杭州房地產(chǎn)投資潛力市場(chǎng)研究分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-25 00:44本頁(yè)面
【正文】 題已非是影響居民居住的主要因素。五、房?jī)r(jià)收入比2003年末杭州市與蘇州市房?jī)r(jià)收入比對(duì)比狀況：項(xiàng)目蘇州市區(qū)杭州市區(qū)人均可支配收入（元）1236212898家庭平均人口數(shù)（人）戶均收入（元）3510842563人均面積（平方米）商品房上市主力戶型（中值）（平方米）110110商品房平均價(jià)格（元/平方米）31445841平均總房?jī)r(jià)（元）345840642510房?jī)r(jià)收入比評(píng)述：在長(zhǎng)三角的16個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。杭州市的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)6年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片紅火，房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。，房?jī)r(jià)收入比高了5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。六、商品房?jī)r(jià)格杭州商品房?jī)r(jià)格從1998年的每平方米3278元，增長(zhǎng)到2002年上半年的每平方米4749元，%。2003年末的平均價(jià)格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。根據(jù)2004年上半年各新樓盤的銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)7500元/平方米。杭州市已連續(xù)5年成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價(jià)格城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價(jià)在75009000元/平方米之間目前在售的樓盤主要有“南肖埠文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價(jià)9000元/平方米；“錢塘沁園”，為小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“三華天運(yùn)”，均價(jià)8000元/平方米。錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價(jià)為800012000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“綠城春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米；“贊成海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價(jià)8000元/平方米；城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價(jià)在85009500元/平方米目前在售的樓盤主要有：“中興景城花園”，均價(jià)8500元/平方米左右；“華都蘭庭國(guó)際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià)8500元/平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價(jià)10000元/平方米；城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為55007500元/平方米目前在售的樓盤主要有：“名城左岸花園”為多層、小高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“錦昌amp。8226。文華”為多層、小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“金都清宸公寓”為小高層住宅，均價(jià)6500元/平方米；“利茲水印康庭”為小高層、高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“通和都市楓林”為多層、小高層住宅，均價(jià)5500元/平方米。城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復(fù)興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價(jià)為900012000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“西房amp。8226。平凡里城市公寓”，均價(jià)9000元/平方米；“鳳起amp。8226。都市花園”，均價(jià)12000元/平方米；“現(xiàn)代名苑”均價(jià)9500元/平方米；“世貿(mào)麗晶城”為酒店式公寓，均價(jià)11000元/平方米；“云龍公寓二期”，均價(jià)9000元/平方米；湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中山中路、南路以西）住宅的平均售價(jià)為1500025000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)”，均價(jià)23000元/平方米；“東方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米。三墩區(qū)域：（三墩鎮(zhèn)周邊）住宅的平均售價(jià)為45006500元/平方米目前在售的主要樓盤有：“天陽(yáng)棕櫚灣”，均價(jià)4500元/平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價(jià)5200元/平方米。下沙區(qū)域：（杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）住宅的平均售價(jià)為5500元/平方米目前在售的主要樓盤有：“四季風(fēng)景一期”，均價(jià)5500元/平方米；“香榭里花園”為高層、小高層住宅，均價(jià)5300元/平方米；濱江區(qū)域：（錢塘江南岸，杭州濱江區(qū)）住宅的平均售價(jià)為65008000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“同方超級(jí)星期天”均價(jià)6500元/平方米；“銀色港灣”均價(jià)6700元/平方米；“之江公寓景江苑”均價(jià)6500元/平方米；“華龍碧水豪園”，均價(jià)為8000元/平方米。價(jià)格分析：早期持續(xù)供地不足的情況，引起了住宅有效投放的嚴(yán)重不足。在需求迅速擴(kuò)張的同時(shí)，因土地投放量沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。在這種市場(chǎng)條件下，由于住宅短期供給幾乎是零彈性。房?jī)r(jià)已經(jīng)不是按照住宅的實(shí)際成本來(lái)確定，而是按照開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)趨向和市場(chǎng)承受力來(lái)確定。七、房地產(chǎn)展望杭州：2004年下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析由于房?jī)r(jià)受到多方面因素影響，既包括土地、金融政策，同時(shí)也包括市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)心理等，正是所有因素的合力決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)。從目前的情況看，今年下半年杭城房?jī)r(jià)走低的可能性很小。供給：現(xiàn)階段供應(yīng)減少?gòu)哪瓿醯浆F(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)的土地、金融政策頻繁出臺(tái)，控制高檔房建設(shè)、提高個(gè)人貸款門檻等等，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)乃至房?jī)r(jià)都會(huì)造成一定影響。土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備兩方面。從我國(guó)土地資源的基本國(guó)情來(lái)看，對(duì)建設(shè)用地的增量控制將是長(zhǎng)期的，建設(shè)用地不可能大幅增加。因此從總的大趨勢(shì)看，土地價(jià)格勢(shì)必要漲。土地市場(chǎng)“招、拍、掛”的全面實(shí)施，也將在一定程度上使土地價(jià)格增長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。而國(guó)家在金融方面的調(diào)控，又會(huì)使有土地但資金并不充裕的企業(yè)不敢輕易開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。另外，由于不清楚一連串新政策對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響，一些開(kāi)發(fā)商在此時(shí)選擇了作壁上觀。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓盤供應(yīng)速度可能會(huì)減緩。這將使房?jī)r(jià)有了一個(gè)強(qiáng)力的支撐。需求：多種因素支持樓市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量受到土地、金融政策影響的同時(shí)，市場(chǎng)需求情況也正在悄然發(fā)生變化。我省，特別是杭州居民住房消費(fèi)正在升級(jí)換代、外來(lái)人員購(gòu)房加速增長(zhǎng)，這決定了未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)不會(huì)走低?？傮w上講，雖然這些年來(lái)杭州人均住房面積有了迅速增長(zhǎng)，但仍需繼續(xù)改善。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。從杭州市近年的需求量看，每年供應(yīng)量達(dá)到800萬(wàn)平方米左右，才能滿足需求，而目前年上市量只有四五百萬(wàn)平方米，缺口很大，供需仍不平衡。階梯消費(fèi)：帶動(dòng)升級(jí)置業(yè)從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的新趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州的住宅消費(fèi)在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展之后，相當(dāng)一部分市民早已解決了最原始的“住”的問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，這部分人開(kāi)始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實(shí)用后舒適的模式來(lái)改善居住條件。住房消費(fèi)是一種階梯消費(fèi)。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力的逐步增長(zhǎng)，一步一個(gè)臺(tái)階逐級(jí)完成的。升級(jí)置業(yè)是實(shí)現(xiàn)住房階梯消費(fèi)的一種方式，升級(jí)置業(yè)群體的購(gòu)買需求是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的支撐力量。外地人購(gòu)房：數(shù)量逐漸增加杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購(gòu)房者有著其他許多城市不可比擬的吸引力。無(wú)論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購(gòu)房居住作為一項(xiàng)重要生活目標(biāo)。這些人，甚至包括了我國(guó)港澳臺(tái)和國(guó)外人士。大量的外地人購(gòu)房，有力地拉動(dòng)了房?jī)r(jià)。資料來(lái)源：贏家人才網(wǎng)38 / 38
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1