【正文】 　　查看有無錯填之處并記錄。　　在項目地塊主出入口處（即沿河路）營造大型綠地廣場，與金水河相呼應(yīng)。高層實用率達83%84%左右，道路布局合理，內(nèi)部戶型設(shè)計充分考慮本地居民的居住習(xí)慣和使用行為，既尊重傳統(tǒng)觀念，又體現(xiàn)人文關(guān)懷?！　「邫n主題商業(yè)街：沿河路一側(cè)單獨布置兩層特色主題中高檔商鋪，與小區(qū)景觀相結(jié)合；以步行橋橫跨金水河，進而擴大商業(yè)街的影響面。項目可采用帶水景的中國傳統(tǒng)園林風(fēng)格，這樣符合高購買性人群中的愿望。　　深入人心的生態(tài)環(huán)保觀念　　A、遵從綠色、人文概念的主題，突出在花園中建小區(qū)的思想，充分利用小區(qū)大片的綠化面積，來塑造宜人的、生態(tài)的、綠色的小區(qū)環(huán)境?！　。?）在鄭州市購房的外地人，收入一般較高，住宅檔次要求較高，是鄭州樓市中高檔住宅的重要消費群，置業(yè)傾向行政區(qū)和商貿(mào)區(qū)。整體品質(zhì)有所提升，但進步不大　　隨著開發(fā)商的逐漸成熟，2001年鄭州住宅項目有了一些進步，如風(fēng)格的多樣化、對景觀設(shè)計的更加重視、戶型設(shè)計的更加合理，但其他風(fēng)險如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項目綜合品質(zhì)的重要因素。高端市場容量有限，超過4000元/平方米的商品住宅市場基本上是有價無市。一、鄭州市房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境（一）、市場概況　　隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化。屬于比較典型的都心區(qū)域。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民收入相對較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大，％，2001年有57％的客戶選擇金水區(qū)作為其居住投資的主要區(qū)域。房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強的產(chǎn)業(yè)，銘功路項目和鄭東新區(qū)具有很大的區(qū)域差異性，它們面對的客戶群不完全相同?！　。?） 鄭州目前暫住人口80萬，平均每年約有11萬人進住鄭州?！　∴嵵輾v史悠久，文物古跡繁多，是中華民族的發(fā)祥地之一，在3500年前就是商代的都城?！　?nèi)涵釋義三：院落——傳統(tǒng)文化的建筑　　在消費者定性調(diào)查和定量調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式仿古建筑被較多被訪者認可。　　1規(guī)劃設(shè)計中要提倡環(huán)保、節(jié)能理念?！　〉谌蠼M團組團概念和主題：小高層住宅（1315層）及小區(qū)中型組合式花園形成的半圍合式組團（靠近煤場北街南側(cè)）。以區(qū)別于周邊較混亂的環(huán)境，但同時又要設(shè)法引入外部的較好的自然資源（金水河與人民公園等）。　　6．超過配額限制的問卷視其質(zhì)量擇優(yōu)錄取?！　〔榭词欠穹蠈従硪蠡蝽椖恳笾械淖鲝U標準并記錄?！　?nèi)部空間圍繞“生態(tài)院落”構(gòu)思展開，同時結(jié)合組團內(nèi)綠化，充分提高住宅均好性，做到戶戶有景。與中央廣場有機結(jié)合，每戶均有私家園林（獨立的屋頂花園或地面花園），多層實用率達到88%90%左右，半圍合式設(shè)計，這是“中原院落”產(chǎn)品概念的點晴之作?？捎^人民公園和金水河，組團式布局。規(guī)劃小區(qū)的時候必須把內(nèi)部分劃成幾個彼此相互關(guān)聯(lián)的組團。（二）、地塊優(yōu)劣勢的分析　　本項目地塊的條件較為復(fù)雜，其地塊優(yōu)勢和劣勢都很強。他們對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。各樓盤擠占高檔市場　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場供應(yīng)量是否能被市場接受，尚需時間來檢驗。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計人口150萬人，規(guī)模超過了目前鄭州市區(qū)的面積（133平方公里）。市場投放快速增長，金水區(qū)占一半之多　　從2001年市場投放情況來看，全年批準各類商品房預(yù)售項目139個，％％。項目地塊東側(cè)煤廠北路以東及以南區(qū)域的居民住宅，金水河對岸的城市建成區(qū)均屬于舊城市區(qū)域，形象比較低檔，整體表象非常破舊。從地理位置比較來看，西部與南部樓市的價格普遍較低，多層售價一般1700元/平方米左右，小高層和高層售價為2500元/平方米以下，其中西部的風(fēng)和日麗、開元新城的多層均價僅為15001600元/平方米；而北部北環(huán)附近的樓價通常1800元/平方米（多層），北環(huán)以內(nèi)售價一般都在2000元/平方米左右（多層）?？梢灶A(yù)計在未來十年內(nèi)鄭東新區(qū)的建設(shè)將對整個鄭州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。戶型設(shè)計求大　　普通住宅戶型過大，造成總價過高，中低收入階層難以接受，是當(dāng)前多層住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。鄭州本地購房人群（1）、普通工薪階層　　購房目的主要是解決基本居住需要，多為一次置業(yè)，也有為改善居住條件而進行二次置業(yè)；　　經(jīng)濟能力：收入不高，經(jīng)濟實力有限，愿意接受按揭的付款方式；　　需求特點：能解決基本居住需要即可，要求工作與居住地點距離不太遠，　　產(chǎn)品特點：對環(huán)境、價格、配套設(shè)施較為注重，如果有面積較小、總價不高的中高檔商品房住宅也會考慮；　　樓盤：開元小區(qū)，錦隆陽光都市、風(fēng)和日麗（2）工作時間較短的青年人　　購買目的：首次置業(yè)，想離開父母，單獨生活；　　經(jīng)濟能力：工作時間不長，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，多選擇按揭方式；　　需求特點：過渡性購房，中低檔次即可；　　產(chǎn)品特點：注重環(huán)境、交通、規(guī)劃、地段、價格等因素，對戶型不是太看重；　　樓盤：時尚PARTY，開元小區(qū)、風(fēng)和日麗；（3）公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤空間人士，實力中等的私營業(yè)主，二次置業(yè)　　購房目的：追求生活質(zhì)量，注重生活品位，希望改善自己的生活條件，提高生活水平　　經(jīng)濟能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定；　　需求特點：選擇中高檔次的商品房住宅，為了顯示自己的顯赫尊崇也會選擇高檔商品房或者別墅，對復(fù)式住宅較為偏好　　產(chǎn)品特點：重視住宅居民的層次，對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重；注重對子女的教育，會選擇名校附近的中等檔次物業(yè)；　　樓盤：清華園、錦江國際花園、亞新美好人家、裕利優(yōu)勝花園、鑫苑名家；（4）實力較強的私營業(yè)主、個體戶二次置業(yè)，追求較高生活享受；　　經(jīng)濟能力：有較強的經(jīng)濟實力，收入較高且穩(wěn)定；　　需求特點：通常會選擇高檔商品房或者別墅，也會購買面積較大的復(fù)式住宅；　　產(chǎn)品特點：比較重視物業(yè)品牌（發(fā)展商的知名度）、售后服務(wù)（包括物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施等），對房屋的質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境、整體的規(guī)劃、交通狀況也比較關(guān)注；　　樓盤：建業(yè)城市花園、家和萬世、未來花園、天下城、中房文博花園；外地購房人群（1）近幾年畢業(yè)留鄭工作的年輕人　　購房目的：為自己解決基本的居住需要　　經(jīng)濟能力：經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，通常會選擇按揭的付款方式；　　需求特點：會選擇一個過渡的中低檔次居所，或者在父母的幫助