房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題研究-資料下載頁
2025-03-26 00:26本頁面
【正文】 、股份制經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資這一塊蛋糕，使非公有制經(jīng)濟(jì)成為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支撐點(diǎn)。當(dāng)前，要進(jìn)一步解放思想，真正樹立“非公有制經(jīng)濟(jì)是我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分”的觀念，在政策上，要素投人上和管理制度上，為非公有制經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中創(chuàng)造條件。我國宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是對(duì)現(xiàn)有的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。宏觀調(diào)控就是要讓資金流向趨于合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)外投資的趨勢是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用的一個(gè)客觀反映，是投資結(jié)構(gòu)的合理化，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的有效手段。雖然有許多大的開發(fā)公司沒有進(jìn)行多元化投資，但是投資多元化是一個(gè)必然趨勢，企業(yè)核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化并不排斥投資的多元化，如現(xiàn)在的海爾公司就是一個(gè)典范，由于單一投資風(fēng)險(xiǎn)大而多元化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，因此“投資組合”是許多企業(yè)發(fā)展過程中難以回避的一個(gè)命題，世界級(jí)大企業(yè)的投資沒有幾個(gè)不是多元化的。有關(guān)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)率的吸引，長期以來基本是其他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)業(yè)，即使前一段時(shí)間的宏觀調(diào)控也只是使部分中小房地產(chǎn)公司從業(yè)內(nèi)抽資撤走，而現(xiàn)在在北京房價(jià)一路上揚(yáng)的情況下還出現(xiàn)資金多元化流動(dòng)趨勢，則是一個(gè)微妙的信號(hào)，標(biāo)志性意義在于宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)開發(fā)門檻抬高，2年開發(fā)期的時(shí)限也將被嚴(yán)格執(zhí)行，一系列的舉措抑制了房地產(chǎn)“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產(chǎn)企業(yè)生存的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致了一些發(fā)展戰(zhàn)略相當(dāng)穩(wěn)健的開發(fā)商在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成上做出相應(yīng)調(diào)整，以前已經(jīng)制定的多元化投資計(jì)劃加快進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。同時(shí)，一些行外企業(yè)則加速了進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的步伐，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)由此出現(xiàn)了意味深長的質(zhì)變。 廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)課題組日前發(fā)布的2004年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告顯示：去年上半年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，市場表現(xiàn)正常。這既是市場調(diào)節(jié)的效應(yīng)，也是政策作用的結(jié)果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，%的增長相比明顯回落；土地開發(fā)%。住宅投資量與去年同期大體相當(dāng)，辦公樓和商業(yè)用房仍是增長的主要來源。商品房銷售保持暢旺，%%，增長幅度超過投資。平均價(jià)格為3785元/m2，%；剔除廣州、深圳市，全省其余地區(qū)平均價(jià)格2362元/m2，%；%。與首季相比，不同投資主體的投資比重有變化。外資和股份制所占比例最大，%，所占比例上升近25%；國有投資進(jìn)一步縮小，%，國有和集體投資僅占總體的一成二，這反映了私營、個(gè)體、外資及股份制的快速發(fā)展。去年上半年，%，增速較首季回落10%。其中，國內(nèi)貸款增速明顯放緩，%，較首季回落13%；訂金和預(yù)付款部分的同比增長速度較快，%；%%。北京市投資結(jié)構(gòu)調(diào)整是這樣做的，通過提高其他產(chǎn)業(yè)和其他領(lǐng)域的投資，而不是打壓房地產(chǎn)項(xiàng)目來改變目前房地產(chǎn)投資過大的結(jié)構(gòu)，以增加城市的增長支撐點(diǎn)，避免由于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。同時(shí)，還要加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展中檔價(jià)位住宅，拓展二手房市場規(guī)模等?！暗胸?zé)任控制房地產(chǎn)不出現(xiàn)大的波動(dòng)”，做房地產(chǎn)的人心理都比較脆弱，容易受外界的影響而產(chǎn)生較大波動(dòng)。因此如果一旦調(diào)控不當(dāng)，造成房地產(chǎn)投資力度不夠、工程量下降的現(xiàn)象，進(jìn)而將影響到其他相關(guān)的服務(wù)業(yè)、原材料業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就會(huì)直接或間接地影響到整個(gè)GDP的增長?！耙虼朔康禺a(chǎn)投資無論是上升還是下降都應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)的過程，要遵循保證房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的原則，防止大起大落?！? 具體措施可以概括為： 一是繼續(xù)規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)住宅建設(shè)計(jì)劃管理，實(shí)行總量控制，保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對(duì)平衡，避免房地產(chǎn)市場大起大落和對(duì)土地環(huán)境資源的過度開發(fā)； 二是繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，立即啟動(dòng)和放開住宅二、三級(jí)市場，鼓勵(lì)現(xiàn)有房戶通過出售其原住房并購買新商品房改善住房條件，擴(kuò)大和解決危改拆遷和低收入居民住房來源； 三是嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，特別是在風(fēng)景區(qū)建別墅、高檔住宅及賓館； 四是實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理，充分發(fā)揮年度土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控作用，未取得土地供應(yīng)計(jì)劃的建設(shè)用地，不得進(jìn)入土地市場交易； 五是對(duì)目前的空置房，要分類研究提出不同的消化政策措施，力爭年內(nèi)空置率降到合理的區(qū)間，切實(shí)防止房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象出現(xiàn)。另外，世界各國的房地產(chǎn)業(yè)都有“反經(jīng)濟(jì)周期”的現(xiàn)象，并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r好房地產(chǎn)發(fā)展就好，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低潮時(shí)，政府會(huì)通過降息等手段促使人們買房，推動(dòng)住房投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入熱潮時(shí)，政府又會(huì)壓制住房投資和消費(fèi)，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，從而調(diào)整經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期。在中國也不例外，五六年前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后的“低潮期”，需要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，需要通過各種經(jīng)濟(jì)的、行政的手段刺激房地產(chǎn)投資和需求。而今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于新一輪經(jīng)濟(jì)周期的“上升期”，加上各地、各級(jí)政府新班子上任后的投資沖動(dòng)，各類投資需求迅速膨脹，因此國家對(duì)房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了一種壓制姿態(tài)?；谶@種房地產(chǎn)發(fā)展“反經(jīng)濟(jì)周期”理論，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求一個(gè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，就不要把所有的雞蛋放到一個(gè)籃子里，最好在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮和低谷中都有自己的“亮點(diǎn)”業(yè)務(wù)。20 / 20
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