】 *****1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 *****1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。從平面媒體、現(xiàn)場包裝到活動營銷，每一個環(huán)節(jié)對銷售都至關(guān)重要，系統(tǒng)、專業(yè)的營銷策劃能夠增加項目的附加值，加快項目銷售速度。n臥室轉(zhuǎn)角飄窗，擴展了視野，增加了使用面積。E戶型（ 181㎡ ）n專設(shè)家庭廳，直面項目中心湖景，增添了居住尊貴感。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研三、園林景觀設(shè)計分析n 多數(shù)樓盤景觀只停留在簡單綠化的層面，一般只是喬灌木的簡單組合，缺乏景觀主題與核心景點。n 規(guī)模項目多以南北向兵營式排布加中央廣場、中心水景的規(guī)劃形式為主， 一般以社區(qū)主干道或中央園林景觀為軸線，建筑分列或圍合而成。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研小 結(jié)第四部分 濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計特點分析三、景觀園林設(shè)計分析四、典型項目戶型分析五、典型項目智能化調(diào)查六、物業(yè)管理調(diào)查分析第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 建筑規(guī)劃與建筑風(fēng)格通常是衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的基本尺度之一，并與地域氣候特征、居住習(xí)慣及城市的文化特征及公眾審美偏好有較大關(guān)系。 n戶型及面積： 60170 ㎡n銷售狀況： 5月 29日剛開盤四棟多層，已去化大半，只余 20套 左右，剩余產(chǎn)品目前已提價。新六中對銷售拉動作用明顯。n 新政對濱州房價的影響微乎其微，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房價依舊是成本 +微利的模式，長遠來看，房價上漲是大勢所趨；但新政影響下，成交量明顯下挫，市場整體觀望氣氛濃厚。市場孕育期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 高速發(fā)展期一 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研n 穩(wěn)定發(fā)展期： 20232023年 濱州房地產(chǎn)經(jīng)過 07年的快速發(fā)展和 08年的市場洗禮后，開始進入到一個穩(wěn)定發(fā)展期。 n 協(xié)調(diào)的濱州： 從城鄉(xiāng)分隔走向統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。n 招商引資。新城區(qū)：日新月異老城區(qū)：吐故納新第一部分 濱州城市概況五 、 城市建設(shè) 濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，境內(nèi)以公路交通為主，濟青高速、濱博高速、國道 20 220，以及四通八達的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并連接濟南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州南部的膠濟鐵路，形成陸、海、空、水運交錯縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。北臨渤海，東接 東營 ，南鄰淄博，西同 德州 和濟南搭界，是山東的北大門。n 09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ::調(diào)整 ::，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加，但受制于人口、經(jīng)濟狀況，長期欠發(fā)達。n 能源開發(fā)。實施趕超戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟的快速增長，用 1020年的時間完成工業(yè)化中期階段，進入經(jīng)濟發(fā)達城市的行列。 隨著廣州、深圳等一線城市的先進開發(fā)理念傳入濱州，特別是外地開發(fā)商的大量涌入，把濱州房地產(chǎn)開發(fā)推向了市場化的浪潮中。 n 市場主要在售項目多層價格集中在 25003100/㎡（不含首層帶小院） ，小高層價格 26003000/㎡ ，高層價格 33003600元 /㎡。n營銷訴求點：中海風(fēng)景區(qū)及周邊配套資源；西班牙建筑風(fēng)情；退臺、 花園洋房的產(chǎn)品舒適性。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場分析渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城濱州首家打花園洋房概念的樓盤，前期銷售不暢，后期通過實景展示漸被購房者認可。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研六 、 未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研七 、 項目周邊商業(yè)調(diào)研綜合結(jié)論：新老城區(qū)結(jié)合部已成為濱州新興熱點開發(fā)區(qū)域，憑借 “ 稀缺的土地價值、完善的生活配套、濱州最佳的教育資源 ” 等核心優(yōu)勢，將成為濱州未來真正的城市中心。n 立面裝飾材料以涂料結(jié)合瓷磚為主，多以棕紅色、米黃色、白色為主色調(diào)。n 濱州目前項目的園林景觀設(shè)計整體水平較低，不注重園林的層次搭配，沒有 很好利用水景這個優(yōu)勢。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項目戶型分析望?；▓@領(lǐng)海 D、 E戶型分析 D戶型（ 141㎡ ）n望?；▓@高層主力戶型之一。n入門處面積浪費大。本項目戶型設(shè)計應(yīng)堅持走高檔精品路線，在 “ 特 ” 字上下功夫，充分滿足濱州高端客戶的真實需求。 ****1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 **** 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 *****1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 ***1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 活動營銷貫穿始終，口碑是無形資產(chǎn) 濱州缺乏主流強勢媒體，宣傳渠道狹窄，因此，后期必須將活動營銷貫穿始終。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項目戶型分析第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研五、典型項目智能化調(diào)查第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研六、物業(yè)管理調(diào)查分析—— 特點歸納：n 物業(yè)管理費用普遍較低，多層在 /㎡ 之間，小高層和高層在 /㎡ 之間。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項目戶型分析領(lǐng)域尚城戶型分析 —— 兩房兩廳一衛(wèi)（ 110㎡ ）n最大缺陷在于定位偏差， 110 ㎡做成兩房明顯浪費。n 景觀缺少文化主題，沒有內(nèi)在的線索連接，使得造景者無章可循。項目整體規(guī)劃值得稱道。 房地產(chǎn)開發(fā)方面，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始聘請國內(nèi)高水平設(shè)計公司擔(dān)綱建筑與園林設(shè)計，在產(chǎn)品規(guī)劃建筑方面取得了很大進步 。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場分析7090平米的 2房缺乏100120平米的 3房缺乏在售項目中， 2房面積集中在 90110㎡， 3房面積集中在 120150㎡【結(jié)論】：【結(jié)論】： 7090㎡㎡ 的的 2房、房、 100120㎡的㎡的 3房存在市場空缺。海通時代花園第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場分析渤海城邦 望海花園麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城新河灣與麒麟閣形成雙盤聯(lián)動，項目依托良好的環(huán)境及配套，多層產(chǎn)品價格創(chuàng)下濱州樓市新高。n 媒體資源匱乏，缺乏絕對強勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。一 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研發(fā)展現(xiàn)狀 n 重大城市利好推動濱州樓市全面邁入 “ 黃三角時代 ” ，濱州房地產(chǎn)將迎來一個 高速發(fā)展期，開發(fā)水平、銷售價格、綜合品質(zhì)將邁上新臺階。突出 “ 大水面、大綠化、大空間” 的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類適宜生活、工作、休閑的宜居城市。七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況濱州將在未來 6年投資 8000億 元到 2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達到 2900億 元，地方財政收入達到 170億 元。n 公路： 境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達，乘坐汽車出行十分方便快捷。 年末，全市戶籍總?cè)丝?，常住人口， 其中，濱城區(qū)人口 60余萬。n 重點行業(yè)支撐作用明顯。1 根據(jù)規(guī)劃， 2023年黃三角 GDP將突破 9300億元， 2023年達到 15000億元，成為全省新的經(jīng)濟增長極。繼續(xù)強化大型企業(yè)集團的外向開放帶動作用，積極招商引資，更深地融入世界經(jīng)濟浪潮。這也為其未來房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。n 商品房銷量穩(wěn)步增長。下一步開發(fā)在售望海花園海通時代花園五 、 濱州住宅市場分析第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研渤海城邦 望海花園麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城n項目規(guī)模：總建面 41萬平米，首批推出 150套，約 2萬平米。