關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究總結(jié)-資料下載頁(yè)
2025-06-25 00:59本頁(yè)面
【正文】 20分析步驟：1. 選取期初投資,價(jià)格(租賃收入)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素. 2. 選取凈現(xiàn)值(FNPV)指標(biāo)為評(píng)價(jià)指標(biāo) 3. 計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo),則FNPV＝﹣2000＋(600－350) (P/A, i, n) ＝﹣2000＋(600－350) (P/A,10%,20) ＝﹣2000＋250 ＝(萬(wàn)元)式中，（P/A，i, n）為等額系列年金求現(xiàn)值系數(shù)，可以通過(guò)查復(fù)利系數(shù)表取得；P/A為已知年金求現(xiàn)值；i為折現(xiàn)率，n為計(jì)息期數(shù)。 4. 確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20%,并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)值,根據(jù)期初投資、租賃收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的變動(dòng)計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)分別如下： 期初投資的敏感性分析期初投資變動(dòng)幅度 ﹣20% ﹣10% 0 +10% +20% FNPV ﹣ － . 租賃收入的敏感性分析租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% FNPV 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% FNPV FNPV價(jià)格(租賃收入) 變化幅度(10%) 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 期初投資 敏感曲線(xiàn)圖 5. 排序確定敏感性因素分別為：價(jià)格（租賃收入）＞經(jīng)營(yíng)費(fèi)用＞期初投資 6． 提出控制方案，由于價(jià)格是最敏感因素，因此首先應(yīng)控制好價(jià)格，應(yīng)考慮如何在較少增加期投資的前題下較大提高租賃價(jià)格或者降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用使整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。 例題：臨界點(diǎn)分析中的盈虧平衡點(diǎn)（見(jiàn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》66頁(yè)） 盈虧平衡點(diǎn)，又稱(chēng)保本點(diǎn)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的指標(biāo)，包括盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量、盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額，某房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元/m,單位變動(dòng)成本為2200元/m,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)固定成本為6800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地面積10000m,容積率為5，商品房得房率為80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量。由題意可得：Q＝（Q為盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量，F(xiàn)為固定成本，P為銷(xiāo)售價(jià)格，Vc為單位變動(dòng)成本）則Q＝＝20000（m）第五章 基本報(bào)表及輔助報(bào)表 本章見(jiàn)附表 第六章 投資可行性研究報(bào)告書(shū)組成本章屬于總結(jié)性章節(jié)，前面各章節(jié)的經(jīng)濟(jì)分析僅為本章一部分。（一）項(xiàng)目概況1． 開(kāi)發(fā)單位介紹2． 項(xiàng)目背景（取得“五證”情況，是否屬于市重點(diǎn)項(xiàng)目）3． 地理位置及現(xiàn)狀4． 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容5． 配套市政設(shè)施情況6． 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）投資環(huán)境及市場(chǎng)分析1． 投資環(huán)境分析（從全國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析著手）2． 市場(chǎng)分析（此節(jié)屬于重點(diǎn)） ,可出具竟?fàn)帢菢俏恢眉皟r(jià)格表,還可出具竟?fàn)帢潜P(pán)戶(hù)面積及樓盤(pán)特點(diǎn)分析表. 3. 項(xiàng)目竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)分析(可針對(duì)不同項(xiàng)目有不同的劃分) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 綠化優(yōu)勢(shì)(三)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 1. 建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 . (規(guī)委批準(zhǔn)) . (即要達(dá)到的國(guó)家及個(gè)人目標(biāo)) 2. 進(jìn)度安排. 可出具進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表格(四)投資分析1. 成本分析,可出具項(xiàng)目投資估算表格2. 收益分析 銷(xiāo)售單價(jià)確定 銷(xiāo)售分期比例的確定,可出具相關(guān)表格,如銷(xiāo)售計(jì)劃表 銷(xiāo)售總收入總結(jié) 資金投入及使用計(jì)劃. 可出具相關(guān)表格,如投資計(jì)劃及資金籌措表 利潤(rùn)計(jì)算. 可出具相關(guān)表格 收益評(píng)價(jià)指標(biāo),如內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率，可有相關(guān)表3． 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 盈虧平衡分析(即臨界點(diǎn)分析)(五)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià)總結(jié)2. 社會(huì)效益評(píng)價(jià)3. 環(huán)境效益評(píng)價(jià) 27 /
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