【正文】 中采取預(yù)售、預(yù)租這兩種銷售方式，一方面可以把價格下降、租金下降帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給客戶、承租人；另一方面，把物業(yè)空置帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給客戶、承租人。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者回收物業(yè)的使用權(quán)。這可以為投資者籌集大量的資金，而且能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險。(2) 購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移。保險是以繳納保險費(fèi)為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。但由于并非所有的風(fēng)險都可以保險，例如國內(nèi)的房地產(chǎn)項目險種仍主要集中于項目建設(shè)階段的工程保險。因而在實(shí)施過程中，保險總是與風(fēng)險控制和風(fēng)險保留等策略有著密切的聯(lián)系。(3) 項目資金證券化轉(zhuǎn)移。項目資金證券化是指將房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。將一部分投資收益連同財務(wù)責(zé)任，風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人的風(fēng)險轉(zhuǎn)移形式。 風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：(1) 風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其它風(fēng)險管理措施。(2) 被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險； (3) 風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方(風(fēng)險接受方)之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；風(fēng)險分散房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對投資產(chǎn)生影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟(jì)增長率、人均收入、儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險分散方式。它要求合作者對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行共同投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢來避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)的政策優(yōu)惠。風(fēng)險組合 風(fēng)險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。我們經(jīng)常將其通俗地形容為“不要將雞蛋放在同一籃子里”。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。投資高檔寫字樓，收益高，同時風(fēng)險相對也高；投資住宅樓回報率低，風(fēng)險相對也低。如果將資金分散地投入不同的項目，整體投資風(fēng)險就會得到分散。 房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則對各種不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)搭配以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基本上回報率較高，回報率低的投資基本上相對風(fēng)險要低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)，這樣整體投資風(fēng)險就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)地確定投入不同類型房地產(chǎn)的合理資金比例以及相同風(fēng)險條件下如何確定不同組合類型的開發(fā)規(guī)模。 房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合就是指將房地產(chǎn)市場按照投資環(huán)境、物業(yè)形態(tài)、使用用途、消費(fèi)層次和流動形式等因素，通過分析各種類別房地產(chǎn)投資的風(fēng)險與收益的關(guān)系以及在同一市場條件下各類房地產(chǎn)的相關(guān)性，針對各個不同房地產(chǎn)類型的需求差異加以區(qū)別，評價和選擇兩個或多個不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品或經(jīng)營方式進(jìn)行開發(fā)投資的過程。房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，作為房地產(chǎn)企業(yè)分散投資風(fēng)險和適應(yīng)市場競爭的有效途徑和手段，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資發(fā)展的方向和前途。當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費(fèi)用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風(fēng)險的方法。風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。風(fēng)險自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險和自我保險風(fēng)險。(1)自我承擔(dān)風(fēng)險自我承擔(dān)風(fēng)險是指當(dāng)某些風(fēng)險不可避免或因該風(fēng)險可能獲得較大的利潤時，企業(yè)本身將這種風(fēng)險保留下來，自己承擔(dān)風(fēng)險所致的損失。在實(shí)踐中，它有主動自留和被動自留之分。主動自留是通過風(fēng)險分析，明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失，對多種預(yù)計處置方式的優(yōu)劣了解之后，投資者主動選擇風(fēng)險自留措施，同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。被動自留是在風(fēng)險變動帶來損失之后，被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險處置方法，這往往會帶來嚴(yán)重的財務(wù)后果。(2)自我保險風(fēng)險自我保險風(fēng)險是企業(yè)本身通過預(yù)測其風(fēng)險損失發(fā)生的概率與程度，并根據(jù)企業(yè)自身的財務(wù)能力預(yù)先提取基金，以彌補(bǔ)風(fēng)險所致?lián)p失的積極性自我承擔(dān)。自我保險風(fēng)險是主動自留的一種特例，它一般用來處理那些損失較大的房地產(chǎn)風(fēng)險，通常是根據(jù)對未來風(fēng)險損失的預(yù)算，采取定期攤付和長期積累的方式在企業(yè)內(nèi)部建立起風(fēng)險損失基金，用以補(bǔ)償這些風(fēng)險所帶來的損失。如果風(fēng)險自留費(fèi)用低于保險公司所收取的費(fèi)用、期望值損失低于保險人的估計、費(fèi)用和損失支付分布于很長的時間里，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會成本、內(nèi)部服務(wù)或非保險人服務(wù)優(yōu)良等情形，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)商就可以選擇風(fēng)險自留。第六章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究，我國起步更晚。過去我國的房屋建設(shè)以福利分配為主，理論上講是一種低風(fēng)險甚至無風(fēng)險建設(shè)投資，致使風(fēng)險的理論研究工作十分緩慢。各行業(yè)投資風(fēng)險的研究散見于各類投資管理研究中。和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)業(yè)僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還存在很多的問題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風(fēng)險投資，不重視市場調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)和簡單的計算就進(jìn)行決策，再加上某些不利客觀因素的影響，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。2007年的美國次級債危機(jī)席卷全球，雖然這次危機(jī)只對我國商業(yè)銀行產(chǎn)生了有限的影響，但為我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了警鐘。一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，這會對房地產(chǎn)市場、乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。美國次級抵押貸款危機(jī)提醒我們，越是在市場繁榮的時期，我們越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險控制和監(jiān)管。近年來，有許多人開始對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險進(jìn)行分析和評價，形成不少的研究成果： 匡建超，陳小花(2006)利用改進(jìn)的遺傳算法來研究房地產(chǎn)項目投資中的風(fēng)險，將房地產(chǎn)風(fēng)險量化，進(jìn)行風(fēng)險評價，李霞、張本梁(2006)，施金亮，唐艷琳(2007)提出層次分析法評估風(fēng)險，尹中曉、韓彥峰(2004)，王玉蘭 (2007)，劉瀟(2008)采用模糊綜合評價方法評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險；鄭振龍(2003)，余睿武等(2005)通過標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)分別分析了財務(wù)杠桿的絕對風(fēng)險和相對風(fēng)險，并討論了如何利用風(fēng)險價值方法來管理財務(wù)杠桿風(fēng)險。李啟明(1995)利用灰色馬爾科夫預(yù)測法在擬開發(fā)項目可行性研究階段，借助科學(xué)的預(yù)測技術(shù)和方法對開發(fā)項目的投資規(guī)模、成本、市場銷售等不確定性因素的變化趨勢和規(guī)律做出分析和判斷，從而為房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價提供依據(jù)?？傮w來講，目前我國的投資風(fēng)險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險分析還比較表面化，決策失誤大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項目操作中，由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國的具體國情和房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與決策理論。我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為：(l)在信息決策方面：決策系統(tǒng)的信息極不完備。(2)在市場分析方面：對市場供需情況了解不清。因此，研究適合我國房地產(chǎn)實(shí)際情況的較為準(zhǔn)確的定量和定性的風(fēng)險分析方法，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義，也是目前我國房地產(chǎn)界研究的熱點(diǎn)問題之一。在西方發(fā)達(dá)國家，系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的研究較少，但局部投資風(fēng)險研究卻開戰(zhàn)較早。特別是近二三十年來，風(fēng)險研究已經(jīng)發(fā)展成為一門獨(dú)立的學(xué)科。國外學(xué)者將風(fēng)險研究應(yīng)用于房地產(chǎn)投資是從20世紀(jì)30年代開始的，當(dāng)時美國一些學(xué)者對房地產(chǎn)建設(shè)和使用過程中的風(fēng)險管理進(jìn)行了探索。目前關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究主要有兩種理論：(1)房地產(chǎn)周期波動理論。代表人物是美國房地產(chǎn)專家 (1982)等人，他們進(jìn)行深入研究后，指出房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)，為此將房地產(chǎn)周期分為5個階段：復(fù)蘇階段、發(fā)展階段、繁榮階段、蕭條階段。這一理論得到了西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的實(shí)證。(2)房地產(chǎn)泡沫理論。wong(2001)以泰國房地產(chǎn)泡沫為背景發(fā)展了一個動態(tài)模型，展示了在經(jīng)濟(jì)過熱、國際資本大量流入的情況下，房地產(chǎn)商對市場的過度樂觀預(yù)期以及居民預(yù)期之間的相互作用產(chǎn)生的“群體行為”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機(jī)制。有人認(rèn)為在房地產(chǎn)市場中“所有的泡沫都有一個共同點(diǎn)，即都是由銀行融資的”。還有人認(rèn)為，資產(chǎn)價格與信貸數(shù)量相關(guān)，資產(chǎn)回報的不確定性將導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而人們對未來信貸擴(kuò)張的預(yù)期以及信貸擴(kuò)張程度的不確定性將提高泡沫的嚴(yán)重程度。隨后，管理的方法引進(jìn)了研究領(lǐng)域，創(chuàng)建了工程——管理科學(xué)方法?，F(xiàn)代數(shù)學(xué)和計算機(jī)技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險的研究提供了大量的模型技術(shù)，如： 敏感性分析、決策樹、多目標(biāo)決策樹模型、蒙特卡羅模擬、KEPT(計劃評審技術(shù))等。由于利用先進(jìn)的計算技術(shù)，從而避免了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，在實(shí)踐中的應(yīng)用越來越廣。在美國、日本、香港等國家和地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個市場發(fā)展完善的傳統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)，無論是在私人企業(yè)還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或政府機(jī)構(gòu)，均有從事房地產(chǎn)市場分析、估價和咨詢管理公司，這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)運(yùn)用精確的經(jīng)濟(jì)分析(風(fēng)險分析)手段，采用數(shù)量分析方法，為房地產(chǎn)投資者預(yù)測和評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險，幫助房地產(chǎn)投資者進(jìn)行風(fēng)險決策，使其避免因決策失誤等造成的風(fēng)險損失?？梢姡瑖庠谕顿Y風(fēng)險方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達(dá)到了一個較高的水平。第七章 總結(jié)與展望隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動力，并且有著極其誘人的巨額利潤?？墒牵康禺a(chǎn)投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風(fēng)險。對于我國，房地產(chǎn)開發(fā)正處于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)生劇烈變化的過程中，風(fēng)險更是不可避免。收益和風(fēng)險并存，開發(fā)商需要在矛盾中尋求最佳的風(fēng)險和收益的平衡點(diǎn)。本文在充分認(rèn)識到房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析重要意義的前提之下查閱了大量文獻(xiàn)，在對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價方法深入研究的基礎(chǔ)之上，在各個評價方法之后相應(yīng)的舉出實(shí)例來給人更加直觀的參考，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和使用價值。本文研究課題的獨(dú)特之處在于:（1）全面分析了房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及投資風(fēng)險的特點(diǎn)，一層一層的進(jìn)行深入研究。（2） 全面、科學(xué)地分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素。本文一改以往對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險影響因素分析的片面性和單一性，進(jìn)行了比較科學(xué)、全面地分析，客觀、實(shí)際地考慮了影響房地產(chǎn)投資的各類風(fēng)險因素，并從自然、經(jīng)濟(jì)、政治、政策、技術(shù)、社會等五個方面系統(tǒng)地分析了影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的眾多因素，同時對這些因素進(jìn)行更進(jìn)一層次的分析，詳細(xì)論述了各個方面具體的影響因素，為后面的風(fēng)險評估奠定了基礎(chǔ)。（3）本文重點(diǎn)分析了現(xiàn)行的風(fēng)險評價方法：調(diào)查和專家打分法、敏感性分析法、盈虧平衡分析法，并相應(yīng)的舉出各個方法在解決實(shí)際問題中的實(shí)例，并比較了現(xiàn)行評價方法的特點(diǎn)與不足。隨著我國加入WTO以后，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步規(guī)范化、市場化，市場的競爭也將更加激烈，市場的風(fēng)險性就更加大。要在這個高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就必須要對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究并加強(qiáng)風(fēng)險的管理。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有企業(yè)應(yīng)努力更新管理觀念，引進(jìn)科學(xué)決策方法，面向市場和消費(fèi)者，切實(shí)提高企業(yè)自身能力和素質(zhì)，提高開發(fā)項目的綜合經(jīng)濟(jì)效益。同時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)呢斦鹑谑侄慰刂瀑Y金的流向，進(jìn)一步規(guī)范和簡化現(xiàn)有房地產(chǎn)市場中名目繁多，各地不一的稅費(fèi)，適當(dāng)降低部分普通住宅開發(fā)用地的地價，合理調(diào)整商品房價格構(gòu)成，通過多種合理的可能渠道，切實(shí)降低房價，提高市場的有效需求。而科學(xué)有效的房地產(chǎn)風(fēng)險分析將會對投資產(chǎn)生有益的作用，也會促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃的發(fā)展。參考文獻(xiàn)致謝本論文是在我的指導(dǎo)老師王靜老師的悉心指導(dǎo)下完成的，從論文的構(gòu)思選題、搜集資料、完成初稿、到最后的定稿，王老師給了我很多的啟迪、指導(dǎo)和幫助，給我提出了大量寶貴的意見和建議?？偟膩碚f，本論文的完成，傾注了王老師大量的心血和時間，在此謹(jǐn)向王老師表示深深的感謝！值此論文完成之際，真誠的祝福王老師身體健康、萬事如意、全家幸福！感謝沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院諸位老師對我學(xué)習(xí)上的指導(dǎo)和幫助，感謝答辯委員會的各位老師給予本文的審閱和指正，在我漫長的人生之路上，你們的教誨，將是我行囊里永遠(yuǎn)的珍藏!感謝我的家人，你們的鼓勵和支持是我順利完成學(xué)業(yè)和論文的堅強(qiáng)后盾！再次感謝所有關(guān)心、支持和幫助過我的老師，親人、同學(xué)和朋友們！最后，向參加論文評審、答辯的專家和老師們表示衷心的感謝和崇高的敬意！34 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