【正文】 本 111 項目之和 13 銷售收入 14 主樓 15 車庫 1680 16 稅前利潤 13 項 12 項 17 所得稅 16 項 25% 18 稅后利潤 16 項 17 項 六、 經(jīng)濟評價 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益評價 現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計（萬元） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 現(xiàn)金流入 售房收入 自營收入 其他收入 回收回定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 1680 420 588 672 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3000 1000 30 1000 1000 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)值 =— P+F(P/F,i,n)=3951 內(nèi)部收益率 =% 投資回收期 = 當凈收益一 定時，投資額大的方案，其 IRR 值必定會小，所以， IRR 法在一定程度上起著控制投資的作用。 36425+360+= 萬元 ② 前期工程費 ：包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水土地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用支出。 營銷策略：第一輪預(yù)售定在五月，春暖花開氣溫回升，再者端午節(jié)的臨近，使這個時期充滿生機與活力。 形象定位 口號：碧瓦藍天給您一個不用裸婚的理由。也許是在校即將畢業(yè)的計劃五年內(nèi)買房的學生、或者是剛畢業(yè)步入社會不久有穩(wěn)定卻不高的收入的年輕人、又可能是參加了幾年工作一直租房或者住單位房但有購房計劃的群體。從我們的調(diào)查報告來看，大多數(shù)人還是保持著傳統(tǒng)的觀念，顯而易見的是 81150 ㎡的戶型是大部分人的理想型。受 “新國五條 ”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的 “藍海 ”。長期來看，市場還將維持供需兩旺的態(tài)勢。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌 172 宗，土地面積 萬㎡；住宅用地掛牌 36 宗，土地面積 萬㎡；工業(yè)用地 132 宗，土地面積 萬㎡。從供銷情況來看， 19 月套數(shù)供銷比為 :1，供銷比達到正常水平；從各套型來看， 6090 ㎡套型銷售旺盛，供應(yīng)趨緊， 144 ㎡以上套型 供應(yīng)略有富余。各面積子市場指數(shù)均上升， 120144 ㎡子市場指數(shù)漲幅較大，月均增長 點；各板塊子市場中，河西板塊指數(shù)漲幅略大，月均增長 點，東城板塊 、中心板塊指數(shù)小幅下降。 教育領(lǐng)航城東，文化底蘊深厚 ： 百年大計，教育為先。 周邊環(huán)境： 主舵 一 河一灣 碧瓦藍天 周邊配套： 超市 ： 大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市 。這塊地價格便宜，位于長沙東郊位置，但環(huán)境優(yōu)美，寧靜、與世無爭，附近也有中低端的娛樂休閑設(shè)施。掌握好時機，以便宜的地價買下土地。 八、 結(jié)論與建議 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 四、 項目投資估算 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 各項經(jīng)濟指標 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 二 、 20xx 年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析 .......... 錯誤 !未定義書簽。 五、項目收入的估算 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 九、附錄 附錄一： 市場調(diào)查問卷 ............................... 錯誤 !未定義書簽。土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切的聯(lián)系。美中不足的是交通不太便利，只有 168 可以直達，并且周圍沒有大型商場，也會給生活造成一定的影響。 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 。漫步風光帶 ： 瀏陽河，長沙的母親河，千年流淌，靜水流深。書香門第為教育機構(gòu)環(huán)繞左右。房價漲幅降低、政策推動、市場回升等因素使得我市房地產(chǎn)市場健康度達到了近幾年的最高水平，雖有偶然因素，但也見證了我市房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，預(yù)計在國內(nèi)金融形勢好轉(zhuǎn)及房產(chǎn)政策不變的前提下，全年健康測度指數(shù)仍將維持在標準健康以上水平。 19 月供銷主力套型仍是 90120 ㎡套型，供銷量均占各自總量的 31%以上。全市土地實際成交 300 宗，同比減少 8宗；成交面積 萬㎡，總金額 4291103 萬元， 同比分別增長 %、 %；綜合地價水平值 3209 元 /㎡，同比增長 %?？v觀下半年房地產(chǎn)走勢，在沒有太大的政策調(diào)控下，開發(fā)商將以平推、回現(xiàn)、小步快跑的政策為主，主要基于兩點： 目前長沙市場可售商品住宅達 萬平米，庫存壓力大，而剛需群體的購買力比較有限。 三、 市場調(diào)查與項目規(guī)劃 市場調(diào)查報告統(tǒng)計 根據(jù)掛牌土地的選擇范圍，本組的市場調(diào)查報告分三個方向：星沙、東站 農(nóng)大、市區(qū)。 最 后便是大家最關(guān)心的 —— 價格。他們希望有一個安定的居所，不想寄人籬下更不想住在不屬于自己的房子里。 碧瓦藍天，精致您的生活，美麗一個時代。據(jù)往年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，五月也是房價回暖的季節(jié)。經(jīng)綜合估算，按每平方 米建筑面積約 350 元 /㎡ ，則為： 157752 ㎡ 350 元 /㎡ = 萬元 ③ 房屋開發(fā)費 ：“房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。在此項目中，因其 NPV0 且 IRR6%，所以該項目在經(jīng)濟上可以接受。 該其優(yōu)點是：周邊環(huán)境與配套設(shè)施佳，戶型與樓棟選擇性多。 此 由于房地產(chǎn)項目具有投資大，風險高的特點，房地產(chǎn)商在投資 開發(fā)房地產(chǎn)前必須要對其在經(jīng)濟上進行可行性研究，而財務(wù)評價是經(jīng)濟可行性研究的重要組成部分。 七、 不確定性分析 盈虧平衡分析法 生產(chǎn)數(shù)量 Q 每棟樓的占地面積 6930 ㎡ 年固定成本 CF 不隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化的費用 萬元 單價 P 收入 /產(chǎn)量 萬元 單位變動成本 CV 年變動成本 /產(chǎn)量 萬元 盈虧平衡點 Q0= tCvP ??Cf ≈4233 經(jīng)營安全率 η =QdQoQd?≈% 當 η 25%時，看哈風險能力強，證 明此項目可行。本研究結(jié)合長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和本項目的特點，采用單元估算法，所開發(fā)的項目為 帶地下室的框架高層住宅 ，造價按每平方米 1700 元計算，則為： 155460 ㎡ 1700 元 / ㎡ = 萬元 ④ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ：包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按建筑安裝成本 的15%估算，則為： 萬元 15%= 萬元 ⑤ 公共配套設(shè)施費用 ：包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方