【正文】 包括商品房現(xiàn)、期房的按揭廠商 目前,杭州市有省、市、區(qū)、單位、集團、合資、股份、等各種房地產(chǎn)公司約 327 家。其中，市屬 73 家，縣屬 110家，大企業(yè)近 20 家。如：浙江綠城房產(chǎn)、浙江南都房產(chǎn)、浙江證大房產(chǎn)、浙江耀江集團、安居房產(chǎn)、浙江金都房產(chǎn)、大家房產(chǎn)、華立房產(chǎn)、浙江金緯房產(chǎn)、濱江房產(chǎn)、浙江偉星房產(chǎn)、浙江中大房產(chǎn)、 、浙江廣宇房產(chǎn)、浙江廣通房產(chǎn)、浙江興財房產(chǎn)、浙江中財房產(chǎn)、浙江浙經(jīng)房產(chǎn)、浙江華立房產(chǎn)等。杭州市的房地產(chǎn)公司有三種，一種是大型的集團公司下屬的房地產(chǎn)公司，如：青春寶、中大、廣通、城建、野風(fēng)、久陽、宋都、濱江、廣宇、華立、偉星等十幾家。這些房地產(chǎn)企業(yè)的特點是：資金實力雄厚，但主營并不是房地產(chǎn)。另外一種是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司極其銷售、代理、物業(yè)公司，如：綠城、中江、西泠、金緯、風(fēng)起、金都、耀江、廣廈等 70家左右。它們的特點是：主營為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大都開發(fā)過較多的項目，而且，大多涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售甚至物業(yè)管理。第三種是因某個項目而成立的項目型開發(fā)公司，如萬景閣、雙牛等十幾家。它們的特點是：實力有限，資金有限，經(jīng)驗少、只做過一、兩個項目的開發(fā)，銷售或物管大都由別的專業(yè)公司代理。在杭州市的房地產(chǎn)企業(yè)中，綠城房產(chǎn)屬于一類房地產(chǎn)企業(yè)，99 年的銷售額近 7 億元；南都房產(chǎn)、證大房產(chǎn)、耀江房產(chǎn)、安居房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、大家房產(chǎn)，99 年的銷售額分別為：4 億、 億、 億、3 億、 億 億元。；其他房地產(chǎn)企業(yè)，他們在 99 年的銷售額分別為：華立房產(chǎn) 億元，金緯房產(chǎn) 億元，濱江房產(chǎn) 億元，偉星房產(chǎn) 億元，中大房產(chǎn) 億元，都是銷售額在 2 億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。行業(yè)中，綠城房產(chǎn)的銷售額比上年增長 82%，大家房產(chǎn)比上年增長 92%，金都房產(chǎn)增長 40%。2022 年，杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售形勢仍然保持穩(wěn)中有升的好勢頭。%的杭州開發(fā)商認為今年 2 季度本企業(yè)的景氣狀況比上季度偏好，認為持平的占 %。這些企業(yè)里，今年 2 季度的商品房銷售價格呈上揚態(tài)勢，完成的投資及土地開發(fā)面積不斷增加，房屋施工及銷售大幅度上漲。有 %的企業(yè)表示，自己公司的商品房銷售價格已比上季度要提高，而有 %的企業(yè)表示持平，沒有一家公司的銷售價格是下降的。認為 2 季度稅后利潤比上季度上升的開發(fā)企業(yè)占了 %，持平的占 %。目前，杭城已有十幾家房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理公司通過了 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系認證，包括綠城、南都、證大；綠城房產(chǎn)、證大房產(chǎn)等還通過了 ISO9002 國際質(zhì)量體系認證。南都房產(chǎn)開發(fā)的南都德加公寓和金都房產(chǎn)開發(fā)的新金都城市花園，均通過國家建設(shè)部組織的全國城市住宅建設(shè)示范小區(qū)的驗評和復(fù)評，雙雙摘取國家級金獎小區(qū)桂冠，囊括建設(shè)部最高獎項。這一切，都標志著杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、管理水平邁上了一個新臺階，對提高杭城房產(chǎn)品質(zhì)將產(chǎn)生積極而深遠的影響，也將促進杭城乃至浙江房地產(chǎn)界全面建立質(zhì)量保證體系。隨著杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和市場競爭的進一步加劇，既無品牌又無實力的開發(fā)商已經(jīng)在逐漸被淘汰出局。4 3 01234567綠 城 南 都 證 大 耀 江 安 居 金 都 大 家 華 立 金 緯 濱 江 偉 星 中 大銷 售 額 (億 元 )5 / 60行業(yè)環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境國民經(jīng)濟保持持續(xù)增長 1999 年，浙江省 GDP 增長 10%，達到 5350 億元，增速高出全國平均水平。早在 1998 年年底，杭州市區(qū)人均 GDP 已達 萬元人民幣，居全國大中城市之首。至 1999 年年底，杭州市 GDP 達到 1225 億元，同比增長 %，已經(jīng)連續(xù)第 9 年保持兩位數(shù)增長。全市人均 GDP 為 2414 美元，同比增長 %，其中市區(qū)人均 GDP 達到 4171 美元，繼續(xù)在全國各大城市中名列前茅。居民收入逐步提高 在浙江省， 1999 年，全省人均可支配收入 8428 元，比上年增長 %，1999 年杭城居民人均可支配收入 9085 元，比全省人均高出 個百分點，比上年增長 %，剔除物價因素，實際增幅為 %，超過 1998 年的實際增幅（%） 。居溫州、寧波之后,排名第三。1999 年，全省市區(qū)居民恩格爾系數(shù)為 %，杭州市居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年下降 個百分點。住宅產(chǎn)業(yè)正成為中國國民經(jīng)濟新的增長點 我國經(jīng)濟的“拐點”即將出現(xiàn)，作為導(dǎo)向行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)將是最受益的行業(yè)之一。尤其是在今年，隨著“貨幣化”分房政策以及金融、稅收等一系列相關(guān)配套政策的出臺，加之銀行不斷加大推行個人住房按揭的力度，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了近六年痛苦的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，正逐步走出低谷，步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。政策環(huán)境福利分房的取消、貨幣化分房政策的實施，外地人購房入戶政策的出臺等住房制度的改革，各種住房金融制度的建立，甚至政府減免一系列稅費，讓居民賣舊房買新房，享受政策優(yōu)惠，都不斷地改善著政策的軟環(huán)境，或者促進住房的商品化進程，使集團購房從市場退出，個人購房取而代之；或者刺激房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展，都為杭州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著積極的推動作用。房改政策（實物分房） ，實施貨幣化分房的政策貨幣化分房對于房地產(chǎn)商來說，意味著散戶時代的到來，杭州房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨著大的調(diào)整。散戶的個性化傾向明顯，對房產(chǎn)品的要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)必將優(yōu)勝劣汰。散戶青睞品牌，品牌房產(chǎn)公司在激烈的競爭中會更加有利?？梢哉f，這一方案的出臺對杭州的房地產(chǎn)有著積極的作用。同時，貨幣化分房對開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)。此政策出臺，消費者將從根本上破除要房找單位的觀念。貨幣化分房的補貼額度有限，散戶根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，以及對居住環(huán)境的要求，或多或少要選擇按揭，因此，可以預(yù)計，更多的人會超前消費，貨幣化分房給人們帶來的是觀念的改變。對于國有房地產(chǎn)公司，此政策的出臺則為不利的消息。因為國有房產(chǎn)企業(yè)原來享受國家優(yōu)惠政策，市場意識相對薄弱。而現(xiàn)在，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司不得已，只好自己到市場上去爭取土地和客戶。貨幣化分房政策出臺之后，購房者有了自主權(quán)，對房產(chǎn)品的要求會越來越高，國有房產(chǎn)企業(yè)必須改造舊的機制，才能適應(yīng)形勢。實物分房只控制面積而不控制價格，導(dǎo)致杭州市的房價居高不下，特別是市中心的房價。貨幣化分房出臺之后，那種高價房好銷，低價房反而銷不掉的現(xiàn)象將不會再現(xiàn)。但是，這個政策近一、兩年不會對樓市的價格有太大的影響。因為有一定工齡的客戶大部分已經(jīng)趕上了實物分房，而新參加工作的客戶群真正進入購房市場還有一個過程。2．房改房上市的政策： 房改房上市政策的出臺，為大量渴望購買二手房的人們提供了更多的選擇機會，使得存量房產(chǎn)交易開始全面上升。從整個市區(qū)二手房交易數(shù)量來看，房改房做為主力房源已經(jīng)顯示了它的潛在力量。自管房與私房買賣的成交數(shù)量大幅上揚，住宅二、三級市場的聯(lián)動給雙方都帶來了極大的興旺與發(fā)達，賣掉舊房的人多了，也就意味著二次置業(yè)的人數(shù)在上升，新建商品房的目標群體在不斷擴大。從而，也推動著杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)政策1．建設(shè)部制訂的《跨世紀中國住宅產(chǎn)業(yè)政策綱要》指出，跨世紀中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施的出發(fā)點和最終目標是：（1） 加大住房投入，改善住房的有效供給；（2） 增加住房消費，實現(xiàn)住房的有效需求；（3） 搞活市場流通，促進住房供給與需求的基本平衡，實現(xiàn)住房投資和住房消費的雙向拉動，促進住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動國民經(jīng)濟增長。2. 99 年 5 月 1 日，杭州放開外地人購買出讓土地上的新建內(nèi)銷商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理。2022 年 2 月 25 日起，產(chǎn)權(quán)證對非杭籍人士完全放開。3．99 年 9 月，杭城調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策正式出臺，對于 99 年 8 月 1 日以后購買普通住宅的消費者，按 %稅率計征契稅。4．99 年 10 月，杭州市房管局公布空置商品房確認公告，對于在 99 年 8 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日其間購買空置商品房的單位或個人，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策。金融政策1．降低房地產(chǎn)交易的有關(guān)稅費；2．增加住宅消費信貸規(guī)模；3. 儲蓄利率下調(diào)、存款實名制、征收利息稅；7 / 604．住房按揭利率降低、期限延長（最長達 30 年） 、比例增加（購房款的 80%）（在杭城個人購房中有 80%以上選擇按揭） ，建立住房公積金制度；5．杭城 99 年 1 月推行公積金與商業(yè)銀行組合貸款?！白≡诤贾荨笔形?、市政府“住在杭州”戰(zhàn)略的提出對杭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著促進和導(dǎo)向作用。2022 年 4 月，杭州市召開全市房地產(chǎn)開發(fā)工作會議，圍繞“實施‘住在杭州’發(fā)展戰(zhàn)略，努力促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展”主題，提出了創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)的三條原則、四個環(huán)節(jié)和五項措施，為杭州的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。具體包括：1）鼓勵推廣應(yīng)用新技術(shù)新材料，四新產(chǎn)品和節(jié)能住宅；對規(guī)劃設(shè)計水平高、功能優(yōu)秀住宅小區(qū)的開發(fā)商實行政策鼓勵，從征地、辦證等方面給予優(yōu)惠；2）加快貨幣拆遷安置；3）刺激二級市場活躍，重視科技投入，完善住房供應(yīng)體系，加強對“住在杭州”優(yōu)秀住宅小區(qū)創(chuàng)建工作的領(lǐng)導(dǎo)，對舊住宅小區(qū)實行收購整治等等；4）在政策調(diào)控下，土地供應(yīng)實行公開招標和拍賣，將使競爭日趨公平和公正，優(yōu)勝劣汰，使房地產(chǎn)開發(fā)走向品牌、實力和規(guī)模經(jīng)營。房地產(chǎn)業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托隨著住房商品化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)依托。 “住在杭州”戰(zhàn)略的提出，使得以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)成為此戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托。由于“住在杭州”不僅指居住生活在杭州，而且還指工作、創(chuàng)業(yè)在杭州，因此， “住在杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托是以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)。 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建，離不開住宅產(chǎn)業(yè)的品牌發(fā)展。 “住在杭州”戰(zhàn)略的提出，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的升級，有利于實現(xiàn)杭州市社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對于杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著促進和導(dǎo)向作用?！白≡诤贾荨贝龠M房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟新增點成長為支柱產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)升級自從 1998 年 3 月國家正式將住宅建設(shè)確立為促進經(jīng)濟新的增長點以來，先后出臺了一系列促進住宅流通和消費、扶持住宅產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的政策、措施，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)在擴大投資、啟動消費、促進經(jīng)濟增長等方面確實已經(jīng)顯現(xiàn)出新增長點的力量，產(chǎn)業(yè)本身也獲得了較快的發(fā)展。從杭州市來說，尤其這兩年，出現(xiàn)了投資增、竣工快、銷售暢、價格升的產(chǎn)銷兩旺和市場的持續(xù)紅火局面。杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對全市財政收入的增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都作出了重要的貢獻。經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷起步、過熱、調(diào)整、整合至目前的興旺，已經(jīng)在發(fā)展壯大中逐步成為杭州市國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，誕生了一批省、市城市住宅建設(shè)示范小區(qū)，實現(xiàn)了杭州市住宅建設(shè)史上“零”的突破。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達國家已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在經(jīng)濟起飛階段，都發(fā)揮過重要作用。但在中國，在杭州市，房地產(chǎn)業(yè)年增加值占 GDP 的比重都還很低，還遠未達到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著住宅理念的提升和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的出現(xiàn)，使以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機遇，城市的發(fā)展也面臨發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和新的支柱產(chǎn)業(yè)的培育。 “住在杭州”恰好為生活型的城市——杭州找到了產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展的結(jié)合點。即：通過最宜人的生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境的營造，形成人才集聚，以“住在杭州”為先導(dǎo)帶動“旅游在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州” 。加上興建大學(xué)城， “學(xué)在杭州” ，共同促進杭州成為“生活居住的天堂” 、 “旅游休閑的天堂” 、 “求知創(chuàng)業(yè)的天堂” ?！白≡诤贾荨奔忍嵘朔康禺a(chǎn)業(yè)的地位，又為其發(fā)展指明了方向，提出了更高要求。即創(chuàng)造五個最佳：最佳的增值環(huán)境，保持市場穩(wěn)定增長，物業(yè)平穩(wěn)增值；最佳的環(huán)保環(huán)境，大氣、水等生態(tài)環(huán)境在全國大中城市中是宜人居住，小區(qū)環(huán)境具有親和力；最佳的生活環(huán)境，購物、教育、出行都非常方便，人際交往渠道暢通，對外聯(lián)系便捷；最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，住在杭州，有創(chuàng)事業(yè)的濃厚氛圍和良好條件，這方面需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境的配套；最佳的服務(wù)環(huán)境，創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理水平，使居住和工作在其中感到十分舒適、安全和方便。這五個最佳的創(chuàng)造過程，既是“住在杭州”城市品牌打響的過程，也是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)知識經(jīng)濟要求實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；?、科技化、品牌化發(fā)展的過程，即實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和可持續(xù)發(fā)展的過程。因此， “住在杭州”戰(zhàn)略的提出，將促進房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，并進而升級為支柱產(chǎn)業(yè)，與教育、旅游和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)一起促進杭州經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。 “住在杭州”促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善 目前“住在杭州”已經(jīng)從最初于去年媒體和有關(guān)部門提出的一句口號，通過策劃一系列活動逐漸打響，并成為市委市政府系列推出的城市品牌之一，成為杭州“人力資本密集型發(fā)展戰(zhàn)略”中一個先導(dǎo)性戰(zhàn)略。從去年的“住在杭州”代表樓盤評選、 “住在杭州”高級研討會及赴香港樓盤展示，至今年以來《焦點訪談》和《新聞聯(lián)播》對杭州整個城市的環(huán)境質(zhì)量和整體形象明顯改觀的宣傳報道，從市領(lǐng)導(dǎo)到政府有關(guān)部門、從房地產(chǎn)開發(fā)商到普通居民， “住在杭州”已漸入人心，引起各方對于人居環(huán)境改善、住宅小區(qū)營建和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注和重視。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全國。為進一步打響這一品牌，從城市總體布局規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境改善、到道路交通和市政配套設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部硬環(huán)境將進一步改善。同時，為吸引人才形成人才集聚，使他們學(xué)在杭州、住在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州，杭州將先后制定一系列吸引外來移民投資居住的優(yōu)惠政策，如購房入戶，智力移民、鼓勵外地企業(yè)集團總部駐杭、興建大學(xué)城和創(chuàng)業(yè)園等政策措施的實行，將大大促進房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境明顯改善?！白≡诤贾荨贝偈狗康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建既為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時也對房地產(chǎn)業(yè)提出了挑戰(zhàn)。城