【導讀】其在很大程度上是土地在增值。掌握好時機，以便宜的地價買下土地。小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切的聯(lián)系。拍的土地，然后對比價格、環(huán)境與數(shù)據(jù)分析結果，選取一塊性價比較高的土地來競拍。晏家村地36425360萬7014600萬≦。這塊地價格便宜，位于長沙東郊位置，但環(huán)境優(yōu)美，寧靜、與世無爭，附近也有。大型商場，也會給生活造成一定的影響。區(qū)，與瀏陽河相隔不遠，空氣比較清新。周圍一公里范圍內大型超市、酒店、學校、加油。站、飯店、醫(yī)療診所、農貿市場樣樣具備。因其與東站為鄰，去市區(qū)、西南北站、火車站、路、103路等十多路公交線路；地鐵2A號線；汽車東站。幼兒園等，為業(yè)主提供尊貴服務，使生活更加便利，更彰顯尊貴身份和地位。

　　

【正文】 672 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產品投資 經營資金 自營部分經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3000 1000 30 1000 1000 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)值 =— P+F(P/F,i,n)=3951 內部收益率 =% 投資回收期 = 當凈收益一 定時，投資額大的方案，其 IRR 值必定會小，所以， IRR 法在一定程度上起著控制投資的作用。在此項目中，因其 NPV0 且 IRR6%，所以該項目在經濟上可以接受。 靜態(tài)投資回收期評價 F=P(1+i)n =P(1+)^4 P= 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 + 靜態(tài)投資回收期 =累計現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+當年的凈現(xiàn)金流量 絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量的 =4— 1＋≈ 年 項目的投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風險能力越好，該項目 靜態(tài)投資回收期小于行業(yè)基準投資回收期，表明此項目是 可以接受的。 七、 不確定性分析 盈虧平衡分析法 生產數(shù)量 Q 每棟樓的占地面積 6930 ㎡ 年固定成本 CF 不隨產品產量變化的費用 萬元 單價 P 收入 /產量 萬元 單位變動成本 CV 年變動成本 /產量 萬元 盈虧平衡點 Q0= tCvP ??Cf ≈4233 經營安全率 η =QdQoQd?≈% 當 η 25%時，看哈風險能力強，證 明此項目可行。 敏感性分析 將開發(fā)產品投資、售房價格與預售回籠進度等因素作為不確定因素進行敏感性分析，分析結果標明開發(fā)產品投資對預售房價格項目的效益最為敏感。 序號 項目 變動幅度 全部投資（所得稅前） 內部收益率 /% 凈現(xiàn)值 /萬元 0 基本方案 3951 1 開發(fā)產品投資 +10% 10% 5325 2 售房價格 +10% 10% 3 預售款回籠進度 +10% 10% 八、 結論與建議 根據(jù) 20xx 年長沙市房地產市場發(fā)展總結與市場調查報告，可以明顯感受到長沙的房價在未來的幾年里會穩(wěn)步上升， 長沙房地產發(fā)展相對于居民的可支配收入水平來說過快，真正需要房屋居住的年輕人無房可住，有房住的人有幾套房，高檔小區(qū)房子空置率較高，希望政府為真正需要住房的居民多提供一些優(yōu)惠政策，社會也為年輕人多給與一些關注，真正使改革發(fā)展的成果為社會全民所享，等等。 不過作為房地產開發(fā)商，我們會看到 雖然老百姓對房價的上漲有強烈的 抵抗趨勢但也無可奈何，并且也不能打消他們對房子的購買欲。所以對于房地產企業(yè)來看，最好的做法是在價格上漲的情況下，盡量提高產品的性價比，比如打造小區(qū)內部設施，可以在內部建立起自營項目，如開創(chuàng)內部健身房、小區(qū)特色茶館、乒乓球或臺球館、兒童娛樂設施等等。讓人們住進來感到舒適、溫馨，做到能讓消費者主動掏錢來搶房為最佳。 該其優(yōu)點是：周邊環(huán)境與配套設施佳，戶型與樓棟選擇性多。 不足的地方是：投資大，風險相對較大，價格偏高，項目銷售方案有待加強。 此 由于房地產項目具有投資大，風險高的特點，房地產商在投資 開發(fā)房地產前必須要對其在經濟上進行可行性研究，而財務評價是經濟可行性研究的重要組成部分。 通過 房地產市場調研，我收集了相關的資料和數(shù)據(jù)，采用現(xiàn)金流量分析、靜態(tài)和動態(tài)獲利性分析以及財務報表分析等方法對本項目進行了財務分析，最后得出分析結果，表明該項目在經濟上是可行的 ，并且 具有較大的潛力，相信在完善銷售方案后會帶來更大的收益。 九、附錄 附一： 湖南農業(yè)大學東方科技學院課程設計 ————房地產市場需求調查問卷 男 女 請問您的職業(yè)是？ 老師 務農 公務員 個體戶 公司職員 退休人員 自由職業(yè) 請問您屬于哪個年齡階段？ 25 歲以下 26到 35 歲 36到 45 歲 45到 55 歲 55歲以上 您現(xiàn)在居住的房子是？ 宿舍 單位房 安置房 租的房子 買的房子 您是否打算買房？ 沒打算 兩年內買房 25 年內買房 510 年內買房 您理想的居住面積是？ 50 ㎡以內 5180㎡ 81100 ㎡ 101150 ㎡ 150 ㎡以上 您的理想居住地區(qū)是？ 芙蓉區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 星沙 您的理想住宅類型是？ 小高層 多層（ 6 層以下） 底層（ 13層聯(lián)排或別墅） 若您考慮購房，您的購房目的是？ 結婚 投資 改善居住條件 方便子女讀書 給父母養(yǎng)老 其他 若您考慮購房，您會優(yōu)先考慮？ 價錢 面積 交通設施 配套設施 物業(yè)管理 地理位置 請問您的家庭月收入大概是？ 3000 元以內 30006000 元 600010000 元 10000 元以上 1 您能接受的房價是？ ≦ 4000/㎡ 40006000/㎡ 60008000/㎡ ≧ 8000/㎡ 1 您希望小區(qū)的配套設施有哪些？ 學校 醫(yī)院 超市 商場 公園 運動場 美容美發(fā) 休閑娛樂 1 面對現(xiàn)在長沙的房地產業(yè)發(fā)展情況，您有何建議或者想說的話？ 附二： 樓盤調查表 樓宇名稱 調查日期 容積率 綠化率 配套設施 樓層差 最高 ____最低 _____平均 ____ 朝向差 最高 ____最低 ____平均 ____ 起價 最高價 折實均價 開 發(fā)商、承建商、設計者和代理商 客戶群及 購買戶型 各戶型、 各樓層 銷售狀況 現(xiàn)場售賣 情況 戶型 所在樓 棟 所在樓 層 銷售率 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 復式房 平均銷售率 強勢賣點 不足之處 備 注