【正文】 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院解：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 5： p160? 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響 P60經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 6： p158經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 某投資者以 10000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了建筑面積為 27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)投資者在購(gòu)買(mǎi)該官字樓的過(guò)程 中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 4%的契稅、 %的手續(xù)費(fèi)、 %的律師費(fèi)用和 %的其他費(fèi)用。公式：稅息前利潤(rùn) :利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息 :當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。銷售稅金＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加252。年份 0 1 2 3 4 5現(xiàn)金流入 300 300 300 300 300現(xiàn)金流出 1000凈現(xiàn)金流量 1000 300 300 300 300 300經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院解：已知 ic=10% ，利用公式求 FNPV如下：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）　　 含義： 項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 如：還款額　　 投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。?熟悉：投資與成本的要領(lǐng)經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金的概念與相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與應(yīng)用?！。?2）稅金的分類：　　 ① 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： “兩稅一費(fèi) ”稅種 稅基 稅率營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)納稅銷售收入 5%城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 7%教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 3%思考 :如某企業(yè)應(yīng)納稅銷售收入為 100萬(wàn)，則應(yīng)交兩稅一費(fèi)多少錢(qián)？經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院?② 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅種 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅納稅人 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人課稅范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)計(jì)稅依據(jù) 實(shí)際占用的土地面積　 房產(chǎn)余值或稅金收入稅率 幅度定額稅率 比例稅率稅額計(jì)算 4檔：大城市 10元；中等城市 8元；小城市 至 6元；縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 4元房產(chǎn)余值（扣除 10% －30% ）＊ % 或者房產(chǎn)租金＊ 12%經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院?③ 企業(yè)所得稅?征稅對(duì)象：實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)企業(yè)（本門(mén)課程）?所得稅額＝應(yīng)納稅所得額 稅率?應(yīng)納稅所得額＝實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)－允許扣除項(xiàng)目的金額?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33%經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式　　 置業(yè)投資 　房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開(kāi)始，到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（ 2）投資利潤(rùn)率　　含義： 指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。?(2)等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分別歸還等額的本金和相應(yīng)的利息?(3)等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息?(4)一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息?(5)氣球法：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院借款償還期（ Pd ）　　含義： 在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其它還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :該指標(biāo)屬于短期償債能力指標(biāo)，它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院假設(shè)在該寫(xiě)樓的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元每平方米，前三年的出租率分別為 65%， 75%和85%,從第 4年開(kāi)始出租率達(dá)到 95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院償債備付率 (DCR)　　含義： 項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息