【正文】 脅不是外圍樓盤，而是周邊低檔“豆腐塊項目”的沖擊(比如樓盤質(zhì)素、低價拋賣等)，如果政府為了扶持鄭東新區(qū)的發(fā)展加大了對老城區(qū)項目的控制，這對我們是一個極大利好消息。(三)鄭州樓市的特點：　　大盤引領(lǐng)市場　　按揭貸款有力支持個人購房市場　　高層住宅份額增加，利潤下降　　別墅市場異軍突起，已在爭搶高層公寓市場　　商業(yè)用房量價提升，城市中心區(qū)蘊含商機　　區(qū)域優(yōu)勢明顯，金水區(qū)一枝獨秀(四)、目前存在的問題：市場投放量過大　　，，兩者之比為1：，較大的開工量，較大的市場容量，相對較小的購買力，缺乏競爭力的產(chǎn)品，使整個房地產(chǎn)市場壓力較大。整體品質(zhì)有所提升，但進步不大　　隨著開發(fā)商的逐漸成熟，2001年鄭州住宅項目有了一些進步，如風(fēng)格的多樣化、對景觀設(shè)計的更加重視、戶型設(shè)計的更加合理，但其他風(fēng)險如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項目綜合品質(zhì)的重要因素。物業(yè)管理的矛盾突出　　由于期房銷售帶來房產(chǎn)公司與物業(yè)公司在時間上的脫節(jié)，后期的物業(yè)管理跟不上，影響了居民的居住質(zhì)量，形成物業(yè)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)名不符實的現(xiàn)象。如何使物業(yè)管理的服務(wù)水平與業(yè)主的實際需要密切結(jié)合起來，使其物有所值，是開發(fā)商和物業(yè)管理公司應(yīng)該重點關(guān)注的環(huán)節(jié)。各樓盤擠占高檔市場　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場供應(yīng)量是否能被市場接受，尚需時間來檢驗。區(qū)域發(fā)展不平衡　　鄭州樓市尤其是東部、北部市場表現(xiàn)特別活躍，新盤頻頻亮相、老盤加緊開發(fā)，南部、西部的市場則顯得沉悶。2001批準(zhǔn)預(yù)售的139個項目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個，％，17個新批預(yù)售超過5萬平方米的大盤中13個集中在該區(qū)域。南部住宅市場在年底前有所啟動，而西部因區(qū)域經(jīng)濟相對滯后，開發(fā)速度緩慢。同質(zhì)化現(xiàn)象突出　　在樓市投放價位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個性的張揚，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計無新意、戶型設(shè)計一味追風(fēng)、市場運作模式無創(chuàng)新，2002年市場競爭將非常劇烈。廣告策劃手段單一　　過分依賴于報紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對于報紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點模糊、重點不突出。廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。戶型設(shè)計求大　　普通住宅戶型過大，造成總價過高，中低收入階層難以接受，是當(dāng)前多層住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。二、鄭州市房地產(chǎn)競爭環(huán)境分析（一）、競爭樓盤規(guī)劃設(shè)計特點分析　　注重營造外部環(huán)境提升小區(qū)檔次與品位　　建筑規(guī)劃設(shè)計逐步與世界接軌，不斷引進國內(nèi)、國際一流規(guī)劃設(shè)計院精心規(guī)劃，營造優(yōu)美居住環(huán)境　　園林綠化豐富多彩，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透　　道路交通簡潔、流暢（二）、戶型結(jié)構(gòu)特點分析　　康居大戶住宅已成市場主流　　內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、實用性強、人性化設(shè)計　　復(fù)式結(jié)構(gòu)市場反映良好（三）、業(yè)主特點分析　　外地人成為鄭州樓市重要購買力量　　（1） 為了吸引更多的人來鄭州安家落戶，政府已采用多種措施放寬“入戶”的條件，“購房入戶”政策更為外地購房者注入了“強心劑”?！　。?） 在不考慮供應(yīng)量的情況下，隨著城市人口的不斷增長，市場對不動產(chǎn)的需求必然會持續(xù)增長，顯然，積極的“入戶”政策對鄭州市的房地產(chǎn)市場是強有力的支撐?！　。?） 鄭州目前暫住人口80萬，平均每年約有11萬人進住鄭州。由于河南省內(nèi)除洛陽外的其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平與鄭州存在著較大的差距，可以預(yù)料，這種人口增長以及外地人鄭州購房的熱潮將會持續(xù)下去?！　。?）外地人購房比例在2001上半年已占總量的44%，較2000年增長了近10個百分點?！　。?）在鄭州市購房的外地人，收入一般較高，住宅檔次要求較高，是鄭州樓市中高檔住宅的重要消費群，置業(yè)傾向行政區(qū)和商貿(mào)區(qū)。本地購房者多為二次置業(yè)　　康居大戶型目前是市場主流，購房者多為二次置業(yè)。銀行按揭手續(xù)的簡化，使有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入較高，較穩(wěn)定，希望改善自己的生活的鄭州市民能夠從容不迫的選購自己滿意的商品房，二次置業(yè)者大多文化程度較高，追求生活質(zhì)量，注重生活品位，通常選擇中高檔次的商品房住宅。他們對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。安居房還有一定的市場　　收入不高、經(jīng)濟實力不是太好、對住房要求迫切的工薪階層及工作時間較短的青年人首選的是安居房，時尚PARTY的走俏充分的體現(xiàn)了這部分人群對住房的需求，時尚PARTY依靠美侖美央的樣板房、高超的營銷手段，一二期的銷售幾乎沒有太大阻力。裕利優(yōu)勝花園的60—80平米的安居房推出后，銷售良好，其戶型設(shè)計、房間位置都不太好。反映出購買安居住宅的目的是為了解決居住的問題，對環(huán)境、交通便利程度、價格較為注重，對規(guī)劃、戶型不是太看重。三、鄭州市房地產(chǎn)市場需求分析　　從經(jīng)濟學(xué)角度來講，影響消費者對商品消費的二大要素為購買欲望、支付能力。而作為影響房地產(chǎn)需求市場的基本因素?zé)o非是商品房的價格及購買群體的可支配收入。我們通過對鄭州商品住宅市場目前在銷樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需求市場的人群特點、需求特點、產(chǎn)品特點的分析，從而對鄭州市住房需求市場進行細致的研究。鄭州本地購房人群（1）、普通工薪階層　　購房目的主要是解決基本居住需要，多為一次置業(yè)，也有為改善居住條件而進行二次置業(yè)；　　經(jīng)濟能力：收入不高，經(jīng)濟實力有限，愿意接受按揭的付款方式；　　需求特點：能解決基本居住需要即可，要求工作與居住地點距離不太遠，　　產(chǎn)品特點：對環(huán)境、價格、配套設(shè)施較為注重，如果有面積較小、總價不高的中高檔商品房住宅也會考慮；　　樓盤：開元小區(qū)，錦隆陽光都市、風(fēng)和日麗（2）工作時間較短的青年人　　購買目的：首次置業(yè)，想離開父母，單獨生活；　　經(jīng)濟能力：工作時間不長，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，多選擇按揭方式；　　需求特點：過渡性購房，中低檔次即可；　　產(chǎn)品特點：注重環(huán)境、交通、規(guī)劃、地段、價格等因素，對戶型不是太看重；　　樓盤：時尚PARTY，開元小區(qū)、風(fēng)和日麗；（3）公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤空間人士，實力中等的私營業(yè)主，二次置業(yè)　　購房目的：追求生活質(zhì)量，注重生活品位，希望改善自己的生活條件，提高生活水平　　經(jīng)濟能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定；　　需求特點：選擇中高檔次的商品房住宅，為了顯示自己的顯赫尊崇也會選擇高檔商品房或者別墅，對復(fù)式住宅較為偏好　　產(chǎn)品特點：重視住宅居民的層次，對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重；注重對子女的教