【正文】 上市公司），房子比作股票。國家宏觀政策的出臺會對整個市場有反應(yīng)的，但個股（城市）的表現(xiàn)也不會全然相同，大盤的下跌會對所有的股票有影響（主要是心理上的）。且不說上海的樓市會不會崩盤（我個人認(rèn)為不會，看空和下跌不等于樓市崩盤，）炒股的朋友知道，同一類型或同一板塊的股票芒又一個快速上漲或快速下跌的時候，其它股票也會做出反應(yīng)，上漲或下跌，但幅度肯定沒有領(lǐng)頭的那個大?！　　　”本┖蜕钲谖胰サ拇螖?shù)比較多，我覺得這兩地的泡沫是比較少的。我姐99年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個小區(qū)，6000/m2，今年春節(jié)我問她現(xiàn)在市價多少，她說9000/m2。你說這有泡沫嗎？5年長了50%，中間還伴隨著建造成本和土地成本的上漲，我個人覺得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦東買的房子，2100/m2，現(xiàn)在市價8000/m2，你說有泡沫嗎？而且我認(rèn)為，北京和深圳房子的質(zhì)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于上海，北方墻體厚實，保溫隔音都好，有暖氣，深圳房型、小區(qū)環(huán)境好，且兩地容積率都很低，以前上海市中心上市的房子容積率是多少？4—5！！不過有一點好，上海買房的人不看重這些。　　　　廣州的房地產(chǎn)市場是最好的，非常平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財和理性投資觀念分不開，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對老百姓來說非常合適，說明價格和價值非常貼近?！　　　【突卮疬@些?！　　　『昧宋覀冊倮^續(xù)?！　　　偛欧治隽速Y金來源。主要目的是什么呢？主要回答這個市場資金的合理性，因為將來，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對房價產(chǎn)生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房價松動和拐點來臨，這些資金會快速抽離，加速房價下跌。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當(dāng)）　　　　下面回過來講上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言語過激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說了）　　　　經(jīng)濟(jì)增長：　　基礎(chǔ)建設(shè)：　　投資環(huán)境：　　金融環(huán)境：　　購房政策：　　　　還有就是房市的技術(shù)面：大家自己看上海房價的走勢，不再說了?！　　　∠旅鎸⑼ㄟ^舉例來說明房產(chǎn)投資的操作思路?！　　　∏懊嫖覀冋f過，商品房因為有流通權(quán)所以有投機(jī)的價值（類似于非流通股，因為其不具有二級市場流通權(quán)，所以目前只具有投資價值而不具有投機(jī)價值），也擁有收益權(quán)（即租金），所以有投資價值。不能上市流通的房子（如非產(chǎn)權(quán)房）只具有收益權(quán)，因此不具有投機(jī)價值（當(dāng)然，那些期待政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，如投機(jī)全流通的除外）。　　　　所以在分析投資前面，我們一定要搞清楚自己買房產(chǎn)的目的是什么？因為不同的目的決定的不同的評價體系?！　　　∫话阌袃煞N目的：　　　　投機(jī)：即利用商品房的流通權(quán)，獲得短差。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來流通用的，千萬要時刻提醒自己，時刻準(zhǔn)備著出售，因為你唯一能盈利的途徑就是出售。資產(chǎn)為隨著環(huán)境的變化而固化或流動，固化是非常可怕的（如德龍的股票），當(dāng)你不能以預(yù)期的價格出售時，說明你的風(fēng)險來臨了。以此為目的的朋友，沒必要去研究房子的價值，你只需知道房價的走勢就行了。“順勢而為”是你唯一的生存之道。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術(shù)面嗎？難道僅僅是想知道房子的價值和房價是否偏離價值嗎？記住，長期擁有這套房子不是你的目的，價格低于價值或高于價值對你沒有太大的意義。做上海這個個股的基本面分析和技術(shù)面分析，最主要的要知道這個城市房地產(chǎn)的發(fā)展周期，并判斷目前處于這個周期的什么階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨。這就是你買入或賣出決策的根本依據(jù)??！　　　　那周期是怎樣的呢？拐點什么時候來臨呢？又怎么預(yù)測呢？　　　　“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。”　　——索羅斯。　　　　這是我第三次引用這句話了。繁榮和衰落的生命周期并不難預(yù)測，西方房地產(chǎn)的發(fā)展是有很好的借鑒作用，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論也很容易得出結(jié)論。但難點在于什么呢？就是那個“人為”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一點是可以肯定的，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可阻擋的，你可以延長它，但不能阻止它?！　　　⊥顿Y：即利用商品的收益權(quán)，獲得資本收益。以此為目的的朋友，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。這兩類朋友的共同點是，目的是都要做“房東”，只不過前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。資本收益是什么呢？就是通過目前的一次性投資支出，以獲得長期的收益權(quán)（租金）。自住和出租的投資收益分析方法是一樣的。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值/自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益權(quán)，不享有流通權(quán)，因為你要在高位賣出同時也想擁有自己的住房的話，也必須高位買進(jìn)。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買入。買房出租的朋友相對就游刃有余的多，同時享有流通權(quán)和收益權(quán)，可出租可出售?！　　　∵@類朋友要牢記什么呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預(yù)售合同的時候就形成了。以此為目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是這套房子的價值！！你的行為是價值投資！！你的成本只有在價值以下，你才能獲得收益，和價值相同你才能不虧，略高于價值你才能少虧。我們研究上海的基本面和技術(shù)面的目的就是為了尋找它的價值中樞。　　　　那價值是什么呢？如何預(yù)測和確定呢？我們的成本又如何確定呢？　　　　就舉上面海南那位朋友的例子吧。　　　　考。又回到大學(xué)讀研的歲月了?！　　　?5平米的小戶型，1400元/平，各種稅費保險，1000，總價50000，使用年限：未知（設(shè)70年，即可使用70年，因無法確定70年后是否須交納土地使用費用和房子是否仍能使用），70年后房屋無殘值（注意這句話，無殘值），真了不起，大家知道為什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？　　　　假設(shè)一：一次性付款　　　　那位朋友好像是用來出租的吧？　　　　靜態(tài)分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息2%。出租70年?！　=50000/（P/A,2%,70）=50000/=　　就是說，你每月的租金收入不低于111元就可投資。　　　　動態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動而變動，設(shè)50年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為5%。　　A=50000/（P/A,4%,70）=50000/=2585/年=216/月　　就是說，你每月的租金收入不低于216元就可投資?！　　　〕酥饽氵€要考慮什么呢？因為你是一次性付款，相對就簡單得很，只要考慮你進(jìn)會為維持該房屋能保持有出租的能力即可，即可能的維修費用，每個月或每年開飛機(jī)去收租的費用和開銷等?！　　　≡趺磥斫庾x這一案例呢？簡單的說，不管是自住還是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？動態(tài)來看就是216。如果是100萬的房子，就是4320/月。我不知道這租金是貴還是便宜了，也就相當(dāng)于中等收入的月工資吧?！　　　〖僭O(shè)二：總價50000，使用年限：70年，3成（15000）自有資金，7成（35000）貸款，貸款20年?！　　　§o態(tài)分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息2%，貼現(xiàn)率以銀行存款利率計，貸款利率是5%。等額還款法，則月還款需231元，年還款需2772?！　∵€款年金現(xiàn)值：P=2772*（P/A,2%,20）=2772*=45326　　　　A=（15000+45326）/（P/A,2%,70）=60326/=1609/年=134/月　　就是說，你每月的租金收入不低于134元就可投資?！　　　討B(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動而變動，設(shè)70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為5%，20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。等額還款法，則月還款需293元，年還款需3516?！　∵€款年金現(xiàn)值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*=43817　　　　A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/=3041/年=　　就是說?！　　　∫瞾斫庾x這一假設(shè)：這就是說你通過分期貸款的方式，如果所有初始條件都不變的情況下（即存貸款利率都不變，沒有通貨膨脹），你的租金（或收益）變成了134元。如果發(fā)生變化的話，你的租金（或收益）?！　　　〈蠹铱梢园l(fā)現(xiàn)，貸款的話要比一次性付款的話成本要高，靜態(tài)的高13元。為什么會高呢？說白了，多出來的錢你替銀行打工了?！　　　‖F(xiàn)在整體來看：一套一百萬元的房子（現(xiàn)在上海的房子至少是這個價），按假設(shè)二，每月租金就是5068元。換句話說，你為了住這套房子，每月的現(xiàn)金流出是5068元（不計算裝修、物業(yè)管理等各種費用）。　　　　且不考慮上海人均的收入水平和可支配收入（說明一點，收入和可用于流出的現(xiàn)金實兩個概念），大家可以回頭看看，你愿意花5000多元去租自己手中的這套價值100萬的房子嗎？你覺得你手中的這套房子是否偏離了價值呢？　　　　這個案例主要是財務(wù)知識，其實我簡化了資金成本和貼現(xiàn)率，因為完全按照投資學(xué)來測定資金成本和貼現(xiàn)率的話，太復(fù)雜了，而且這些書都是老外寫的，即便算出來了，也不能完全符合中國情況?！　　　『昧宋覀兓旧习逊康禺a(chǎn)投資中的財務(wù)和投資問題說清楚了，這代表的是理性的一面。但為什么還有人在高價買入呢？　　　　下面我們就來分析非理性的一面。　　　　經(jīng)濟(jì)學(xué)有各個基本概念，就是“經(jīng)濟(jì)人”基本假設(shè)，就是人是理性的，人是自利的。所有成熟的經(jīng)濟(jì)學(xué)都是以這為基礎(chǔ)，這也就解釋了為什么又是由經(jīng)濟(jì)學(xué)為失真的原因。因為我們周邊的人不都全是理性的。一種本來就是感性的，他們喜歡湊熱鬧，喜歡起蓬頭，喜歡人云亦云，喜歡隨大流，典型的上海人（雖然我也是）。還有一種就是無知者無畏，這幫人上海話叫愣頭青，喜歡到處亂撞，有時候也能成功，上海人說這叫傻人又傻福。還有一種就是賭性特別重的，好像林語堂就描述過中國人是最有賭性的民族，反正有50%的機(jī)會，不成功便成仁，老子20年后又是一條好漢，所以中國殺身成仁的特別多。　　　　我以前有個同時，月薪2000多塊，最近就敢炒一套100萬的房子，我不敢說他是哪一種。反正我是挺佩服的，我就不敢?！　　　∵€有就是介于理性與非理性之間的。比如說，一個小伙子，要和自己心愛的人結(jié)婚，女孩明說了，沒房子就免談，小伙子明知道一套100萬的房子其實只值50萬，但為了和自己心愛的人結(jié)婚，他愿意出50萬的溢價，這就叫做愛情溢價，說明他們這段時間的感情值50萬。其實這和女孩子通過是不是原以為自己花錢考察男孩子是不是愛自己是一回事?！　　　∵€有，中國人的心理很怪的。雖然，因為我是中國人，我能理解，但外國人就不理解了。以前，農(nóng)民為了吃飯和傳宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；現(xiàn)在，城里人為了吃飯、傳宗接代和房子白自己固定在每月幾千塊錢的工資上，生怕失了著落，自己卻守著面值100萬的大鈔?！　　　‖F(xiàn)在突然回想起林語堂的《中國人》，越想越想笑；再想想錢鐘書的《圍城》，也是越想越覺得可笑。　　　　再看看上海的樓市，也是越看越想笑，就像看戲一樣（滑稽戲？或者說是在看馬路上騙子在騙路人，結(jié)果有個傻瓜老外——謝國忠去揭穿騙局，引得片子和路人西瓜皮和爛香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）?！　　　≡鞠胫v些應(yīng)對上海樓市的投資操作方法，想想也不合時宜，各位看官也未必想知道，就算知道，在目前的環(huán)境下也未可可行，因此也不說了。就此為止。謝謝大家賞臉?！　　　∪绻袝r間，我就寫個劇本，描述上海樓市的眾生圖和千奇百怪。再見。　　21 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