房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)-資料下載頁
2025-02-13 05:52本頁面
【正文】 、償債備付率 (DCR) 含義： 項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)付還本付息金額的比率。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :表示項(xiàng)目可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的該指標(biāo)值應(yīng)該大于 。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院資產(chǎn)負(fù)債率 含義： 項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬于長期償債能力指標(biāo)。反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借款來籌集的。它可以衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力較差。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院流動(dòng)比率 含義： 反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :流動(dòng)比率越高，運(yùn)營資本 (即流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額 )越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院速動(dòng)比率 含義： 反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :該指標(biāo)屬于短期償債能力指標(biāo)，它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 例 4： 從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為 5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2500萬元和 1250萬元，存貨為1500萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院解：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 5： p160? 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響 P60經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 6： p158經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 某投資者以 10000元每平方米的價(jià)格購買了建筑面積為 27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)投資者在購買該官字樓的過程 中，又支付了相當(dāng)于購買價(jià)格 4%的契稅、 %的手續(xù)費(fèi)、 %的律師費(fèi)用和 %的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià) 30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資源共享本金支付。相當(dāng)于樓價(jià) 70%的購買投資來自期限為15年，固定利率為 %，按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院假設(shè)在該寫樓的經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元每平方米，前三年的出租率分別為 65%， 75%和85%,從第 4年開始出租率達(dá)到 95%且在此后的出租經(jīng)營營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的 28%。如果購買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均姓在年末 ,整個(gè)出租經(jīng)營期為 48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為別為 10%和 14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該項(xiàng)目的可行性。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院年份 0 1 2 3 4－ 15 16－ 48年租金收入 年運(yùn)營成本 年凈經(jīng)營收入 全部投資 28431全部投資凈現(xiàn)金流量28431 FNPV FIRR %經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 7： p151?某房增開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格獲得宗占地面積為 4000平方米的土地 50年的使用權(quán) ,建筑容積率為 ,建筑覆蓋率為 60%,樓高 14層 ,1至 4層建筑面積均相等 ,5至 14層為塔樓 (均為標(biāo)準(zhǔn)層 ),建造成本為 3500元每平方米 ,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%,行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元 ,管理費(fèi)為土地成本 ,建造成本 ,專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %,市場推廣費(fèi) ,銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別是為銷售收入的 %,%和 %,預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12023元 /平方米 .項(xiàng)目開發(fā)周期為 3年 ,建設(shè)期為 2年 ,地價(jià)于開始一次投入 , 建造成本 ,專業(yè)人員費(fèi)用 ,其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 ,年貸款利率為 12%,按季度計(jì)息 ,融資費(fèi)用貸款利息的 10%.問項(xiàng)目總建筑面積 ,標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少 ?經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院演講完畢，謝謝觀看！
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