【正文】 問題、收益分配問題、稅費(fèi)政策、準(zhǔn)入條件外，是否還有其他因素制約著住房二級市場的發(fā)展?本文將就這些問題進(jìn)行簡要探討。二、住房二級市場的內(nèi)涵住房二級市場，是以存量住宅或二手住宅為交易對象的市場。房地產(chǎn)開發(fā)，形成了住宅市場上的增量供給，增量供給被市場上的買家(投資者或使用者)購買或租用后，就變成了住宅市場上的存量。由于使用者遷移、投資者要尋找最終的用家等原因，形成了存量住宅的供給。從供給的角度來看，存量與增量供給具有完全不同的性質(zhì)：存量住宅因?yàn)槭恰艾F(xiàn)有”的，所以某一時期內(nèi)現(xiàn)有住宅的數(shù)量是固定的(假設(shè)市場中不存在房屋滅失現(xiàn)象)，無論價格變動與否，現(xiàn)有住宅的供給量不會發(fā)生變化；而新建住宅的數(shù)量(增量)則完全取決于住宅市場價格、開發(fā)建設(shè)成本及其他有關(guān)因素。從需求的角度來說，存量住宅與增量住宅同樣可以滿足需求者的使用需要，基本上可互相替代，但如果對需求者進(jìn)行市場細(xì)分，就可以發(fā)現(xiàn)存量和增量住宅的需求者在需求特征上有很大的不同。住房二級市場上的二手住宅，既包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，也包括各類已購商品住宅。由于商品住宅的歷史較短，通常情況下認(rèn)為其尚未達(dá)到用戶更新的年限(大約為10~15年)，因此對住房二級市場的研究，大都集中在已購公有住房。住房二級市場上的交易形式，既包括二手住宅的買賣，也應(yīng)該包括針對二手住宅的租賃和置換行為。因此，對住房二級市場發(fā)育狀況的評價，應(yīng)該綜合考慮這三種交易形式。從滿足交易雙方各自交易目的的角度出發(fā)，三種交易形式相互聯(lián)系、相互影響，具有相互替代性。三、住房二級市場中的租賃和置換市場1．二手房租賃市場二手住宅租賃市場，是解決各大城市非戶籍常住人口的主要渠道。從表1所示的各主要城市的人口狀況可以看出，流動人口在各主要城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所占的比重已經(jīng)接近或超過20％。據(jù)上海市對城市流動人口的調(diào)查，全市387．11萬流動人口中，在滬居住半年以上的有305．74萬人，占總量的79％；有222．31萬人在滬居住一年以上，占流動人口總量的57．4％；居住五年以上的有70．17萬人，占流動人口總量的18．1％。雖然上海、深圳等城市由于推行“藍(lán)印戶口”政策，使流動人口中有相當(dāng)多的比例是以家庭戶形式在滬居住(上海占61．8％)。流動人口主要是通過租住當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌瑏斫鉀Q住房問題。僅從流動人口的住房特征來分析，我國主要城市住房二級市場中，租賃市場的規(guī)模非常巨大。表1 我國主要城市的人口狀況 （單位：萬人） 城市名稱第五次普查人口（）1999年未戶籍人口流動人口流動人口占普查人口的比重北京1391．901107．50280*20%上海1673．771313．1238723%廣州994．30685．00310*31%深圳700．84432．94270*39%天津1001．00910．1790*9%合計7762．026447．73133717%注：*為估計數(shù)字；深圳戶籍人口數(shù)為121．48萬人，表中數(shù)字為常住人口數(shù)(含“藍(lán)印戶口”家庭人口)。資料來源：中國人口網(wǎng)，：／／．．／。2．二手房置換市場在計劃經(jīng)濟(jì)時代，我國各主要城市房地產(chǎn)管理部門均設(shè)立有換房站，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種比較落后的住宅交易形式逐漸萎縮，但換房業(yè)務(wù)始終沒有退出市場。從北京和上海部分二手房代理機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站統(tǒng)計，可以看出，住宅置換仍然占有相當(dāng)多的份額。從市場交易的效率來說，房屋置換模式因?yàn)榻灰讞l件嚴(yán)格，成功率較低，因此效率低下。但是，由于房屋置換模式可以為交易雙方節(jié)約交易稅費(fèi)，因此仍然受城市中低收入者所歡迎。表2 北京和上海部分網(wǎng)站的二手房交易信息 （2001年5月9日）網(wǎng)站名稱置換房源（套）租賃房源（套）樓盤數(shù)量（個）上海金豐易居864218321620北京我愛我家571523320428北京精品家園257685注：置換房源數(shù)量中，包括供出售的房源信息。 四、住房二級市場上的價格與租金從一般概念上判斷，二手住宅的價格應(yīng)該低于新建商品住宅的價格。據(jù)國家統(tǒng)計局提供的信息，2001年第一季度，上海市共銷售住宅面積193．56萬平方米，銷售收入64．68億元，折合平均銷售價格3342元／平方米；另據(jù)上海金豐易居網(wǎng)2001年5月8日成交的二手住宅統(tǒng)計，平均成交價格為2839元／平方米(表3)。雖然上述兩個平均價格基本不可比，但反映出一個基本信息是二手住宅便宜。福州市對二手住宅價格的研究表明，不考慮折舊等因素的影響，僅心理因素，就導(dǎo)致二手住宅價格比新建住宅價格低15％。然而，除位于城市危改區(qū)的存量住宅外，二手住宅由于其位置普遍優(yōu)越，交通、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，大多形成了良好的社區(qū)環(huán)境與氛圍，因此人們通常感覺二手住宅的價格并不一定比新建商品住宅低。表4所列舉的愛爾蘭的新、舊住宅價格情況，也證實(shí)了這一感覺。因此可以推測，二手住宅成交量較少，與新舊住宅實(shí)際成交價格與供給者心理價格有較大差距相關(guān)。表4 愛爾蘭新建住宅和二手住宅價格的比較 1997年6月2000年6月價格增長率新建住宅的平均價格（英鎊）7352313182179%二手住宅的平均價格（英鎊）72197149757107%二手住宅租賃市場，是住房二級市場的重要組成部分。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的角度，租賃市場是房地產(chǎn)的使用市場，該市場決定了房地產(chǎn)的租金和空置率；買賣交易市場是房地產(chǎn)投資市場，該市場決定了房地產(chǎn)的價格和投資收益率水平。使用市場上的租金，影響著投資市場上的房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)交易的數(shù)量。從供給者的角度來說，出租還是出售的選擇，取決于當(dāng)前的租金水平、對房地產(chǎn)價格變化的未來預(yù)期、其他類型投資的收益水平等。從表5所示的二手住宅出租案例中可以看出，如果表5中所示的二手住宅平均價格與表3所列一致，則出租二手住宅的收益率水平將高于9％，而該收益水平相對于其他類型投資的平均收益水平來說，是比較高的。因此，擁有二手住宅的業(yè)主更愿意選擇出租模式。即便對于希望以小換大、以舊換新的家庭，因?yàn)槌鲎舛肿≌氖找媛矢哂阢y行發(fā)放住房抵押貸款的利率，他往往也希望出租舊房，利用穩(wěn)定的租金收入，支付購買新房后的抵押貸款月還款額。據(jù)調(diào)查，在傳統(tǒng)住宅分配模式下?lián)碛卸嘤嘧≌钠胀ㄊ忻窦彝?，他們在選擇出租模式的思考中，往往希望用經(jīng)常性的租金收入，來補(bǔ)貼家用，更為自己可能面對的下崗、待業(yè)提供多一層保障。如果賣掉多余住宅，而又不善理財，就有可能“賠了夫人又折兵”。五、人口遷移與住房二級市場人口遷移是導(dǎo)致二手住宅交易的重要因素。廣義的人口遷移，是指“發(fā)生在國內(nèi)不同省區(qū)或縣(市、市轄區(qū))之間的各類改變戶口登記常住地的人口移動以及發(fā)生在各經(jīng)濟(jì)類型地區(qū)之間的和各自然類型地區(qū)之間的具有人口學(xué)意義的改變戶口登記常住地的人口移動”，包括環(huán)境移民、開發(fā)移民、水庫移民、婚姻遷移、跨國遷移和流動等。人口遷移與人口流動有一定區(qū)別，通常認(rèn)為，人口流動(各城市的流動人口)不向遷移那樣伴隨著戶口登記常住地的變動。人口遷移，肯定伴隨著住房需求，而遷移人口除購買新建商品住宅(如上海等地為吸引購房而設(shè)置“藍(lán)印戶口)外，對二手住宅也有巨大的需求，而且由于二手住宅通常位于就業(yè)地點(diǎn)附近，房型和價格選擇余地較大，更受遷移人口的歡迎。傳統(tǒng)認(rèn)為，計劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房制度限制了勞動力和人口的合理流動。但從另外一個側(cè)面來說，我國現(xiàn)行政策下，人口遷移比例尤其是城市內(nèi)部和城市間人口遷移比例低、遷移成本過高，又制約了對新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二級市場較發(fā)達(dá)，其中一個重要的原因就是這些城市的人口遷移和流動比例較大，北京有嚴(yán)格的人口遷移限制，因此住房二級市場的發(fā)展就受到一定程度的制約。表6所提供的信息表明，美國每年城市人口遷移的比例在11％以上，這也就是美國家庭約12年左右就要更換一次住宅，住宅市場中存量住宅交易數(shù)量是新建住宅的6倍左右的重要原因之一。六、結(jié)論從前面的分析中可以得到如下結(jié)論：租賃市場和置換市場，是住房二級市場的重要組成部分，僅考察二手住宅買賣交易的狀況，就不能完整把握住房二級市場的全貌；二手住宅買賣的實(shí)際成交價格和買賣雙方尤其是賣方心理價格的差異、巨大的租賃市場需求和較理想的租金收益水平，使眾多的二手住宅供給者選擇了出租的模式，導(dǎo)致買賣交易數(shù)量低于人們的普遍預(yù)期；我國城市間人口遷移數(shù)量和比例過低，是制約住房二級市場發(fā)展的重要原因之一。作者：劉洪玉　來源：《中國房地產(chǎn)金融》影響樓盤銷售的十大重要因素 20010814　　正像其他商品一樣，樓盤銷售同樣會受到來自社會、經(jīng)濟(jì)、市場以致政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用?！　　【C觀樓市，影響樓盤銷售綜合起來不外乎以下十個因素：　　　l、環(huán)境因素。樓盤銷售的環(huán)境因素一般包括兩大類：一類是地區(qū)大工業(yè)環(huán)境，即樓盤所處城市區(qū)域的整體環(huán)境。其主要體現(xiàn)在城市所擁有的文明化程度上。具體包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法制建設(shè)程度以及生活服務(wù)水準(zhǔn)等。另一類則是指樓盤以外的小環(huán)境，包括小區(qū)的人文、自然背景、各類配套設(shè)施以及與之相關(guān)的周邊交通狀況等。　　　從普遍的心理定勢來看，大環(huán)境的優(yōu)劣決定了人們擇業(yè)、定居的趨向，而優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境能為房地產(chǎn)提供潛在的消費(fèi)群體。而樓盤的小區(qū)環(huán)境則以其質(zhì)素的高低影響到人們的購房選擇。因此，營造一個高質(zhì)素的小區(qū)環(huán)境是發(fā)展同在樓盤策劃前期就必須考慮的要素之一?！　　∠M(fèi)個性因素。消費(fèi)個性集中體現(xiàn)在消費(fèi)心態(tài)的不同。由于消費(fèi)者的民族、經(jīng)濟(jì)、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會呈現(xiàn)出明顯的消費(fèi)個性差異，從而形成不同的消費(fèi)觀念。從整體上看，一般存在三種不同的消費(fèi)觀：一是超前消費(fèi)觀。這是歐美國家極為普遍。其主要特點(diǎn)是通過銀行貸款等方式透支消費(fèi)或預(yù)支消費(fèi)。目前接受這一消費(fèi)觀的深圳人逐步增多。二是即時消費(fèi)，俗稱吃了用了，將全部收人用于消費(fèi)，即無存款也無外債。三是保守消費(fèi)，將大部分收人用于儲蓄，只有小部分用于消費(fèi)。　　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不僅直接影響居民家庭收人的高低，同時還左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售起到催化劑的作用?！　　∥飿I(yè)管理因素。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能亦是影響消費(fèi)者的購房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質(zhì)設(shè)施，更重要的是能給業(yè)主營造獨(dú)具特色的高質(zhì)的生活情調(diào)和健康的文化氛圍?！　　TO因素。這是一個影響樓盤銷售的新因素。隨著WTO的日益臨近，對消費(fèi)者的消費(fèi)行為的影響也越來越密切。WTO對房地產(chǎn)銷售的影響是多元化的，比如隨著關(guān)稅的降低，各種建材將大幅下調(diào)，進(jìn)而影響到樓價的下調(diào)；國外銀行的進(jìn)人將促使國內(nèi)銀行加快內(nèi)部改革步伐，對樓盤按揭將起到明顯的改善作用等?！　“l(fā)展商信譽(yù)因素。發(fā)展商在諸如樓盤質(zhì)量、面積、價格、交房期限以及對付款方式和額度等方面的承諾在很大程度上影響消費(fèi)者樓盤的信任度。萬科等成功地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤之所以深受消費(fèi)者青睞，并長期保持旺銷的業(yè)績，與其至高無上的信譽(yù)是分不開的。 　　付款方式因素。付款方式直接影響到消費(fèi)者的投資風(fēng)險和短期經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，確定一次性付款還是按揭付款對消費(fèi)者的購房取向影響較大。而其中按揭方式又有期限長短、額度大小之分。很多發(fā)展商采取靈活多變的按揭付款的促銷方式均取得了預(yù)想的效果。 　　促俏因素。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣翻新，由原來的房產(chǎn)交易會、展銷會、免費(fèi)看樓、購房入戶等發(fā)展到購房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。促銷方式的不斷更新和升級極大地誘發(fā)了消費(fèi)者的購房欲望。 　　樓盤質(zhì)量因素。這是消費(fèi)者最為關(guān)切的問題，在一定程度上決定了樓盤銷售從理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。樓盤質(zhì)量主要包括以下要素：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關(guān)以及樓盤的戶型、風(fēng)格等。其中任何一項(xiàng)都直接影響到消費(fèi)者的購房傾向。 　　政策因素。這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和體現(xiàn)，也是影響住房消費(fèi)的一個重要因素。如政府取消福利分房、出臺有關(guān)促進(jìn)消費(fèi)的政策以及制定保護(hù)置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導(dǎo)、鼓勵和促進(jìn)消費(fèi)者的居家消費(fèi)。 　　上述十大因素中既有企業(yè)外部因素，也有企業(yè)內(nèi)部自身的因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在正確分析、把握外部因素基礎(chǔ)上，努力提高自身素質(zhì)，利用自身優(yōu)勢，精心策劃，準(zhǔn)確定位，才能在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。 作者：宋云龍　來源：中國經(jīng)濟(jì)時報26 / 26